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2020年是各行各业40年来受冲击最大的一年！为什么会这样？

根本原因还是在于中美关系巨大的震荡，而疫情只是突发。事实上，过往40年，因为中美关系的稳定，所以我们整个国家的发展就像一艘大船，在顺风顺水的大趋势下一路往前走，我们的经济一路上行，房地产业的发展也非常顺利。今天最大的变化在于中美关系出现了巨大的震荡，我们的大船也天天跟着上下起伏，大船里的各行各业都不可避免的受到冲击。

但是，房地产行业相对稳定，从2018年“731”政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”到2019年“730”政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到2020年两会重申“房住不炒、因城施策”，政策的主基调一直未变，房地产“经济稳定器+产业载体”的角色占位已经非常清晰。未来我们国家要和全球竞争，最主要靠科技和实体产业，依赖房地产业是不可能的。所以当下我们不要奢求房地产业的政策还会有进一步的突破。

当大环境不再是顺风顺水，整个大船也必然是上下浮动，那么身处这个船上的你怎样才能保证相对安全呢？比较好的办法就是要握住一个相对固定的东西。而这个相对固定的东西我们称之为“锚”，那房地产行业的锚在什么地方？

其实，不管外面怎么动，最不会变的就是政府以及政府的诉求，房地产行业要想找到它的锚，就应该根据政府的诉求去寻找这个锚。对此，有两个逻辑，其实就是八个字：短期“限价保量”，长期“有形无实”！

短期，“限价保量”是中央政府、地方政府、房地产业、金融机构和老百姓这五方之间的最大公约数。限价是手段，而且是“相对限价”。价格一旦失控，风险就会出现。保量是目的，也是核心。有量我们才可以实现就业，才可以推动城镇化发展、拉动上下游产业、缓解地方的财政压力等等，这些都是通过维持房地产行业的量就可以解决的。虽然不是完全解决，至少部分可以解决。

中长期看，“有形无实”是必然结果。其中，“有形”还是指房地产行业维持一定的规模。短期内量需要时间来过渡，直接从16万亿到10万亿以下的可能性极低；房企维持一定规模，仍可以帮政府解决很多问题，尤其是推动城镇化建设。“无实”是指行业整体盈利能力的下降。地价上涨、房价限涨，最终结果就是把房地产行业的利润切走，而且这不会影响房地产带动上下游发展，仍为稳定经济做贡献。切走的利润可以转移到一些重大科技工程上，引导产业发展。

行业的锚找到了之后，我们再来说企业的锚。

首先我们将2000-2010年、2010-2020年、2020-2030年称为“三个十年”，从国际环境、国内环境以及行业特征来探讨每个十年的阶段性逻辑和特征。这里特别强调下，国际环境我们重点关注中美关系，因为美国因素一直是中国房地产业最大的外部冲击变量。

2000-2010年，第一个十年，中美关系处于“蜜月期”，中国经济高速发展，城镇化建设加快，城镇化红利释放，房地产需求近乎无限量。行业表现为两大特征：一是房地产行业高斜率增长；二是企业野蛮成长。可以说，遍地都是机会，只要你是在做开发，只要你在这个行业里，想不赚钱都难。这个波段整个行业发展是普遍性机会，企业要做的事情就是锚定需求。

2010-2020年，第二个十年，中美关系“重构”，尤其是2017年特朗普正式成为美国总统后，中国经济由“高速增长”向“高质量增长”转变。一些关键性因素如四万亿、15年公司债放开、“去库存”、“房住不炒”等推动了整个房地产市场的周期波动。行业风险已经出现，但需求仍在。行业表现为两大特征：一是市场周期显著；二是企业单边突破，寻求合作共赢。过去十年中，房地产行业是结构性机会。在结构性的机会里面，企业主要锚定周期，但也会兼顾需求。

2020-2030年，第三个十年，中美关系进入“新冷战”，我们国家提出要形成“国内大循环为主体、国内国际双循环”的发展新格局。行业同样表现为两大特征：一是市场周期被熨平；二是企业能力同质化，有资源才有机会。未来十年，我们认为整个行业的发展是耦合性机会，行业不再是单边把自己的利益最大化，还要关注国家的诉求，国家对房地产行业产生了很多关联性的要求，耦合性产生之后企业应该怎么办？我们认为，企业主要锚定“资源”，而资源中最具确定性的就是政府端资源，当然也要兼顾“需求”与“周期”。

