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但是，我们应该看到，国内旅游、交通、餐饮等行业在疫情当中受到较大冲击，新基建、5G、互联网+等行业虽已进入发展快车道，但尚未形成规模效应，对经济拉力有限。

危难之时，房地产行业对于中国经济的支撑作用就会凸显出来，土地、房地产交易对于当前中国经济的推动作用都是巨大的，并且能够吸收大量的就业人口。

可以预见的是，在今后的一段时间里，房地产行业在中国经济中仍然会扮演“压舱石”的角色，保就业、保基本民生、保市场主体，完全符合工作报告所提到的“六稳”、“六保”底线要求。

不过我们也应该注意到，历届两会工作报告对于房地产方向的叙述，虽有些许差异，但精神基本一脉相承。今年对于房地产行业的定调虽没有特别新意，但与之前口径基本一致。

“房住不炒”已成为长期国策，一方面维稳房地产市场，打压投资、投机性需求，弱化房地产行业的金融属性；另一方面，支持居民自住以及改善性购房需求。以2019年为例，在“房住不炒”战略指导下，我国房地产市场基本处于平稳运行态势，房地产市场调控取得了明显成效。因此长远看来，调控仍将继续，房地产市场也基本会延续平稳态势。

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深研两会工作报告

机遇与挑战并存

今年的两会工作报告虽未直接设定GDP增长目标，但可以根据相关公式推算出增速底线。

报告中明确：“今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加１万亿元，同时发行１万亿元抗疫特别国债。”根据名义GDP=赤字规模/赤字率的公式，我们可以推断出2020年GDP实际增速的底线是2%，若考虑到宏观经济政策的对冲（例如报告中明确“广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”），2020年经济实际增速有望能够达到3.5%-4%的水平。

另外今年的工作报告中，对于房地方面的直接表述，只有短短34个字：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

但是报告中未直接提及房地产的其他部分，也可以帮助我们窥见房地产行业接下来所面临的的机遇与挑战。

1.财政政策、货币政策及金融政策

报告原文：

• 积极的财政政策要更加积极有为。
• 稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。
• 扩大有效投资，中央预算内投资安排6000亿元，重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的 “两新一重” 建设。
• 强化对稳企业的金融支持，支持企业扩大债券融资，鼓励银行合理让利。

信号解读：货币政策从2019年的“要松紧适度”转变为今年强调“要更加灵活适度”，这意味着资金面更加宽松，融资渠道增多，融资成本降低，另外拿地窗口期开始出现。

机遇：房地产企业国内融资环境略有改善，融资成本下降，购房者置业成本亦有所下调，供需两端资金面的改善对房地产行业均有一定支撑；另外在“保就业”的目标下，居民收入明显下滑的预期或将有所缓和，将有利于市场的稳定，销售有望提升。

挑战：金融风险增多，中小房企在投融资上需要有创新的渠道、手法与策略。

2. 要素市场化改革

报告原文：推进要素市场化配置改革，赋予省级政府建设用地更大自主权。

信号解读：预计今年的土地市场供应将会放开，而且随着土地供应量的增加，土地获取的成本有降低的空间。

机遇：对于需要“补货”，或者需要尽快打开区域布局的房企来说，今年是一个好机会。

挑战：房地产市场的投资端、融资端、销售端竞争会更加激烈，甚至局部城市有下跌的风险；另外对于企业的城市研究及行业节奏研究能力的要求会越来越高，企业自身研究能力缺失、资源掌控力不足容易错失机会。

3. 城市群、都市圈打造

报告原文：加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。发展海洋经济。

信号解读：都市圈发展的核心是京津冀、粤港澳大湾区、长三角、黄河流域、成渝地区；东北全面振兴，沈阳被纳入国家中心城市的概率较大；发展海洋经济，海南的潜力很大，因为中国最大的自由港自贸区在海南。

机遇：在城市群、都市圈规划背景下，根据都市圈产业外溢规律，这些区域存在价值洼地机会，可重点开展中长期战略性布局；在区域发展的战略下，部分城市落户门槛降低，户籍人口自住购房需求进一步增长； 区域协同发展背景下，物流地产也迎来新的发展机遇。

挑战：对房企的城市圈研究能力、产业研究能力、人口重新分布的研究能力提出更高要求。

4. 新型城镇化建设

报告原文：加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求；新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

信号解读：2018 年国开行收回棚改项目审批权，三四线城市遭遇第一轮降温， 2020 年彻底不提棚改政策，意味着将棚改将进入第二轮降温期；同时设定3.9万个旧改的具体目标，这意味着“旧改”正在接替“棚改”入场。

机遇：投资方向可重点关注旧改机会；投资布局可重点关注河南、江西周边县域。

挑战：布局三四线城市的企业重点应防范棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险，特别是前期规模较大，后期回调明显的地区（如四川、山西等地），房企在投资、营销方面都应做好风险对冲的准备。

