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01 宏 观 政 策

一季度GDP增速跌至史低

PMI指数持续复苏 需求改善价格回升

CPI高开低走 PPI跌至负值

货币宽松空间打开 M2增速破新高

房地产开发投资增速触底回升

LPR下行趋势明显 下调节奏渐缓

受新冠肺炎疫情影响 GDP增速跌至史低

• 中美贸易战的持续影响叠加年初新冠肺炎疫情黑天鹅事件，今年第一季度中国GDP首次录得负增长率。自2月疫情全国范围爆发后，各省发布重大突发公共卫生事件一级响应，封城封路，春节假期延长，复工推迟。期间，国内商业活动基本暂停，娱乐餐饮场所几乎全部关闭，国内消费基本停滞，加之欧洲、北美等地也相续爆发疫情，导致出口也大幅下降。由此，GDP不可避免受到较大负面影响。
• 3月国内疫情得到初步控制，国家出台减税降费、租金减免、就业补贴等帮扶政策，同时降准“降息”，持续向市场投放资金确保流动性供应充足。目前，国内疫情基本稳定，企业产能基本回复、内需改善，逆周期调控政策的效果开始显现。预计第二季度GDP将明显回升。

PMI指数持续复苏 需求改善价格回升

• 在全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响的背景下，外需减弱，内需疲软，2019年PMI指数一直在枯荣线上下波动，在宏观政策协调及逆周期调控下，19年底PMI呈现回暖态势，但2020年上半年国内爆发新冠肺炎疫情黑天鹅事件，2月、3月国内大部分企业停工停产，PMI断崖式下跌至历史最低值。疫情趋稳，PMI迅速回升，官方PMI自3月起连续四月维持在枯荣线上，说明经济恢复扩张有所加快，但尚未恢复至2019年下半年的水准 。

• 具体来看，6月官方PMI环比上升0.3个百分点，其中生产指数上升0.7个百分点，企业复工复产，生产扩张速度最快；新订单指数上升0.5个百分点，连续两月回升，市场需求持续回暖；原材料库存指数回升，说明制造业主要原材料库存降幅收窄，也说明产品库存加速去化，带动了原材料采购上升幅度较快；但，从业人员指数环比下降0.3个百分点，显示就业压力未减。

CPI高开低走 PPI跌至负值

• 上半年消费品零售价格指数CPI同比增速呈现高开低走的趋势，在1月录得5.4%，为近半年最高值，随后一路走低，5月跌至2.4%，为近14个月以来最小涨幅。CPI回落主要原因随着复工复产、复商复市全面推进，加上天气转暖等原因，使得供给更加充足，带动整体物价涨幅稳中回落。预计今年后期CPI涨幅有望继续收窄，全年可能呈现前高后低态势，物价总体水平将处于合理区间 。

• 上半年生产价格指数PPI走势与CPI相似，呈现高开低走趋势，2月跌至负值，5月跌至16年4月以来的新低。PPI自去年以来一直处于下降通道。一方面，原材料价格在下降；另一方面，受疫情影响，油价下跌，终端生产产品需求低迷。后期随着政策加力带动大宗价格持续改善，PPI或在触底后小幅回升 。

货币宽松空间打开 M2增速破新高

• 2020年上半年，M2供应量走高趋势明显，特别是自2月疫情爆发以来，3月的M2增量呈现显著的阶梯式上涨，5月增速达11.1%与4月持平，增量达210.02万亿，为历史新高，前5月整体水平远高于去年同期 。

• 中央一直秉承货币政策维持稳健中性的原则，但也强调流动性合理充裕。今年年初由于新冠肺炎疫情对实体经济的冲击，中小微企业生存形势严峻，中央对流动性的补充较往期更为充沛，企业融资成本有所降低。3月16日美联储紧急降息后，全球多国跟进，国外降息已经为我国货币宽松打开空间，为支持国内实体经济恢复发展，未来宽松的趋势不会改变，货币政策也将更加灵活、精准 。

房地产开发投资增速触底回升

• 2020年上半年全国房地产开发投资累计增速呈现断崖式下跌，1-2月由去年年底9.9%的增速直接跌至-16.3%，直到5月，增速仍然维持在负值区间。但从走势可以看出，跌幅在逐渐收窄，也说明了各地房企开工节奏正不断加快。

• 虽然疫情以来，房地产行业受到冲击较大，但疫情趋稳后，国家针对房企出台了一些帮扶政策，如允许延迟缴纳土地出让金、降低预售条件等政策，上半年可以说房企面临了比较宽松的外部环境，从部分热点城市房地产拿地热情程度、推盘节奏可以看出房企对于今年的房地产市场信心比较足。预计未来，房地产开发投资增速将由负转正，快速恢复至至2019年水平。

