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本报告基于波特五力模型，从土地行业内现有竞争者的竞争能力、潜在竞争者进入能力、替代品的替代能力、供应商的议价能力以及下游用户的议价能力五个方面来分析土地行业竞争格局。同时，通过对土地行业现有竞争者的调研，给出土地行业的企业市场份额指标，以此判断土地行业市场集中度，同时根据市场份额和市场影响力对主流企业进行竞争群组划分，并分析各竞争群组的特征；此外，通过分析主流企业的战略动向、投资动态和新进入者的投资热度、市场进入策略等，来判断土地行业未来竞争格局的变化趋势。

标杆企业

对标杆企业的研究一直是智研瞻产业研究院研究报告的核心和基础，因为标杆企业相当于行业研究的样本，所以，一定数量标杆企业的发展动态，很大程度上，反映了一个行业的主流发展趋势。本报告精心选取了土地行业规模较大且最具代表性的5家标杆企业进行调查研究，包括每家企业的行业地位、组织架构、产品构成及定位、经营状况、营销模式、销售网络、技术优势、发展动向等内容。本报告也可以按照客户要求，调整标杆企业的选取数量和选取方法。

投资机会

本报告对土地行业投资机会的研究分为一般投资机会研究和特定项目投资机会研究，一般投资机会主要从细分产品、区域市场、产业链等角度进行分析评估，特定项目投资机会主要针对土地行业拟在建并寻求合作的项目进行调研评估。

