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▲ 据悉，为了养猪，万科特别在集团层面更改了业务构架，新成立的食品事业部，将作为与印力、物流、冰雪、海外梅沙教育齐平的业务单元（BU）存在。

▲万科现有组织架构图，除了集团总部，还包括南方、上海、北方、中西部四大区域和物业服务5个事业群（BG），以及印力、物流、冰雪、海外、梅沙教育5个业务单元（BU）。 在食品事业部成立之后，万科架构中的BU数量将增至6个，集团合伙人谭华杰将兼任食品事业部的首席合伙人。

就在今晚，万科招聘小程序“万招君”发布一则招聘信息，要招5个岗位，每个岗位都跟“猪”有关。

应聘要求： 对养猪行业有热情。哈哈哈。。。

• 猪场拓展经理

• 聚落化猪场总经理

• 开发报建专员（养猪场）

• 兽医（猪场）

• 预结算专业经理（养猪场）

猪场拓展经理

聚落化猪场总经理

开发报建专员（养猪场）

兽医（猪场）

预结算专业经理（养猪场）

去年底，2019（第十八届）中国企业领袖年会在北京举行，万科创始人王石碰见刘永好，问人家：今年养猪赚了多少钱？

刘永好说：翻了多好倍，请你吃顿饭肯定没问题，猪肉大餐。

那时候大家就调侃，老王是不是替万科探口风，要进军养猪实业。

没想到应验来得太快就像龙卷风。

招聘信息一出，网友表示：房价没有猪肉价跑得快，恭喜万科成功抓住猪周期。也有网友怀着一丝期待：买不起万科的房，总能吃得起万科的猪肉吧！

想想去年的猪价，内幕君觉得，这些网友对自己的腰包很有信心。

从澎湃新闻从万科方面得到的信息看，万科目前已成立食品事业部，初期将着重布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。

今年三月，万科2019年业绩会，郁亮反复引用万科内部的一句老话：

当好农民种好地。

如今愿望就要实现了。万科养的猪，它不香么？

至此，碧万恒融四巨头，就差融创没搞畜牧业。

你们说，更懂八戒的老孙跟不跟？

2nd

那么，作为一家房地产龙头企业， 万科为什么要去跨界养猪呢？

如果你关注股市，应该知道，近两年最火爆的股票，非 [ 猪肉 ] 概念股莫属： 涨幅好点的猪肉股票翻了五六倍，涨幅一般的也有一两倍。

其中， [ 猪肉 ] 概念龙头股，非牧原股份莫属。

其股价从2018年10月的22元开始主升浪，截止目前，股价最高近140元每股，整体翻了7倍， 市值超过2700亿，无限逼近万科3000亿的市值。

▲ 房地产龙头不敌猪肉龙头？图为牧原股份周K线。

为什么猪肉股这么火？

一方面，是因为市场特有的“猪周期”，每过三四年，就会出现一次猪肉涨价潮；

▲ 供给不足→猪价上涨→养殖规模扩大→供给过剩→猪价下跌→养殖规模缩减→供给不足→循环，这是猪价明显的周期性波动规律，是不是看着有点眼熟？是的，和房地产的短周期有点类似。

另一方面，还因为近年来， “非洲猪瘟”在中国肆虐横行，全国所有省份全部沦陷，众多养猪专业户损失惨重。

《南华早报》援引中国农业农村部的数据，自2018年8月份首例非洲猪瘟暴发以来，中国已经暴发非洲猪瘟近200余起，共扑杀猪只上百万头。

在此情况下，猪少了，补栏又不敢补，但大家的消费仍然在上涨，猪肉价格自然也就上去了。

此外，以前农村的农民，家家户户都会养一到两头猪，其中一头卖钱，一头用作年猪。我小时候还经常给猪打猪草。

而现在， 生活条件好了，农民们也不养猪了，散户猪越来越少，“大场猪”越来越多，这是养殖规模化、集约化的大趋势。相应的，养猪上市公司，也自然越来越受股民和机构青睐了。