房企本年到位金增速跌至史低

• 1-5月份，房地产开发企业到位金62654亿元，同比下降6.1%。年初，由于春节假期以及新冠疫情黑天鹅事件，房地产行业被按下暂停键，房地产开发企业到位资金增速跌至历史新低-16.3%。随着疫情逐步得到控制，加上国家出台有关的房地产行业的帮扶政策，房企的运行逐渐到正轨，本年到位资金增速稳步回升 。

• 从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹，两者占比超三分之二。资金来源走势基本和到位资金增速走势保持一致，在1-2月呈现断崖式下跌，后期稳步回升。虽然目前房地产行业呈现回暖态势，但部分中小房企资金链依然紧张，加速推盘，高周转模式成为大多数房企加快回笼资金的选择，同时也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。

上半年3次降准落地 释放长期资金约1.75亿元

• 央行年内已实施过三次降准，其中，1月6日，央行全面降准0.5个百分点释放8000亿元；3月16日，央行实施普惠金融定向降准，释放5500亿元长期资金。4月3日，央行中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调降准1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，释放约4000亿元长期资金 。

• 央行流动性投放的工具之一，超储金利率大幅下调具有其他工具所不具备的优点。一是降准可以提供更长期的流动性，释放的宽松信号强烈。二是降准可以减少银行闲置资金，闲置资金对银行来说是有成本的，因此降准有利于降低银行的负债端成本，有利于提高银行向实体投放信贷的积极性。

LPR下行趋势明显 下调节奏渐缓

• 6月20日，央行公布6月LPR报价——1年期和5年期以上报价分别为3.85％和4.65％，较5月持平。自央行2019年8月开展LPR改革以来，1年期LPR较此前的1年期基准利率累计下调50个基点、今年以来下调30个基点；而5年期及以上LPR累计下调25个基点、今年以来下调15个基点 。

中原点评：

自去年8月LPR报价机制改革以来，贷款利率整体呈明显下行趋势，4月，1年期与5年期LPR报价均是创下最大降幅纪录，5月、6月继续维持史低数值。LPR下调力度加大主要由于长期的中美贸易战影响叠加年初新冠疫情黑天鹅事件的冲击，国内经济持续下行，实体经济困难突出。4月17日中央政治局会议明确运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕、支持实体经济发展，下调LPR可以压低融资成本，帮扶中小微企业从疫情的打击中恢复。对于楼市而言，由于购房贷款利率主要基于5年期LPR报价加点形成，LPR的下调，意味购房成本有所降低（以100万贷款、30年等额本息计算，月供将减少约60元）；同时，LPR下调也是整体宏观金融市场宽松对房贷市场的传导，在激发企业信贷需求的同时，提振楼市信心。

货币政策发力 楼市监管仍未放松

• 从今年上半年中央层面开展的各项会议，以及出台相关金融供给端帮扶政策可以看出中央对于实体经济的衰退的担忧仍是较大，在第一季度货币政策执行报告中也重提了四大风险。但是，无论是报告还是会议中仍然多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，加上疫情期间部分城市出台的触及了限购、限贷、限售的底线的楼市松绑的政策也是被短时间内被勒令撤回，由此可见后续楼市的调控不会全面松绑，政策的定位将会更体现出“因城施策”的理念 。

疫情以来十城撤回楼市新政

• 为缓解新冠肺炎疫情对房地产行业的负面打击，上半年不少地区出台了稳地产新政纾困房企，但是部分政策因为触及了限购、限贷、限售的底线，在出台后几日便被勒令撤回。被允许执行的政策主要包含人才落户、人才购房、公积金等方面的调整以及针对企业的帮扶政策，而涉及到降低购房信贷首付等政策则全部收回，可见中央“房住不炒”的调控主基调仍不动摇。

疫情期间各地区调控政策梳理

• 2020年年初，新冠肺炎疫情的爆发重创房地产行业，各地政府迅速出台地产行业帮扶政策，具体来看，在供给端的帮扶政策所占比例较大，覆盖城市范围较广。其中，在对土地出让金缴纳、竣工交房要求以及预售要求、资金监管方面的适当松绑是大多数城市采取的调控方向。在需求端，主要以加大公积金的支持力度为主。

• 目前，疫情趋稳，需求释放，部分热点城市楼市已然升温明显，二三线城市楼市也基本回归正轨。近期中央货币政策较为宽松，市场上流动性较为充足，预计后期各城对于资金流向的监管会趋严，但对于楼市需求的刺激不会减弱，在“房住不炒”的大前提下，秉承“因城施策”的理念，进行合理适度的调控，保持楼市平稳健康地发展。