第一章 土地市场基本概述

1.1 土地市场概念阐释

1.1.1土地市场的定义

1.1.2土地市场的特点

1.1.3土地市场的分类

1.2 土地一级开发概述

1.2.1土地一级开发的定义

1.2.2土地一级开发的内涵

1.2.3土地一级开发产生的背景

第二章 2016-2021年中国土地市场宏观环境分析

2.1 经济环境分析

2.1.1全球经济贸易形势

2.1.2中国经济缓中企稳

2.1.3国民收入及消费水平

2.2 社会环境分析

2.2.1中国城镇化发展水平

2.2.2中国城镇化建设进程

2.2.3城镇化中的土地价值

2.3 产业环境分析

2.3.1房地产业开发投资状况

2.3.2房地产业销售规模状况

2.3.3房地产业景气指数状况

第三章 2016-2021年中国土地市场政策环境分析

3.1 我国土地政策回顾

3.1.1土地政策的总体评价

3.1.2房地产土地调控综述

3.1.3土地政策存在的不足

3.2 十八届三中全会土地改革评述

3.2.1土地政策基调逐渐落定

3.2.2建立城乡统一建设用地市场

3.2.3农村土地流转已初显端倪

3.2.4土地流转面临政策法规瓶颈

3.3 2016-2021年土地政策动向分析

3.3.1保护耕地政策

3.3.2节约集约土地政策

3.3.3土地利用规划计划政策

3.3.4不动产登记政策

3.3.5房地产土地供应政策

3.3.6支持产业发展用地政策

3.4 中国房地产开发土地制度解析

3.4.1房地产用地仅能来自国有土地

3.4.2房地产开发者仅有土地使用权

3.4.3房地产开发土地使用权的获取

3.4.4土地供应的计划限制

3.4.5土地使用权出让方式

3.4.6土地出让金支付期限

3.4.7既得土地权益并不安全

3.4.8土地供应制度总体评述

第四章 2016-2021年中国土地市场供需分析

4.1 2016-2021年全国土地市场供需总体情况

4.1.1批准建设用地

4.1.2建设用地供应情况

4.1.3土地出让情况

4.1.4重点城市土地抵押

4.2 2017年重点监测土地市场供需分析

4.2.1 2017年土地出让收入分析

4.2.2 2017年土地市场供应分析

4.2.3 2017年土地市场需求分析

4.2.4 2017年土地市场特点分析

4.3 2018年重点监测土地市场供需分析

4.3.1 2018年土地出让收入分析

4.3.2 2018年土地市场供应分析

4.3.3 2018年土地市场需求分析

4.3.4 2018年土地市场特点分析

4.4 2021年重点监测土地市场供需分析

4.4.1 2021年土地出让收入分析

4.4.2 2021年土地市场供应分析

4.4.3 2021年土地市场需求分析

4.4.4 2021年土地市场特点分析

第五章 2016-2021年中国土地市场价格分析

5.1 2016-2021年地价指数变动分析

5.1.1综合地价指数

5.1.2住宅地价指数

5.1.3工业地价指数

5.1.4商服地价指数

5.2 2018年土地市场价格分析

5.2.1 2018年一季度监测城市地价分析

5.2.2 2018年二季度监测城市地价分析

5.2.3 2018年三季度监测城市地价分析

5.2.4 2018年四季度监测城市地价分析

5.3 2021年土地市场价格分析

5.3.1 2021年一季度监测城市地价分析

5.3.2 2021年二季度监测城市地价分析

5.3.3 2021年三季度监测城市地价分析

5.3.4 2021年四季度监测城市地价分析

5.4 2021年土地市场价格分析

5.4.1 2021年一季度监测城市地价分析

第六章 2016-2021年房地产用地市场分析

6.1 2017年房地产用地市场供需情况

6.1.1 2017年房地产用地市场供给分析

6.1.2 2017年房地产用地市场需求分析

6.1.3 2017年房地产用地市场价格分析

6.2 2018年房地产用地市场供需情况

6.2.1 2018年房地产用地市场供给分析

6.2.2 2018年房地产用地市场需求分析

6.2.3 2018年房地产用地市场价格分析

6.3 2021年房地产用地市场供需情况

6.3.1 2021年房地产用地市场供给分析

6.3.2 2021年房地产用地市场需求分析

6.3.3 2021年房地产用地市场价格分析

6.4 2016-2021年重点城市房地产用地市场供需分析

6.4.1 2016-2021年十大城市房地产用地供应分析

6.4.2 2016-2021年十大城市房地产用地成交分析

6.4.3 2016-2021年十大城市房地产用地价格分析

第七章 2016-2021年房地产企业拿地分析

7.1 2021年房企拿地分析

7.1.1拿地状况分析

7.1.2房企态势分析

7.1.3拿地城市分析

7.1.4拿地类型分析

7.2 2021年房企拿地分析

7.2.1拿地状况分析

7.2.2房企态势分析

7.2.3拿地城市分析

7.2.4拿地布局分析

7.3 2021年房企拿地分析

7.3.1拿地状况分析

7.3.2拿地城市分析

7.3.3房企态势分析

第八章 一线城市土地市场分析

8.1 北京

8.1.1土地市场供应分析

8.1.2土地市场需求分析

8.1.3土地市场价格分析

8.1.4土地市场热点分析

8.2 上海

8.2.1土地市场供应分析

8.2.2土地市场需求分析

8.2.3土地市场价格分析

