原标题：10天提前偿还294亿，恒大凭什么开启“降负”加速度？
文/云引
［财经风象」地产组出品
在行业变化加快，监管趋严的今天，确保充足的现金流，降低负债率，保持债务结构稳健已成为龙头房企的共识。
以恒大为例，10月23日，恒大公告，公司已提前偿还2020年到期的11%优先票据，本金总额121亿港元。短短十天之内，恒大提前偿还294亿债务，至此，年内已无任何未偿还的票据。恒大也成为整个行业降负债的样本。
那么，恒大凭什么敢开启还债“加速度”？
Part 1
恒大的“加速度”
今年八月，房地产行业的“三大红线”融资新规出台，让行业对稳健经营越发重视，在监管逐渐引导房地产降负债的当下，恒大这位“模范生”带头执行。
降负债的信息发出后，恒大第一时间响应。9月17日，恒大公告称，为进一步降低债务水平和融资成本，决定通过自有资金提前偿还121.29亿港元债务。
10月份，恒大开启偿债“加速度”。10月13日，恒大提前偿还了两笔公司债，本息合计约132.53亿港元；10月20日，恒大偿还了40亿港元的香港写字楼抵押贷款；加上此次偿还的121亿港元，短短10天恒大偿还了约294亿港元的债务。如果再加上9月份的121.29亿港元，恒大在大约一个半月的时间里面偿还了415.29亿港元债务，除了向外界传递降负债的决心，更展示了其雄厚的资金和信誉保证。
事实上，恒大成立24年来，也从未出现债务利息晚付、本金逾期的情况，这也让我们看到恒大作为一家龙头房企强大的战略执行力以及对行业趋势、调控政策的洞悉。恒大无愧于“房地产调控的模范生”的称号。
自今年3月宣布实施“高增长、控规模、降负债”的新战略以来，恒大运用一系列“加减法”，通过销售高速增长、严控土地规模、有息负债大幅下降，推进发展模式的转变。截至9月底，恒大有息负债已大降524亿元，融资成本下降了2.24个百分点，提前完成年度目标。
降低融资成本、降低负债，不仅有利于房地产企业自身的健康发展，也是行业良性发展的必然要求。现在回过头来看，不得不佩服恒大在稳健发展上的先知先觉。“三道红线”突然出现给房企带来了前所未有的压力，而恒大的提前规划，不仅在战略上少走了弯路，更为整个行业树立了降负债的标杆。
Part 2
为什么能做到？
在监管的要求下，降负债已经成为摆在房企面前的一道必答题，当然，这也必然是一道难解的题。
降负债为什么难，其中原因在于，在过去行业发展的三十多年中，高负债一直是房地产行业普遍接受的开发模式，当大家都习惯了这一模式之后，要打破这种惯性思维，就要靠企业转变发展策略，从战略的高度多箭齐发，多管齐下。
那么，恒大的“解题”思路是什么？
首先是打通销售业绩和稳健回款的“任督二脉”。过去，在拼抢规模的赛道上，恒大销售业绩一直保持在行业前列。在此基础上，恒大今年提前开始“抢收”“金九银十”，从9月初起，恒大加大促销力度，推出的七折促销活动，并制定了2个月拿下2000亿的销售目标。
作为房地产行业传统销售旺季，“金九银十”的成色越来越不足，特别是今年叠加疫情影响，房企销售困难重重，多数房企销售出现问题。恒大却逆势飘红。
数据显示，截至10月8日，恒大38天狂卖1416亿，再次创下记录。这也标志着恒大已经实现销售额5922亿，完成全年6500亿销售目标超9成。以此来看，恒大提前完成全年目标已无悬念，并大概率将完成全年8000亿内控销售目标。
如果以上半年90%回款率计算，恒大全年回款将达到7200亿。持续强劲的销售，足以为恒大带来稳定而充裕的流动性，这也是恒大之所以敢于加大“降负”的底气所在。
其次，除了销售业绩逆市飘红外，恒大在资本的操作也非常及时。
一方面，恒大加大融资力度。就在本月，恒大在集团层面已成功配股43亿港币，认购此次股份配售的投资者阵容颇为豪华，包括全球最大公募基金Vanguard、挪威央行主权基金Norges Bank、国际知名基金Snow Lake、Key Square、LMR，英国知名保险公司Legal & General。权威投资者的参与也从侧面证明了资本市场对恒大的认可。
另一方面，权益规模的扩大，也是恒大降负债的又一关键因素。据披露，恒大物业即将分拆上市，引入235亿港元战投，恒大汽车亦计划登陆科创板，成功募资40亿港元，再加上地产1300亿元战略投资成为恒大普通股股东，都将推动中国恒大负债率大幅下降。银河联昌预计，物业与汽车分拆上市将推动恒大净负债率下降50个百分点。
恒大的“加减法”为未来持续稳健运营提供有力保障。
Part 3
将“降负”进行到底
纵观房地产行业的发展历史，从来都是危与机并存。今天地产行业也正在经历一轮“降负债”的洗牌，那些既无法控制好债务水平，又不能快速回血的房企，将不得不面临生死考验，整个房地产行业格局或将呈现新的变化。
“三道红线”高悬于顶，对房地产行业来说，是一个重要的转折，这意味着以往的“高负债”模式已经难以为继。如果说，在杠杆可以肆意使用的时代，成就一匹“黑马”需要的是野心和胆量，那么在收紧的融资新政下，需要的则是企业强销售力，产品力和健康的现金流，在杠杆越来越少，越来越贵的当下，恒大的降负债之路，对行业来说是一种启示。
首先，从行业来看，由于房地产同质化的问题使得房企销售去化艰难，一些高杠杆、高周转，尤其是经营、管理有问题的中型房企将会出现“收割者”。无论是泰禾还是福晟这样的百强房企，只要负债没有降下来，未来的发展之路将会越走越窄。我们经常说“信心比黄金更重要”，如果主动且持续地降低负债，向外界传递积极的信号，这对企业来说尤为重要。恒大为什么无论是配股还是募资，都能得到顶级基金和马云、马化腾等大佬支持，原因就在于此。
其次，稳健型房企市场地位进一步提高。对于房企来说，现在既是一个自我调整的时候，也是一个战略转型的好时机。换句话说，融资收紧对于那些负债管理较好的房企来说，也许意味着更多机会。
由于企业负债情况不同，未来的发展会不同。以恒大为例，主动降低负债，调整战略，发展更加稳健，这样的企业未来的发展空间更高，市场地位可能会进一步提升，而那些高负债房企则会受到限制。
恒大将“降负债”进行到底的决心让我们看到，随着新战略深入推进，恒大销售规模不断扩大，负债将降至行业中下水平，一个不一样的“新恒大”正逐渐呈现在公众面前。
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