2020年5月地产月报丨住宅与土地市场修复八成以上，建议关注库存积累问题【第23期】

原标题：2020年5月地产月报丨住宅与土地市场修复八成以上，建议关注库存积累问题【第23期】

核心观点

政策速览

落户放松与调控边际改善政策齐出，或迎需求端利好

5月份地产相关政策包括两方面，一是落户政策，二是需求端调控政策。

落户政策方面，可以细分为两类： 一类是取消所有限制条件，全面放开落户限制，例如广东省、陕西省、南宁、秦皇岛和济南等省市在新城城镇化建设等导向下，全面放开落户限制。我们认为，放开城镇落户限制有助于促进城镇人口聚集，从而强化城镇住房需求，未来可能对房地产行业的发展带来新的机遇。 另一类以人才为导向，定向放宽人才落户条件，实施的地区如上海临港、福州、宁波、珠海和营口。放松人才落户限制有助于引进高端人力资本，为地区的经济发展增添新的活力，但是由于人才数量有限，人才落户的放松，对房地产市场的利好相对有限。

为了促进疫情过后市场复苏，5月份部分低能级城市在房住不炒和因城施策的基础上，出台了购房补贴政策，典型城市如淮北、福州、郑州和牡丹江；在住房公积金贷款方面，张掖和九江小幅提高贷款上限，恩施、沧州和洛阳推行住房公积金组合贷款业务等。购房补贴虽然能带来部分需求，但对房地产市场的拉动作用较弱。小幅提高贷款上限，以及推行住房公积金组合贷款业务等有助于减轻居民的购房成本，因而也有助于增加市场需求。 综合来看，5月份需求端的调控政策整体呈边际宽松态势，在相对宽松的政策环境下，或将促进市场需求增加。

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住宅市场

住宅市场基本修复，关注库存积累问题

从我们监测的40城数据来看，5月全国商品住宅销售面积为1843.8万平米，同比下跌5.5%，降幅收窄9.6个百分点，环比上涨11.6%，涨幅回落14.3个百分点。

一线城市同比下降4.5%，环比上涨22.6%；核心二线同环比均实现正增长，普通二线城市则反之，且各城市间的表现差异较大。核心二线城市同比上涨13.9%，环比上涨32.9%。普通二线城市同比下降20.1%，环比下降4.3%。三四线城市同比下降15.2%，环比下降3.3%。

回顾疫情前后住宅市场的表现，环比增速呈现倒“ V”走势，3月住宅市场总体成交量同比增速高达267.3%，4月和5月环比增速逐渐下降。总体来看，住宅市场的恢复是一个由快及慢的过程，这符合市场发展需要，3月成交量爆发式增长，是基于2月成交过于惨淡，疫情之后市场需快速修复，随着住宅市场逐渐步入正常状态，同环比增速自然也应回归正常，而且符合“房住不炒”的总指引。

各城市在恢复过程中表现出的差异性，展现了不同城市的韧性。从2019年初开始，房企在投资策略上便实行回归一二线，关注强三线战略。疫情的发生也检验了这一战略的正确性，从恢复速度来看，一二线和强三线城市疫情之后能够快速修复。从恢复的程度来看， 5月份这类城市已经基本修复，而部分弱三四线城市还相差甚远。因此，下半年坚定看好一二线和强三线城市。

土地市场

供应减少带动成交收缩，一二线表现较好

2020年5月全国200城合计供应规划建筑面积27918.0万平米，同比上升1%，环比下降9%；土地成交合计规划建筑面积14345.8万平米，同比、环比分别下降41%和21%。

5月除核心二线城市外，其他各能级城市土地供应环比均有所下降。从同比来看，一线城市土地供应同比高增，核心二线和普通二线同比下降，三四线城市土地供应同比小幅增长。我们认为本月土地供应整体下降主要是4月土地供应大幅增加导致基数较高所致。

我们认为后期土地成交仍集中在一二线核心和强三线城市。第一，行业周期下行压力以及房住不炒基调不变，使公司储备资金和外部资金流入规模相对有限，因此对于拿地区域选择会更加谨慎，城市能级上优先布局一二线核心城市。第二，当前我国城市发展正向城市群过渡，对房企来讲，为降低择地风险，减少选地成本，会优先向城市群地带的能级城市布局。