原标题：光明地产的背面：资金短缺、负债高企与频遭维权
2021年5月27日，光明地产（600708.SH）发布公告称《关于公司拟通过债权投资计划开展融资的议案》已获通过。此次融资金额不超过22亿元人民币，融资主体是光明地产，融资期限不超过10年，融资成本不超过4.9%每年，担保人是光明食品（集团）有限公司，用途中包括债务结构调整。据光明地产此前公布的财报披露，公司近年来面临着利润下滑、高负债的压力。此次融资，无疑是为了减缓压力。
经品质家园了解，光明地产于2014年完成重组更名，在经历“35亿元净利润”的目标、2017年多元化转型之路及2018年喊出“未来三年达到500亿规模”口号之后，为了实现“每一阶段的目标”，光明地产屡次通过转让项目来优化调整自身的资产结构，兑现承诺。然而光明地产负债高企、资金短缺和去化难的问题，并未得到实际的解决，甚至各城市项目被业主维权。
（来源：光明地产官方网站）
疑出售资产兑现35亿元净利润目标
光明房地产集团股份有限公司由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。重组上市时，光明集团承诺光明地产2015年至2017年3年净利润合计35亿元。
据光明地产财报显示，2015年光明地产净利润为5.1亿元；2016年净利润同比增98%至10.11亿元。过去两年的净利润合计为15.21亿元。2017年上半年，光明地产实现归属上市公司股东的净利润2.6亿元。据以上数据计算可知，距离35亿元的净利润目标还差17.19亿元。
2017年下半年，光明地产屡次出售资产，转移项目，外界一度将此行为视作达成“35亿元净利润承诺”的冲刺一搏。
2017年9月9日，光明地产控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司，通过公开挂牌转让的方式，转让所持有的位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产，拟为光明地产2017年度增创归母净利润约1.98亿元。
2017年10月8日，光明地产将子公司东恒海鑫100%股权及7.1亿元债权以21.8亿元的总价出售给泰禾集团（000732）股份有限公司。
2017年10月11日，光明地产全资子公司上海农工商华都实业（集团）有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友（集团）有限公司。交易标的转让的成交价格为9.88亿元，预计此次关联交易将为该公司2017年度增创归母净利润约3.45亿元。
对于频繁转让项目，光明食品集团方面表示：“出售该资产符合公司经营战略发展以及产业结构调整的需要，有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率”。
然而，从结果来看，出售资产确实有助于光明地产实现净利润的目标，但从资产净负债率来看，自2015年末以来，光明地产各年末的净负债率始终在130%以上，2018年更是一路上扬至194.77%。
“500亿规模”口号与负债高企、资金短缺
2018年，光明地产圆满兑现了2015-2017三年利润的承诺，并在此基础上，再次喊出“未来三年达到500亿规模”的口号。为了“追赶超”，光明地产的年度新增土地储备面积从2016年的52.75万平方米，一路上扬至2019年的192.52万平方米。
然而，自2017年起，公司业绩的多个指标一路下滑，营业收入从2017年的208.11亿元下滑至2019年的136.1亿元。
2020年公司剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。在“三道红线”的融资新规下，光明地产全部踩线。不仅如此，2020年光明地产货币资金为93.57亿元，但16.32亿元处于受限状态下，公司短期债务则为191.59亿元。这意味着公司资金有近百亿元的缺口。
为了调整资产结构，回笼资金，改善财务状况，光明地产再次出让资产。
2018年6月27日，光明地产控股子公司南宁国粮房地产持有的广西南宁五象大道在建项目资产已完成转让交易，买方为广西盛元邦房地产开发有限公司，竞价金额75407.34万元。
2019年3月13日，光明地产与上海梅林正广和股份有限公司签署股权转让合同，交易金额达2.5亿元；同年8月，光明地产通过协议转让方式向上海牛奶集团有限公司转让合计7016万元的资产。
2020年6月11日，光明地产以1643.28万元成功售出旗下上海新世纪大厦发展有限公司100%股权。
在土储层面，光明地产也放缓了脚步。2020年，光明地产新增土储面积仅有63.16万㎡。据光明地产2021 年第一季度房地产业务主要经营数据公告，2021年1-3月，公司新增房地产储备面积为 0.90 万平方米，上年同期为29.48 万平方米，同比下降96.93%。权益新增房地产储备面积为0.90万平方米，上年同期为18.15万平方米，同比下降 95.02%。
此外，光明地产还通过发行短期融资券和中期票券等来“补血”。4月份光明地产成功发行2021年第一期中期票据，发行金额为6.5亿元，主要用于偿还2020年的债务。
如今，光明地产重新修正了2021年经营目标，舍弃了“500亿规模”，希望能够实现营业收入200亿元。
高目标发展下 项目频遭维权
2015至2016年，是光明地产追赶35亿元净利润目标的开始，在高目标的发展下，光明地产旗下的项目却被维权。
上海公馆是光明地产在武汉的首个项目，当时口碑一般，甚至出现波折较大的维权事件。据武汉中房网报道，400多名业主抱团维权，投诉内容包括公示车位虚假，学位房虚假；小区园林景观项目大大减少；水景，园林雾化系统全都没有了；合同中约定的35%绿地率严重缩水，大范围的绿地绿化被硬化或被改成了停车位。
（武汉市上海公馆维权图片，来源：武汉中房网）
2019年4月，凤凰网房产报道了南宁光明城市“3千元精装质量门”事件。6月，由于对开发商的整改不满，业主维权再升级，纷纷在小区里拉起了横幅，再度维权。据报道，光明城市一期业主收房时发现，精装修质量太差，货不对板、园林绿化率低、阳台层高过矮、小区大门设计与图纸不符、电梯故障、施工时水电布局杂乱等诸多问题，让业主们感觉严重“货不对板”，完全不符合3千元的精装标准。
（南宁光明城市，来源：凤凰网房产）
2019年11月，浙江省湖州市的别墅项目光明·御品花园发生众多业主维权事件，部分业主向中国房地产报反映：“部分房屋地下室漏水现象严重，底板渗水；房屋外立面及露台施工粗糙且出现不同程度裂缝、断裂。另外有的房屋还出现不同程度沉降。”除了质量问题，还有“海报等宣传资料重点着墨的‘三重私家庭院、私家独院，有天有地’的描述最后变成了公共绿地。”
（浙江省光明·御品花园质量问题图片，来源：中国房地产报）
此外，2020年6月，徐州市光明·泉城熙悦小区一期因延期，小区内存在问题较多，且开发商不予整改而被维权。
2017年光明地产大举发展至2020年，其项目去化欠佳，存货一直居高不下。这四年期间，光明地产存货值分别为395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占公司总资产比分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%。
2021年5月，长江商报曾报道：位于崇明陈家镇板块的光明墅，于2020年10月1日首次开盘推出381套叠加别墅，均价31000元/平方米。摇号排序结果显示仅有69组客户有意向认购，认筹率18%。同在10月，上海有楼盘最高认筹率达到899%。
作者：徐三水
编辑：小凯
责任编辑：