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② 货物出口增长贡献率增加21.8%、社会消费品零售总额增长168%

根据三驾马车即投资、出口、消费增量对GDP的贡献率来看，最终消费支出总额的贡献率从47.4%增加至57.8%，提升了10%；资本形成总额贡献率从63.4%转为31.2%，下降32%；变化最显著的是货物和服务净出口总额，其贡献率由负转正，2010年为-10.8%，2020年大幅增加至11%，涨幅21.8%。

可以看出， 三大需求中，内需仍是支撑中国经济稳定增长的决定因素，且消费的贡献仍在提升。2010年社会消费品零售总额为15.21万亿元，2019年这一数值增长为40.80万亿元，2020年截至11月，为35.14万亿元 ， 十年前后，社会消费品总额由15.2万亿变为40.8万亿，增长近168%。

（二）人口：压力渐显的十年

全国总人口增加6000万、城镇化率提高10.7%、老年抚养比从11.9增至17.8

1998年商品房货币化投入市场，随着一系列政策刺激拉动内需后，城乡人口流动加剧，城镇化速度持续加快，从2010到2020的十个年头，我国总人口增长6000万，而城镇居民人口总数由6.69亿增加8.48亿， 城镇化率由49.9%增至60.6%。

然而计划生育政策带来的人口问题开始显现，据第六次人口普查数据显示 ，0-14岁人口占比仅为16.6%。相比之下，在第五次人口普查期间，这一数据为22.89%。 短短10年时间，0-14岁人口比例下降6.29%。2019年，我国新生儿数量仅为1465万，人口出生率仅为10.48%，降到了1949年以来的最低水平。

据专家预计， 2027年，我国或将进入人口负增长状态。而社会劳动力方面，十年间，社会就业人数仅增加1300万，占比从57%略下降至55%， 而老年抚养比却从11.9增加至17.8，意味着 每100个劳动力，就要抚养18名老人， 全社会养老负担正在加剧。

（三）房地产行业：稳健的十年

① 支柱产业地位突出，房地产业增加值贡献率从5.7%增至7.0%、平均每天新注册房地产企业160家

房地产行业增加值对国民生产总值的贡献率从5.7%增长到7.0%，房地产业在经济增长中的贡献比重加大， 国民经济支柱产业的地位依然不可动摇。从房地产从业人数也可看出，2020年房地产从业人数较2010年增加80万人，占全国就业人员比重从0.27%增长至0.38%。2010年，房地产业法人单位数为28万个，到2019年，这一数字增加为81万， 相当于平均每日新增房地产业单位160家。

② 集约化发展，房地产固定资产投资占比下降3%、土地购置面积下降35%

全社会固定资产投资增加102%，与之相比， 房地产行业固定资产投资占全社会固定资产投资的占比下降3%。

2010年，房地产开发企业购置土地面积为39953万平方米，2019年为25822万平方米，2020年截至11月，土地购置面积降至20590万平方米， 土地购置面积持续下降。一方面土地资源收紧，以需求为主导的房地产黄金十年已过，“占地为王”的战略已不适用于当下发展形势，另一方面，融资方面持续收紧， 在“房住不炒”的大基调下，投资放缓，注重开发周期、快速回款稳步经营才是重点。

注*：数据为2017年房地产业全社会固定资产投资(亿元)，2019年数据暂未公布。

③ 规模上台阶后高位持平，新开工房屋面积扩增38.8%、商品房销售额涨幅200%

2019年，房地产开发企业新开工房屋面积22.7亿平方米，相比2010年增长38.8%，2020年截至11月，新开工房屋面积为20.1亿平方米。

对比2010和2019年，商品房销售面积从10.5亿平方米变为17.2亿平方米，2020年截至11月，商品房销售面积已达到15.1亿平方米；商品房销售额从5.3万亿元，增长到16.0万亿元， 涨幅近200%。2020年虽受疫情冲击，但市场恢复韧性较强，截至今年11月份，商品房销售额已达到14.9万亿元。因此， 预计2020年销售金额创十年新高为大概率事件。

④ 集中度进一步提升，TOP10门槛从323亿元提升到2892亿元，涨幅795%

根据2010年度中国房地产企业住宅销售金额榜单，TOP10门槛为323.0亿元，而2020年中国房地产累计销售金额榜单中，TOP10门槛增长为2892.2亿元，行业集中度大大提升，涨幅为795%。

数据来源：企业年报、亿翰智库

（四） 总结

回顾十年间的楼市变迁，地产周期与经济周期高度相关，通缩背景下09年四万亿催生了房地产市场的第一波上涨，由此引发了产能过剩、库存高企、地方债等一系列问题，于是去库存、支持棚改……第二波行情顺势而生。然而伴随着2016年 “房住不炒”的提出以及短期调控压制与长效机制底层的逐步建立，地产行业也结束了三年的周期波动，走向一个更加平缓的曲线。

“ 长期人口，中期看土地，短期看金融”。

从人口方面来看，育龄期妇女人口数、结婚率、出生率的下降，为房地产的增量市场蒙上了一层阴影，但老龄化的加速到来也同样催生了未来养老市场的巨大空间。

从土地层面来看，有人的地方才有产业，有产业的地方其土地才具备长期增值的潜力，在人地挂钩的土地长效机制下，未来人口加速流入的城市圈必然还有大机会。

从政策上看，“堵偏门、开正门”，去金融杠杆、去地产杠杆成为常态，大国崛起必然逐步摆脱对地产的高度依赖，房企从高负债扩张向高质量发展成为必由之路。

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