5. 扩内需，保民生

报告原文：

• 完善便民设施，让城市更宜业宜居。
• 全面推进“互联网+”，打造数字经济新优势。
• 支持餐饮、商场、文化、旅游、家政等生活服务业恢复发展，推动线上线下融合；发展养老托幼服务；改造提升步行街。发展养老托幼服务；改造提升步行街。

信号解读：房地产不但要满足居民的居住需求，更要提高居民的居住质量，充分发挥、延展对全产业链的带动能力；商业地产、养老地产等业态仍有较大市场需求，商业地产的存量改造是一个值得关注的领域。

机遇：宜业宜居的导向为企业产品升级及产业地产（康养、文旅等）带来新机会；5G网络的快速建设，及远程办公、在线教育等新消费需求，也有望衍生大量新增IDC需求，从而为地产企业带来机会；在线化服务得到了政府层面的积极推动使房企物业管理模式将面临一轮新的变革，如智慧社区。

挑战：对于房地产企业产品创新能力、企业运营管理能力、多板块协同能力提出更高要求。

6. 国企改革

报告原文：实施国企改革三年行动。完善国资监管体制，深化混合所有制改革。基本完成剥离办社会职能和解决历史遗留问题。

信号解读：国企改革刻不容缓，优化民营经济发展环境也有利于民营企业获得更平等的市场主体地位，合法权益得到保障，减少企业在行政事务上耗费的时间和成本，专心抓业务、促发展。

信号解读：国企改革刻不容缓，优化民营经济发展环境也有利于民营企业获得更平等的市场主体地位，合法权益得到保障，减少企业在行政事务上耗费的时间和成本，专心抓业务、促发展。

机遇：今年是民营企业接手国有企业房地产业务，进行混改的最佳时机。在合适的机会和条件下参与国企混改，通过与国企进行股权层面的合作，达到与国企进行资源共享的目的。

挑战：考验行业企业与国有企业合作项目的运营、管理等能力。大企业在发展过程中合作已成为常态，因此经验丰富，中小房地产企业还缺少相关经验。

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新时期需要新策略

中小房企破局全攻略

• 战略维度方面：应重视战略，把握战略，做到战略落地。紧跟政策方向，对行业理解要准确，对节奏把握要到位，将战略目标分解到投资、融资、运营、产品、管控、团队、品牌文化方面，实现战略落地。

• 投资维度方面：各类企业要重视研究。尤其是中小型房企更要通过深入研究应对风险和机遇；投资布局方面选择城市最重要，一定要注意城市研判并动态优化，如及时跟进研究十四五规划重点城市；拿地方式也要变化，具备产业资源的房企，加大勾地力度，同时拓展团队，清楚当地土地供应计划；投资测算保持理性，控制项目销售价格预期，严禁拿“面粉比面包贵”的项目；在宽松的政策环境下，大房企的资金成本会降低，一二线城市核心地段的土拍预计仍然会很激烈，中小房企可抱团取暖或与大房企合作拿核心地段的项目；投融一体化变得更为重要，在投、融环节的问题需同时考虑而非先后思考，尤其是中小型房企可以通过与国企合作同时获得土地资源和资金。

• 融资维度方面，在宽松的货币政策下，坚持并强化传统融资渠道融资，同时要加强融资创新。中小型企业可依靠在当地的资源优势，可通过基建+房地产模式合作、介入旧改等政策支持型项目，与外行业大企业（如制造业）合作等方式获得资金支持；同时应做好内部资金效率的提升，比如通过供应链融资、项目间的贷款；融资团队能力升级。

• 运营维度方面，提升经营视角的运营能力。尤其是企业的核心团队应快速提升经营意识，由单项目向多项目运营转变、由业务本身的计划运营向现金流运营转变。

• 产品维度方面，应注重打造宜居的生活方式。如打造低密度社区、提升绿化和周边的复合型配套施设施、加强建筑功能性变化、强化室内功能区间划分等；加强产品力打造+主题产品打造+产品线模块标准化；物业进行网格化管理、智慧社区建设和线上服务打造等。

• 组织管控维度方面，中小型房企不要盲目对标大房企。中小型房企员工发挥的作用大于机制，应保持中小型企业灵活高效的特点，随着规模扩大逐渐完善机制；也可对不同能力的项目实行差异化授权。

• 人力资源维度方面，培养人才的创造性。提升核心团队的视野、格局、专业能力、经营能力；培养底线思维、逆周期思维、反向思维，尤其是关键岗位。另外对于中小型企业来说，培养人才比引进人才更重要，可通过内部培训+机构培训或线上+线下（OMO模式）等方式进行人才潜力的挖掘和培养。

• 风险管理维度方面，培养对风险的敏感性。在未来国家面临经济不确定性的大背景下，高层的风险意识上要加强，同时建立公司整体风险管理体系。