自称“农民”的董事局主席郁亮掌舵后，万科（000002.SZ/02202.HK）终究曝光了接地气的一面儿。

7日晚间，万科招聘小程序“万招君”发布的一则招聘信息，涉及5个岗位，每个岗位都与“猪”有关：猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、开发报建专员（养猪场）、兽医（猪场）、预结算专业经理（养猪场）。据悉，此前的3月，涉养猪的食品事业部成立，万科向第一财经记者表示，该事业部首席合伙人由集团合伙人谭华杰出任。

此次养猪招聘信息一出，市场便开始热议。有网友表示：房价没有猪价跑得快，恭喜万科成功抓住猪周期；也有网友心怀期待：买不起万科的房，总能吃得起万科的猪肉吧；更多的网友对业界印象里理想气质浓郁的万科开始涉足养猪业表示吃惊。

万科董事会秘书朱旭在接受第一财经记者采访之际表示，并不足以为奇，“万科的最终目标是成为美好生活的场景师，食品是美好生活最基本的场景之一。”

以畜牧业为代表的现代农业近年频迎跨界者，既有万达、恒大、碧桂园（02007.HK）等地产开发商，又有网易、阿里、京东等科技巨头。而搭上规模化快车且利润丰厚的养猪业也给了有资金实力的跨界者较好的准入时机。

但至今，论势头及技术储备，具AI、云计算、大数据基因的科技企业已抢先锁定精细化养殖的高地，房企在这方面不仅没抢占先机也不具硬核实力。目前，在养猪上拔得头筹的房企反倒是新希望（000876.SZ）这类较早涉足养殖的非典型中小房企。

强者主动求变，不畏挑战。在万科的2019年《致股东》一文中，万科称，“从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。”而今，面对养猪这项需要时刻提防瘟疫等外部风险，并具实践积累和经验沉淀的新探索，万科能否成功出圈还是未知数。

“生活场景师”逻辑下的棋子

“原本我们也没想把养猪这个事情曝光出来，就怕一下子很多人关注。谁知道，这事儿还是被关注到了。”近两年越来越低调的万科对于寻求外界关注的兴趣度越来越淡，万科内部人士在就养猪一事接受第一财经记者采访之际颇有些无奈。

事件始于7日晚间，“万招君”发布的一则招聘信息。该招聘涵盖5个岗位，均与“猪”有关。该事业部正式成立于2020年3月。在业务开展初期，食品事业部主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。

至此，万科架构中的业务单元(BU)数量将增至7个。此前，该集团架构包括集团总部，南方、上海、北方、中西部四大区域和物业服务5个事业群(BG)，以及印力、物流仓储、冰雪、海外、长租公寓、梅沙教育6个业务单元(BU)。

细细究察，万科于养猪有意已有多时。

2019年底，在2019（第十八届）中国企业领袖年会现场，万科集团创始人王石问新希望集团董事长刘永好今年养猪赚了多少钱，刘永好回答：“今年效益不错，请你吃饭一点问题都没有，吃猪肉大餐。”彼时，业界就曾猜测万科不久将正式对外公开进军养猪。没想到,一个段子引发的应验来得太快，就像龙卷风。

万科内部人士也表示，更早之前万科的涉农业业务中就有养猪，只是一直选择低调化处理。

在招募令中，万科也解释了食品事业部的由来：2019年猪肉价格的大幅上涨，2020年年初新冠疫情给万科客户购置食品带来的不便，万科认识到，以服务万科现有客户为起点，在“从农场到餐桌”的整个产业链条上，与各行业优秀伙伴共同努力，争取“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活场景师”的重要组成部分。

多位万科内部受访人士对此表现得很平静从容，无外乎两点：一个是行业无高低贵贱之分；二是养猪与万科的战略发展定位并不相悖。

于2018年升级为“城乡建设与生活服务商”的万科，近两年在巩固住宅开发和物业服务固有业务优势的基础上，逐步落地并深化发展多元业务板块，目前已延伸至租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务、冰雪度假等数个领域。