8.2.4土地市场热点分析

8.3 广州

8.3.1土地市场供应分析

8.3.2土地市场需求分析

8.3.3土地市场价格分析

8.3.4土地市场热点分析

8.4 深圳

8.4.1土地市场供应分析

8.4.2土地市场需求分析

8.4.3土地市场价格分析

8.4.4土地市场热点分析

第九章 二三线主要城市土地市场分析

9.1 天津

9.1.1土地市场供应分析

9.1.2土地市场需求分析

9.1.3土地市场价格分析

9.1.4土地市场热点分析

9.2 南京

9.2.1土地市场供应分析

9.2.2土地市场需求分析

9.2.3土地市场价格分析

9.2.4土地市场热点分析

9.3 苏州

9.3.1土地市场供应分析

9.3.2土地市场需求分析

9.3.3土地市场价格分析

9.3.4土地市场热点分析

9.4 杭州

9.4.1土地市场供应分析

9.4.2土地市场需求分析

9.4.3土地市场价格分析

9.4.4土地市场热点分析

9.5 长沙

9.5.1土地市场供应分析

9.5.2土地市场需求分析

9.5.3土地市场价格分析

9.5.4土地市场热点分析

9.6 武汉

9.6.1土地市场供应分析

9.6.2土地市场需求分析

9.6.3土地市场价格分析

9.6.4土地市场热点分析

9.7 成都

9.7.1土地市场供应分析

9.7.2土地市场需求分析

9.7.3土地市场价格分析

9.7.4土地市场热点分析

9.8 哈尔滨

9.8.1土地市场供应分析

9.8.2土地市场需求分析

9.8.3土地市场价格分析

9.8.4土地市场热点分析

9.9 大连

9.9.1土地市场供应分析

9.9.2土地市场需求分析

9.9.3土地市场价格分析

9.9.4土地市场热点分析

9.10 西安

9.10.1土地市场供应分析

9.10.2土地市场需求分析

9.10.3土地市场价格分析

9.10.4土地市场热点分析

第十章 土地一级开发的运作模式分析

10.1 土地一级开发业务的特性

10.1.1资金密集

10.1.2融资困难

10.1.3需求稳定

10.1.4过程相对简单

10.1.5政府主导及市场化运作

10.2 土地一级开发的运作模式分析

10.2.1一二级联动开发模式

10.2.2完全政府控制模式

10.2.3政府和法定机构协作模式

10.2.4由政府主导的市场化运作模式

10.3 土地一级开发模式实例分析

10.3.1北京模式

10.3.2重庆模式

10.3.3对比分析

10.4 企业参与土地一级开发的动因

10.4.1重要影响力

10.4.2拿地新途径

10.4.3市场弹性大

10.4.4协调利益关系

第十一章 土地一级开发的盈利模式分析

11.1 土地一级开发的成本分析

11.1.1土地一级开发成本概述

11.1.2土地一级开发成本的组成

11.2 土地一级开发盈利模式分析

11.2.1从一级土地开发本身获利

11.2.2分享土地增值收益

11.2.3持有部分公共建筑

11.2.4为二级拿地铺垫

11.3 企业参与土地一级开发盈利模式分析

11.3.1企业参与土地一级开发的盈利模式

11.3.2土地出让金净收益分成的法理分析

11.3.3利润分配模式的制度化建议

11.4 土地一级开发盈利实现途径分析

11.4.1共同出资设立项目公司

11.4.2土地一级开发净收益的分成

11.4.3土地一级开发保底收益的设置

11.4.4参与土地规划的设计工作

11.4.5参与政府的土地“招牌挂”工作

11.4.6土地一二级市场联动的优势

第十二章 土地一级开发的融资模式分析

12.1 土地一级开发融资模式分析

12.1.1土地储备机构直接安排融资

12.1.2一级土地开发主体直接融资

12.1.3土地开发主体自行安排融资

12.1.4一级土地开发主体成立项目公司以融资

12.2 参与开发企业的融资模式分析

12.2.1银行贷款方式融资

12.2.2信托方式融资

12.2.3国外私募股权基金融资

12.3 土地一级开发的融资渠道分析

12.3.1融资渠道

12.3.2财政资金

12.3.3金融机构贷款

12.3.4其他资金

第十三章 土地一级开发的风险及规避分析

13.1 土地一级开发市场化的难点

13.1.1土地一级市场难以完全剥离

13.1.2一级开发难度大、成本高

13.1.3中小开发商缺少机会

13.1.4一级开发的效果难保证

13.2 土地一级开发的总体风险分析

13.2.1政策风险

13.2.2融资风险

13.2.3政府行为的风险

13.2.4征地、拆迁工作的风险

13.2.5市场风险

13.3 政府进行土地一级开发的风险分析

13.3.1整体资源有限的风险

13.3.2资金链单一不稳定的风险

13.3.3资金大额度流动频繁的风险

13.4 企业进行土地一级开发的风险分析

13.4.1项目背景及政策风险

13.4.2行政审批风险

13.4.3收回投资成本风险

13.4.4其他风险

13.5 土地一级开发的法律风险分析

13.5.1法律体系不完善

13.5.2涉及多种法律关系

13.5.3政府及企业的目的

13.5.4主要法律风险

13.6 土地一级开发的风险规避分析

13.6.1风险主要应对策略

13.6.2投融资风险的防范

13.6.3政府法律风险防范

13.6.4企业法律风险防范

第十四章 中国土地市场发展趋势预测()

