原标题：2021，房产时代终告别
文 | 谢泽锋
编辑 | 杨旭然
出品 | tide-biz
一种既是意料之中，又是意料之外的危机悄然出现。
金融政策收紧力度空前，限购限价令多管齐下，债券违约不断发酵，全行业销售开始下滑，大型房企陷入流动性危机……整个行业面临着前所未有的压力。
对于这场危机的预警，最早的开始可能出现在2014年。王石在当时表示“房地产黄金时代结束，进入白银时代”；三年前，郁亮带领万科高喊“活下去”，在如今看来这已是准确且清晰的预言。
然而在这三年里，所有警示都被全国范围不断刷新的销售额所淹没。
在过往的“黄金二十年”中，房地产积累了巨大的财富，无数房地产公司融资、圈地、盖楼，上演着从草莽到英雄的财富故事，创造了庞大的行业市值和地产富豪。如今，这些正在成为泛黄的历史注脚。
由于地产行业的特殊性，地产商可以通过债券股票贷款融资，靠“借钱”加杠杆建设出庞大的商业帝国。
在狂飙突进的时代积累了巨额的债务，危机终于在政策趋紧和行业寒冬期爆发了。在世界金融史上，房地产几乎扮演了所有金融危机的导火索。
如今，这个行业已经走到了不得不改革的十字路口。在中国，房地产从来都不仅是产业问题或经济问题，它更是能牵动亿万家庭的民生问题。从“房住不炒”到“住有所居”，政策意志试图让房地产变成民生工程的“基础设施建设者”。
前所未有的危机之下，无论是商业模式、内在逻辑、融资方式，估值思维乃至地产在中国经济中的地位，都在正经历覆地翻天的变化。
01 房子 卖不动了
过往三十年，中国购房者对房地产的心里预期是房价持续上涨，这也是房产销售的主要动力。
上半年，在后疫情的促销中，房地产销售数据十分亮眼。然而，来到三季度，房地产销售却急转直下。
克而瑞监测的数据显示，2021年8月，TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%，整体业绩表现不及上半年和历史同期。百强房企中近7成企业单月销售额同比降低，其中26家同比降幅超30%。
从累计业绩表现来看，1-8月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长29.1%和21.6%，增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。
头部企业是行业风向标，整个地产行业销售也是持续放缓。
国家统计局的数据显示，1-8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9％；销售额119047亿元，增长22.8％；住宅销售额增长24.5％。今年以来呈现逐月下滑态势。
“买涨不买跌”，过往三十年，中国购房者对房地产的心里预期是房价持续上涨，这也是房产销售的主要动力。而8月份，新房价格环比下降的城市数量达到20个；二手房价上涨城市数量锐减至27个，这是最近6年多来（除2020年2月疫情特殊原因之外）的最低点。
二手房的成交由买卖双方直接商议，更能反映当下的真实价值，全国楼市房价拐点可能已经出现。
今年6月10日，中国银保监会主席郭树清在第十三届陆家嘴论坛上重磅发声，他指出“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”现在看，这几乎是房价拐点显露的开始。
一系列数据显示，房子不好卖了，房子卖不动了。
8月，行业标杆万科销售额同比降大降36.94%；碧桂园销售额仅452亿，同比下降26%，环比也下滑了17%；融创卖了450.6亿，同比下降29.8%。
孙宏斌在中期业绩会上坦言：“今年下半年的销售压力很大，下半年市场会很惨烈。”
深陷流动性危机的恒大， 6月、7月及8月的合约销售额分别为716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元，连续下降，并预计9销售额持续大幅下滑。
在“三道红线”等融资端政策的高压下，销售回款是房企现金流最关键的蓄水池，如今销售遇阻，房企雪上加霜。
02 盈利 刀尖上跳舞
作为行业风向标，万科业绩恶化，显示出整个房地产行业的转向。
今年5月，杭州集中土拍后，杭州最大的房地产公司滨江集团在回答投资者提问的时候，董事长戚金兴表示：“要努力做到1%-2%的净利润水平”。
一时间，地产圈炸开了锅。其实，去年底他就公开表示：“滨江集团利润5%已经算高了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字 。”
戚金兴所言非虚，甚至有些自谦。与“恒碧万融”相比，滨江集团去年的净利率为12.41%，排在万科、碧桂园、恒大之前，仅次于融创。
来到今年上半年，几大代表性房企盈利能力均出现较大幅度下滑。其中万科、碧桂园净利率不到10%，恒大净利率连5%都不到。
万科上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；但是，受项目利润率下降影响，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，其上一次利润下滑还要追溯到2008年。
另一个让人注意的指标是现金流的恶化。上半年万科取得经营净现金流67.8亿元，相比去年同期的226亿元锐减七成。
在严格的金融管控下，房地产公司极力克制资本开支，而万科还在不断拿地，开拓新的项目，而且上半年拿地成本同比大增17%，加重了公司的财务负担。
可以说，万科的半年报十分惨淡。不仅销售额没有引领同行业，盈利能力还在减弱，现金流更是大幅下滑。
行业标杆的境地尚且如此，中小房企处境可想而知。作为行业风向标，万科业绩恶化，显示出整个房地产行业的转向。如祝九胜所言，地产行业的游戏规则正在发生变化，过多的追求规模、速度为导向的思维难以为继。
加杠杆、拼速度、抢规模，这是地产千亿黑马涌现的“不二法门”，新力、福晟、泰禾、蓝光……地产圈掀起“千亿大战”。
然而饮鸩止渴的做法，如今却将这些后起之秀与恒大一起，推向债务深渊。
03 债务 风险引爆点
“三道红线”相当于限制其融资，抑制其成长，地产狂飙突进的动力源泉彻底瓦解了。
巨额债务是房企暴雷的根源。
房地产本身就是一种高负债经营的行当，而在繁花似锦的年代里，许多房企将杠杆经营演绎到极致。除了一般的债券股票贷款融资外，还动用股权基金、信托、私募、ABS，甚至强制员工跟投。
2020年8月20日，住建部和央行为限制开发商融资，约谈12家房企并出台了房企融资的三道红线（又称“融资新规”），并于2021年1月1日起全行业推行。
“三道红线”即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即便是处于绿档的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。
房地产的增长模式底层其实是金融逻辑，靠杠杆和负债驱动增长，资本充当着粮草的角色，“三道红线”相当于限制其融资，抑制其成长，地产狂飙突进的动力源泉彻底瓦解了。
这一举措直接颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，曾经加杠杆狂飙突进的时代戛然而止。
行业出清的过程是残酷且无情的，当潮水褪去，曾经的地产黑马被资本无情抛弃，房地产成为金融机构的“累赘”，地产股被打到破产价。
债务危机引发债券违约，股价阴跌，进而影响房企声誉，导致购房者观望，销售不济造成现金流恶化，加剧债务危机……房企最终跌入无解的负向循环。
04 写在最后
就在A股市场因中秋休市时，香港股市却上演“中秋劫”。9月20日，港股房地产板块全线崩盘，进而引发金融股大跌。
“三道红线”、土地两集中、限制房贷……一系列重磅政策的祭出，其影响深远且巨大，曾经的地产一哥恒大暴雷，更是成为这场危机的导火索。
香港与内地房企同时开始面对政策的巨大变化，资本也同时选择逃离。
让无数人实现财富自由的地产时代，正面临系统重置级别的变革。而任何一个参与者、曾经的既得利益者，在这场变革中都不可能独善其身。
责任编辑：