按照万科的规划，食品是美好生活最基本的场景之一，这与万科“最终目标是成为美好生活的场景师”的目标不违背。

截至目前，万科食品事业部的投入规模、业务布局等更详尽信息仍是未知数。

但“以服务万科现有客户为起点”，并由效力万科近二十年的老将谭华杰挂帅，想必养猪一事绝非说来玩玩的闹剧。

搅“猪”局者众

言及养猪一事，地产四巨头碧万恒融，就差融创中国(01918.HK)没有涉足农业相关产业。

2018年5月，碧桂园微信公众号曾发布一则招聘养猪事业部负责人的招聘信息，一度引起热议，而后还成立了专注农业的碧桂园农业控股有限公司。更早之前的2016年，碧桂园就推出了社区生活服务门店“凤凰优选”。有别于畜牧企业先养猪，再卖肉的布局路径，碧桂园另辟先建渠道再养猪。

万达和恒大布局养猪的时间更早，且都定位于“扶贫”。2014年底，万达掌门人王健林宣布去贵州养猪，万达提供猪仔和饲料，后续猪肉通过万达广场卖到全国。2016年许家印称投资3亿，在贵州援建110个养殖基地。

但整体来看，大房企养猪目前基本呈“雷声大雨点小”状。真正将养猪业务做成气候的反倒是新希望、京基集团等少数几家中小房企。

粗略比较一番，能在养猪领域站稳脚跟的房企，实则在饲料、农牧等养殖事宜上积淀甚久，甚至起步早于地产开发。新希望就是先从事饲料、养猪，再重点聚集至地产开发。

目前，进入养猪行业最吸睛也小有特色的跨界者以互联网企业居多。AI、大数据、物联网等又潮又酷的黑科技成为精细化养猪、实现品质和口感提升的核心法宝。

最早的养猪科技大佬乃网易，大有将高端精品化的品质路线进行到底的势头。从2009年，网易成立网易味央，运用成熟的RFID耳标技术实时监测猪的身体状况、进食量等信息，分析确定猪的位置、行为以及状态，再到各类网易猪“蹲马桶、住公寓、喝深层地下水、听音乐”等造势宣传。大佬丁磊的猪一副高身价、高品质。

近两三年来，既多金又能玩转各类潮炫营销的科技企业们对于养猪一事的兴趣度仍在高位。阿里巴巴于2018年开启“ET大脑”全方位智能养猪；京东于2018年末发布“神农大脑+神农物联网设备+神农系统”农牧智能养殖解决方案。此外，从前期的智能养猪，到近期的线上线上全渠道营销造势销售，科技巨头在养殖智能化道路上大有越玩越嗨的态势。

跨界养猪的企业大佬们每每提及养猪一事总是冠以“扶贫”、“民以食为天”等朴素的回答。但不得不说，来钱不如地产开发快且又脏又土的养猪业，但盈利能力却不俗。

除了可观的盈利回报外，因为非洲瘟疫等影响，生猪养殖正在历经调整洗牌期。

生猪养殖一面正在经历小农户退出的阵痛，另一面也迎来了资本、科技加速入场，行业快速规模化的契机。换言之，有资金又有意进行业务多元化布局的大企业，可将其作为多元化业务的一个试水选项。而当下的确是入场的好时机。

3rd

当年大佬丁磊高调宣布开始养猪，三石惊起了千层浪，被人称为搅局者。后来马云也杀入养猪业，喊着要人工智能养猪。但网易和阿里巴巴都是典型的互联网公司，雷声大雨点小。

于是，奉行实干精神的房企大佬们纷纷步入了战场：

先是万达动养猪的念头，不过它是以扶贫的方式切入，万达曾经宣布要在贵州丹寨县建立30万头规模的养猪场。对，就是之前很火那个和老王抬杠的最年轻县长的丹寨。

碧桂园也曾发布消息，招聘“养猪事业部负责人”，人们说，总是自称老农民的杨主席，终于要回归了。后来碧桂园农业控股有限公司正式揭牌，算是确认了这个消息。

▲对于碧桂园养猪事业部的进展，星子真的没有打听到多少消息。但是 碧桂园早在2016年，就推出“凤凰优选”。它是碧桂园旗下的社区生活服务商，发展业态包括大中小型社区店、自动售卖机、无人店、在线商城等。就养猪来讲，这么好的门店渠道，当然可以卖猪肉。但和一般农牧企业先养猪，再卖肉的思路不一样，碧桂园走的是先建渠道，再养猪模式。这次万科实打实的宣布养猪之后，我们可能很快就会听到碧桂园的养猪进展消息。

