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盘活存量方面：深圳和江西连续出台相关政策，旨在盘活城市内的存量土地。我们认为城市注重盘活存量用地最大的收益是提高土地使用效率，对土地供应较少的城市而言，能增加土地供应；对过往土地供应过多的城市而言，能起到去库存的效果，减轻城市库存压力。另外，加强对乡村地区的存量土地盘活，有利于加强当地的产业建设，为经济长期可持续发展赋能，并加快实现城镇化建设，提高居民收入和生活水平。

住宅市场

住宅成交环比下行

一二线城市库存压力整体较小

从我们监测的40城数据来看，10月商品住宅销售面积为2147.8万平米，同比上升9.6%，环比下降13.3%，成交量稳中有降。

一线城市商品住宅成交同比上行29.9%，环比下行36.7% ； 核心二线城市住宅成交量达到 654.5万平米，同比、环比分别下行1.6%和15.3% ； 普通二线城市住宅成交量达到 379.9万平米，同比、环比均下行，分别为5.1%和5.8% ； 三四线城市10 月份住宅成交量792.7万平米，同比上行22.6%，环比下行0.3%。

总的来看，10月一线和三四线城市住宅成交量同比上升，环比下降，核心二线和普通二线城市同环比均下降，最终导致单月住宅市场同比上行，环比下行，银十表现低于预期。

我们认为，核心城市的住宅市场热度整体较高，供需均衡，基本不存在库存压力，能够保障成交量的稳定增长，是房企投资布局的优先选择。而其他城市，尤其是能级较高，经济水平更强的城市虽然存在部分库存压力，但是市场需求稳定，短期重视去化有利于实现成交量的快速提升。

土地市场

“三道红线”下

融资压力长期存在，土地成交量减价跌

2020年10月全国合计供应规划建筑面积32445.7万平米，同环比均增长4%。土地成交合计规划建筑面积22291.9万平米，同比上涨14%，环比下跌17%。

10月土地供应小幅增长，但是成交量环比下行，同时成交楼面价和溢价率也呈下跌的趋势。高能级城市受土地质量影响，一线城市成交的土地中居住用地占比提升，使得成交楼面价和溢价率上升；核心二线城市成交的土地中，城市非核心区域的地块占比提升，不仅拉低了成交量，也同时导致溢价率、成交楼面价等下行。

在“三道红线”控房企有息负债增速的环境下，普通二线和三四线等低能级城市虽然土地供应量增加，但是成交量、溢价率或成交楼面价 环比有一定的下跌。

企业表现

信用债融资规模下降

投资向二三线城市倾斜

2020年1-10月，亿翰智库监测的17家典型房企拿地面积22662.2万平米，同比下降6.6%，较2020年1-9月累计降幅收窄8.3个百分点；拿地金额12491.5亿元，同比上升4.0%，相对2020年1-9月累计下降2.2%来说上升了5.8个百分点。整体上房企拿地规模有所回升。

从投资金额上看，2020年1-10月房企的投资金额同比上升4.0%，主要是普通二线城市与三四线城市的投资金额有了较大的提升，较9月累计分别上涨了15个百分点及12个百分点。

销售方面，在“三道红线”的压力下，房企加快促销节奏，10月单月销售同比增长22.92%，销售表现仍然向好。10月份单月销售业绩超过100亿的有42家，较2019年同期增加9家，总体销售表现好于2019年同期。

融资方面，在融资不断收紧的大背景下，境内信用债发行规模为342.6亿元，环比回落52.7% 。此外净融资规模已连续三个月为负，债券融资情况较为低迷。

海外债方面，10月海外债融资规模有所回升，海外债融资规模达37.8亿美元，环比上升21.3%。展望未来，11月将迎来年内偿债高峰，高负债房企将迎来年内大考。

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2020年10月亿翰智库房地产行业月报新鲜出炉

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