14.1 宏观环境形势预测

1.1.1国际经济发展趋势分析

1.1.2中国经济发展趋势分析

1.1.3中国城镇化的趋势分析

14.2 土地政策趋势预测

14.2.1土地改革趋势分析

14.2.2区域化趋势分析

14.2.3社会化趋势分析

14.2.4鼓励地方政策创新

14.3 土地市场供需预测

14.3.1土地市场供应趋势分析

14.3.2土地市场需求趋势分析

14.3.3土地市场价格趋势分析

14.3.4土地市场区域趋势分析

14.4 土地一级开发趋势预测

14.4.1两级市场分离趋势分析

14.4.2市场化运作趋势分析

14.4.3融资需求趋势分析

14.4.4开发投资趋势分析

数据来源

【一手调研数据】

对行业内相关的专家、厂商、渠道商、业务（销售）人员及用 户进行访谈，获取最新的一手市场资料。

【市场监测数据】

智研瞻产业研究院对土地市场跟踪研究、长期监测采集的数据资料。

【官方统计数据】

国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、行业协会、海关总署、工商税务等政府部门和官方机构的统计数据与资料。

【行业公开信息】

1、土地行业重点企业及上、下游企业的季报、年报等；

2、主流媒体的文章、评论、观点等；

3、行业资深专家公开发表的观点。

【商业数据】

智研瞻产业研究院长期合作的商业数据服务商。

【文献检索】

各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料。

【其它来源】

其它具备一定权威性和参考价值的数据来源。

研究方法

1、时间序列

时间序列是指将某种现象某一个统计指标在不同时间上的各个数值，按时间先后顺序排列而形成的序列。时间序列法是一种定量预测方法，亦称简单外延方法。在统计学中作为一种常用的预测手段被广泛应用。时间序列分析在第二次世界大战前应用于经济预测。二次大战中和战后，在军事科学、空间科学、气象预报和工业自动化等部门的应用更加广泛。时间序列分析（Time series analysis）是一种动态数据处理的统计方法。该方法基于随机过程理论和数理统计学方法，研究随机数据序列所遵从的统计规律，以用于解决实际问题。

2、SWOT分析

SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析法，又称为态势分析法或优劣势分析法，用来确定企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。

3、PEST分析

PEST分析是指宏观环境的分析，P是政治（Political System），E是经济（Economic），S是社会（Social），T是技术（Technological）。在分析一个行业发展环境的时候，通常是通过这四个因素来进行分析该行业的企业所面临的状况。

4、波特五力模型

波特五力模型从一定意义上来说隶属于外部环境分析方法中的微观分析，将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。波特五力，分别为：供应商讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在进入者的威胁、替代品的威胁和现有企业之间的竞争。

该模型由迈克尔•波特（Michael Porter）于上世纪80年代初提出，对公司战略制定产生全球性的深远影响，用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。波特的“五力”分析法是对一个产业盈利能力和吸引力的静态断面扫描，说明的是该产业中的企业平均具有的盈利空间，所以这是一个产业形势的衡量指标，而非企业能力的衡量指标。

5、SCP产业分析模型

SCP（structure-conduct-performance，结构－行为－绩效）模型是由美国哈佛大学产业经济学权威贝恩（Bain）、谢勒（Scherer）等人建立的。该模型提供了一个既能深入具体环节，又有系统逻辑体系的产业分析框架，即：行业结构（Structure）－企业行为（Conduct）－经营绩效（Performance）。SCP框架的基本涵义是，行业结构决定企业在市场中的行为，而企业行为又决定市场运行在各个方面的经济绩效。SCP模型，主要用于分析行业或者企业在受到外部冲击（主要是指行业或企业外部经济环境、政治、技术、文化变迁、消费习惯等因素的变化）时，可能的战略调整及行为变化。

行业结构：主要是指外部各种环境的变化对企业所在行业可能产生的影响，包括行业竞争的变化、产品需求的变化、细分市场的变化、营销模型的变化等。

企业行为：主要是指企业针对外部的冲击和行业结构的变化，有可能采取的应对措施，包括企业方面对相关业务单元的整合、业务的扩张与收缩、营运方式的转变、管理的变革等一系列变动。

经营绩效：主要是指在外部环境发生变化的情况下，企业在经营利润、产品成本、市场份额等方面的变化趋势。