展开全文

经济水平，可参考GDP规模、人均GDP水平、城镇居民及农村居民人均可支配收入等指标，主要用于判断城市经济发展的实力及居民财富水平。

城镇化发展，则与当地房地产市场发展进程息息相关。

城镇化水平高，说明当地市场比较成熟；城镇化水平低，意味着房地产市场还处于初期，通常房价会比较低，也未有大品牌开发商进驻，既有可能是进入机会，但也有可能是问题市场，需要结合其他指标综合研判。

政策会改变城市基本面，因此需密切关注当地土拍、限售、限购、限价、限贷、限转、预售条件、资金监管等政策和风向。

对于资方来说，与现金流相关度最高的，是预售条件和资金监管，预售条件决定了项目什么时候可以销售产生现金流，资金监管的比例则决定了回笼资金的多少。

房地产市场——

容量大，量价表现良好，供销比健康

房地产市场表现，顾名思义，分为是地市和房市两部分。

地市，主要是盘点过去3-5年土地的供应成交情况，未来的供应情况，通过土地供需分析房地产市场走向及变化。

房市，则是分析房地产市场供应量、成交量价、容量变化及趋势、供销比、板块内成交额及占比、市场存量及去化周期、周边竞品情况和客群等等，进而判断市场的价格水平高低、短期去化能力，整体的健康程度。

此外，还需关注当地的地价房价比以及房价地价差。

这两个数据，一个是土地成本占项目货值比例，一个是价差，扣除覆盖建安成本及费用，可得知大概利润空间。

两个指标都可以反映项目的盈利空间，也即利润安全垫是否足够厚。

更值得思考的是，当前市场变化较快，一个政策出来可能就是天差地别，建议一定要去实地踩盘调研，这些数据都需要做动态的分析。

譬如投资项目开盘时还有哪些在售竞品或者新开楼盘？供存量是多少？这些项目的拿地价与标的项目比较是否有优势？是否有降价空间？资金回笼周期内，板块是否会有大量新增供应土地等等。

总的来说，项目处于房地产规模大、供销比健康、处于上升周期、城市基本面良好的城市，资方就会优先考虑，因此一二线市场更受资本青睐；

反之，城市基本面有缺陷、缺乏人口和经济支撑、房地产量价表现一般，市场规模不足易波动的城市则会排除在外。

项目维度——

去化有保障、现金流合理

分析完城市及市场，则需要聚焦于项目本身了。

项目研判的核心指标，就是盈利性，住宅主要是关注净利润率及IRR（内部收益率），持有商业物业则需关注 Cap Rate（资本化率）。

具体来说，就是关注项目安全边际以及现金流是否能覆盖投资本息。

盈利的基础是项目销量有支撑，因此，我们也需关注项目的其他几个重点，包括区位、土地属性、产品、特殊景观资源、目标客户等。

区位论大家已经耳熟能详了，项目的区位、交通（地铁、公路）、科教文卫的生活配套等等，区位成熟程度很大概率决定了项目的属性，是投资偏重还是自住刚需？

土地属性，不仅要关注用地属性，还要关注规划指标、土地现状、是否存在历史遗留问题等方面。

产品方面，则需了解目标项目的产品，是洋房、高层还是别墅？户型设计，是刚需还是改善型？产品定位高低？甚至精装的方案、内部园林、外立面等等。

特殊景观资源，譬如江景、海景、公园景观。

目标客户，由项目定位、产品定位推导而来的，不管目标客户是刚需还是投资客，都需要关注其定位一致性，周边是否存在大量的目标客群，有较好的策划营销方案。

主体维度——

信用评级高、资产质量高、

偿债能力强、团队管理能力强

对于资方来说，直接投资主要关注项目本身，而间接投资则需重点关注主体。主体的研判主要关注财务情况、土地储备、团队管理能力等。

企业财务情况，通常是观察其业市值、信用评级等，以及资产负债表、损益表和现金流量表的财务指标，评估其负债情况、盈利能力和现金流安全性；

目前在国家监管下，还应该考量房企三道红线和拿地销售比的情况。

土地储备决定了房企未来的销售和发展可能，土储总货值、权益比、一二线城市/三四五线城市的占比、区域分布的情况，这些都可以间接反映土地的可变现性强弱。

企业的实控人和核心管理层结构也是非常重要的考量，譬如，实控人水平、政治身份、管理团队能力和成熟度、项目操盘团队的水平和业绩。

每家企业都有其管理擅长领域，有的获取资金能力特别强、成本特别低，有的是在土地收并购方面比较占优，这些都是资方所关注的亮点。

条件维度——

诉求契合度高、

交易结构安全合规、风险可控

前面的四点，都只是判断项目、主体好不好，这是第一道门槛，真正决定资方能不能投这个项目，最重要的还是合作条件。

合作条件首先需考虑基本要素的契合程度，其次是交易结构设计合规性，最后也是最重要的就是风控措施。

基本要素契合，指的是资金量需求、到位时间、使用时间长短、收益预期、投资模式（债权/股权/夹层？）、是否抵押或者质押、项目成本、工期是否约定等等。诉求契合度越高，项目就越容易通过资方内部的评审会或者投决会。

交易结构设计，有的是债权签署远期回购、有的使用基金直投结构、有的是交易所备案，投资者购买产品；不管是什么结构，关键是结合已有牌照和资质情况，做到科学合理、合法合规。

风险措施，比较常见的就是公司担保/流动性支持、股权质押/过户、土地/资产抵押、以及证章照共管、同时派驻人员对项目开发过程的成本、进度、资金使用情况进行动态管控。

文章至此，资方对于房地产项目投资的基本逻辑就罗列完了，笔者并非资方，只是根据资方要求的理解撰写，而且很多地方并未细化展开。

但需要明确的是，十全十美的项目非常少，按照这个逻辑，相信完全符合标准的项目并不多，每个项目都有其自身的优势和风险点，每个资方也有自己的投资标准和风险偏好。

把握项目本质，调查清楚项目的风险点，在风险可控或者可容忍的情况下获取最可观的收益，才是所有资方的最终目标。

以下是笔者根据国内某知名资方机构要求所整理的风控导图和主体筛选原则，欢迎各位朋友批评指正。

PS:如想与牧诗一对一交流和沟通，欢迎加入我的私密小星球。

– End –