恒大也惦记着养猪。许家印曾经表示，恒大要投资3亿首批援建的200个农牧业产业化基地，其中就包括110个养殖基地。

此外，中粮、华润、绿城等一众企业也纷纷加入了养猪的战场。

但是总体而言， 这些大房企养猪，都是雷声大雨点小。真正一边做房地产一边养猪的，其实主要是这几家“中小房企”：

（1）新希望。

应该说， 新希望是先做饲料，再开发房地产养猪的。截至2019年底，新希望已在全国实现与储备了约4350万头猪的产能布局，全年生猪出栏数达到355万头，保持在全国养猪上市公司的前4位。

房地产业务方面，新希望则是近年来的后起之秀，去年全口径合约销售额达到735.9亿元，近6年复合增长率超过60%。2017年落户苏州、嘉兴，2018年落户杭州、重庆，2019年初落户南京、天津，2019年底落户广州/佛山、武汉，在成都、温州等地已具有良好的深耕效应和口碑。

（2）京基集团。

京基集团深圳人很熟悉，京基100作为深圳地标，非常有名。其旗下的养猪主体企业是京基智农，今年4月9日由康达尔改名得来。康达尔创立于1979年，前身为深圳市养鸡公司，1994年11月在深圳证券交易所上市，是中国农牧上市第一股。

显然，作为深圳市上市的第一家养殖企业，康达尔旗下有不少优质土地。目前，康达尔（京基智农）就有一个山海上园的楼盘在售，这个楼盘位于宝安。而京基集团控股康达尔并改名京基智农，我想也不会是只奔着养猪那么简单。

（3）罗牛山。

罗牛山我就不说了，前几年借着海南赛马的风波炒作了一个赛马小镇，现在又急着剥离房地产业务，感兴趣的同学可以去查查罗牛山股吧。

4th

刚才我们聊了参与养猪的一些房企。那么，既然养猪已经有这么多上市公司参与，为什么房企们还要纷纷加入战局？

其实说起来很复杂，但也很简单，就是有利可图。

一家养猪企业能比任何房地产公司赚得都多！

据星子了解，2005-2015年这11年，我国的平均猪肉产量达到4964万吨，14亿人口一年要吃掉5亿头的猪，这里有着万亿级的市场。其实在1990年代，中国的猪肉市场是比房地产的规模还要大的。

实际上，猪肉对国人来说是硬需求，无论你猪肉5块钱一斤还是15块一斤都得买，一日不可无猪肉，哪来的升级降级？

养猪利润有多少？

看看进入豪排行榜的养猪富豪有多少个就知道了：入选2018胡润全球富豪榜榜单的中国养猪大户有近十位—— 饲料大王刘永好、牧原秦英林家族、正邦林印孙、温氏家族……

而养猪的利润率更是高得惊人，养猪的净利润率是房地产的两倍还多！星子觉得，这是为什么那么多房企要挤破头进入养猪业的原因，都想要在这样的大市场上分一杯羹。

但是，在目前来看， 特别是在非洲猪瘟疫苗还没出来的情况下，养猪是个高投入、高风险的产业。

09年就宣布进军养猪行业的丁三石，一直在摸索中养猪，甚至还在浙江湖州建立了1200亩的养猪基地，但直到2016年，一帮占了全国80%互联网流量的特权大佬们才吃上了丁家猪。