多地购房补贴政策发布 抢人大战开启

• 2020年上半年，各地频繁上演“抢人大战”。据不完全统计，今年的人才政策发布呈现“井喷”之势，多个地区发布或调整对引进人才、医护人员、农民工等群体给予购房补贴的政策。从金额来看，有6个地区补贴金额达到百万级别，分别为杭州、苏州工业园区、南京江北新区、台州、南宁和济南。人才是城市发展的基本和关键，进行人才购房优惠及补贴有利于促进人才宜业宜居，但往往对这部分人才界定的标准也较高，符合人数较少，因此对当地的购房市场短期影响是有限的。

2020上半年深圳楼市相关政策整理

2020上半年深圳楼市政策总结

• 总结：2020年初，在大湾区和先行示范区双区驱动下，利好逐步落地，深圳市场持续回暖升温。但1月底新冠疫情在全国范围爆发后，一季度中后期楼市热度基本停熄，大部分企业受到重挫，深圳政府随后出台多重中小微企业帮扶政策，其中包含减免租金、延期缴纳和减免部分税款、降低企业融资成本、加大产业资金支持等措施。基于深圳楼市本身供需不平衡等矛盾，以及资金支持方面力度较大的贴息政策出台，叠加去年豪宅税调整等多重利好政策被过分解读，导致了疫情趋稳后深圳楼市的迅速回暖，房价上涨明显。随后深圳政府迅速整治规范市场，包括展开暂时撤销个别高价楼盘的预售证、对热点楼盘入市持有谨慎态度、对部分一二手楼盘下达指导售价、要求中介下架高价二手房源等行动。二季度各区住建局也相续出台监管政策，如宝安区出台对区内所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售、福田区出台“中介行业八不准”等措施，可见政府 “房住不炒”原则仍不动摇。

• 展望：从上半年出台的规划类文件可以看出，政府意图通过增加土地供应量、供应渠道的方法来改善市场供需不平的现状，维持市场的平稳健康发展。从上半年出台的政策性文件来看，政府对楼市监管并没有趋松，未来会以供给端发力来调节市场供需平衡稳定市场，若楼市继续过热发展，也不排除出台更严格的调控监管政策的可能 。

02 土 地 市 场

土地成交总面积同比增涨超60%

居住用地成交面积大幅上涨 占比超50%

人才住房供应成交量激增

土地竞拍激烈 成交面积同比增涨超60%

• 2020年上半年深圳全市土地成交28宗，同比↑10宗；成交用地面积为94.66万平，同比↑64%；成交金额达376.77亿元，是去年同期的1.3倍。28宗土地中有27宗以挂牌竞拍方式出让，有1块位于光明区的居住用地以综合招标方式出让 。

居住用地供给占比超50%

• 从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交53.3万平，占比超过五成；工业用地成交37.7万平，占比四成；商业用地成交3.62万平，占比不到一成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交 。

• 从各区土地供应来看，南山区与光明区供地宗数最多，均为5宗，其中南山以商业用地为主，光明区以居住、工业用地为主；龙华区居住用地供给量为全市最高，达到3宗；罗湖区、福田区、大鹏区上半年无新土地供应。

居住用地成交大幅上涨 人才住房用地占比超75%

• 2020上半年，居住用地的成交达到历史新高，共计成交14宗，面积达111.4万平，环比↑694.5%，同比↑264.3%，其中可售型人才住宅用地高达83.8万平，占总成交的75.2%

• 上半年除1、2月外，其余各月均有宅地成交，其中5月与6月集中了上半年超过60%的土地拍卖，6月达到峰值，有6宗土地成交，其中5宗为出售型人才住房，4宗由深圳市人才安居集团拿下。由于人才用地占比较大，上半年楼面均价也被整体拉低至8961.6元/平。

2020年上半年居住用地成交明细

2020年上半年深圳土地市场总结

• 总结：2020年上半年深圳土地市场比往年“热闹”不少。全市共挂牌35宗土地，最终28宗土地成交，其中包含14宗居住用地，8宗工业用地， 6宗商业用地，总成交金额高达376.8亿元。除福田、罗湖、大鹏外，其余各区均有土地出让。14宗居住用地中，仅2宗为可售型普通商品住房，其余12宗土地均用于建设保障性住房。

• 展望：深圳市规划和自然资源局于5月8日发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，规定确定了11种住房用地的供应渠道，并提出2035年前供应住房170万套，可以看出上半年集中出让居住用地也是对该政策的具体落实。深圳近年来人口快速增长，现有的商品房存量似乎难以满足日益增涨的住房需求，加大人才住房土地供给，加速旧改、棚改进程等都将成为深圳未来缓解楼市供需不平衡的矛盾的有效手段。预计下半年，土地市场将维持火热，住宅用地供给量将继续走高，以确保完成年度目标 。

中原研究-2020上半年房地产市场总结及预判

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深圳中原

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