其他人想吃，对不起，网易的未央猪价格一度涨到了十几万一头。

对此，这里还有一个讲猪和房地产“周期震荡”的故事：

当市场上猪的存量过多的时候，养猪户就把猪都杀掉，然后等猪价上行的时候，又集体增加养猪量。当市场上房子库存过多的时候，政府就限制土地供给，然后等消化差不多的时候，再增加土地入市量。

由此，房地产和养猪，乍一听八竿子打不着的行业，实际上，有着千丝万缕的联系。

第一，房地产和养猪，都需要极深的积累才能做大做强。

看一看房地产销售排行50强，无一不是在行业内积累了二十年经验的房企。没有很深的积累，无论是做高品质或者高周转，都是痴人说梦。

而养猪也同样需要高门槛，比如现在养猪都有很高的养殖环保要求，而且也有很高的成本门槛，还要防止各种各样的瘟疫、经常面临亏损的风险。

第二，房地产和养猪，都在经历资本进入。

房地产无需再提，所有的中大型房企背后，一定会有一个或多个金融资本在支撑。

同样，养猪市场也在成为一个资本密集行业。早在08年高盛就投入了3亿美金进入国内生猪市场，正邦科技、顺鑫农业、新希望、大康牧业这些上市畜牧业也从股市上筹得了大量的资金用于养猪行业，双汇也引来了山西焦煤集团，甚至这一波房地产进入养猪业，也算是资本的进入。这些资本的注入，将彻底改变猪肉市场的格局。

第三，房地产和养猪都在经历着小散退出、规模化趋势。

对于房地产企业，2019年销售排行榜TOP100的房企贡献了3.9万亿的权益销售额，占到全国房地产销售额的近一半！而据不完全统计，全国共有6万多家注册房企，目前有楼盘在开发或者销售的，也有2万多家。

马太效应越来越明显，房企分化越来越明显，房地产越来越像神仙打架了。

尤其是新希望，本身依靠猪伺料起家的刘首富，在踏中了这一轮猪周期后，又开始发力房地产。

他在2018年的一次公开演讲中曾描绘过新希望做地产的优势：“我们（地产公司）大概有两三百人，土地是以养猪场产生的成交，土地成本极低。第二，房地产需要钱，咱们集团品牌好，又是民生银行的股东，要钱不太难。第三，要设计有设计公司，要建筑有建筑公司，要销售有销售公司，要啥有啥。”

由此，在去年2019，来自四川的新希望地产在长三角土地市场表现异常活跃，在杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等地接连拿地。仅仅2019上半年，新希望就在温州、杭州等四个城市拿下5幅地块，耗资150.52亿元，占其2018年销售额近一半。

而养猪也一样，也在经历着同样的阶段： 规模化养猪的趋势。目前，因为非洲猪瘟，散户已经不敢养或补栏了。这大大提高了大型养猪场的行业集中度。

为什么会出现这样的情况？其实两者的道理一样， 大企业的抗风险能力更强。

养猪的大企业/大房企才能稳定市场，才能高水平标准化控制猪疫病问题/运营房地产，散户/小房企逐渐退出市场都是时间早晚的问题。

5th

关于房地产和养猪，还有一个有意思的现象是， 当房价越涨，猪肉就越跌；当猪肉越涨，房价就会迎来调整了。

▲每个猪周期大概在3-4年左右，经历一个小波峰，再来一个波谷。有趣的是，猪周期和房地产周期的曲线，几乎完美相反。比如经过一系列复杂的计算后对比猪肉和房地产的相关系数，三线城市的相关系数为0.09404，几乎不相关；二线城市的相关系数为-0.2653，微弱的负相关；一线城市的相关系数为-0.45423，中等的负相关。越是在大城市，猪肉越跌，房价就越涨！

因此，对于肉价和房价的关系，你可以这样理解： 花了太多的钱买房子，就没钱买肉吃了；而当大家都不买房子了，手里的钱拿去享受，肉价也就上来了。

也许，在整个房地产行业中，购房者才是那群最无力的猪。

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【时间】5月15-16日

【地点】江西 南昌

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