三个阶段的三种锚定意味着行业的进化，当前行业也逐渐回归双边市场。什么意思呢？过去，行业更多体现出单边特性，主要聚焦“B2C”市场，也就是面向消费者。因此很多从业者习惯上认为房地产行业就是盖房子、卖房子。其实不是！随着行业占位逐渐转变为“经济稳定器+产业载体”，面向政府端的“B2G”市场越来越凸显，行业也回归到“B2C+B2G”的双边市场。因此，盖房子、卖房子只是一部分，还需要兼顾政府的需求。

三个十年三类机会三种锚定其实是行业进化，行业进化里面就是企业竞争模式的升级。我们认为企业竞争模式有三阶进化，分别对应三个十年——低阶模式、中阶模式和高阶模式。

低阶模式是前十年企业竞争的逻辑，解决当地消费者有和无的问题，有没有买房。过去十年也就是中阶，客观说是解决大和小的问题，小户型换大户型。未来十年，需要解决品质高和低的问题，也就是说同样是需求，高阶已经进化到对品质的要求。

在过去十年里面我们界定周期都是讲可控的、可预判的确定性周期，比如上海涨完了，周边一定会涨，这是确定性的。但是今年大家发现，这个周期存在一些不确定性的东西，比如说特朗普会不会再出一个动作，会对我们国家经济，尤其对房地产带来什么影响？这些都是不确定不可控的。我们既要看到确定性的周期，还要看到不确定的周期怎么应对。在不确定不可控的周期下，一定要做出一些风险防范。

房地产行业到了今天，一些好的城市越来越好，延伸的逻辑就是“资源怎么获取”。未来十年在有些市场化很强，容易受外部市场冲击的城市，我们就进入以资源锚定为主导的竞争，因为这个时候低阶模式和中阶模式的竞争已经不适用了。

考虑到每家企业的成长阶段不同，而且不同区域有不同的机会，所以，企业的三阶进化不是说所有企业一定都在高阶，而是说企业在不同阶段、不同区域有不同的竞争路线和逻辑，比如区域深耕型企业可以适度弱化周期。因此，我们可以把竞争模式分为低阶、中阶和高阶模式，但是多阶竞争一直都存在。

当前，很明显可以看到一个现象：需求两极分化显著。也就是很多低能级城市总价低的房子卖得好，而核心城市中高端物业销售火爆。所以对于企业来说，产品线不能是单一的，必须上下兼顾。围绕产品升级与降级，作出一些应对。

对于低能级城市，可以做到“产品降级”。控总价、重功能，做高性价比的产品。

对于核心城市，可以做到“产品升级”。做IP、做高端，提升产品和服务质量。

从空间上来说，部分企业已开始进行区域价值再平衡，并关注市场下沉机会。

过去二十年，企业投资方向普遍为“3+X”,以京津冀、长三角、珠三角三大区域为核心，积极布局其他区域。随着各区域发展定位及逻辑越来越清晰，加上京津冀市场的特殊性，长三角、大湾区两大区域的价值越来越凸显，企业投资重心逐渐转变为“2+X”。但由于长三角（市场导向）和珠三角（资源导向）的市场逻辑不同，企业需要做好区域布局的协同优化。

其实关注市场下沉机会，通俗来讲就是深耕的三四线不一定比机会型一二线差。举个例子，为什么河南、安徽等中西部区域房企竞争会越来越激烈？

我认为有三种力量在推动：一是，环渤海企业南下的外溢推动力；二是，长三角价值上升拉动力；三是，城镇化产生的内生增长力。所以说往下沉并不差，山东、河南和安徽等区域的市场有巨大的机会。

从时间上看，短期价格传导机制仍在，资本的流动将会逐一填平价值洼地！

上半年经济转正后政策开始打压热点城市，因为价格传导机制的存在，华南的市场热度已经传导到华东。同时，在这种逻辑下，我们认为限价执行到位的城市仍有上涨空间。

从突发变量的角度来说，企业一定要积极应对突发的变量！

因为不确定因素太多，如国内经济承压、中美博弈之下外部压力加大等，这种环境下，最考验企业的应变能力。比如，我们看到现在很多企业都在组建宏观研究院，主要目的还是想系统了解宏观及行业变化，从而积极有效应对变化。

可以说，后疫情时代，B2G机遇更加显性化。因为政府诉求与房企自身特征可以做到较好匹配。从政府端来看，内外冲击之下，政府对于经济发展、产业升级的诉求强烈；从企业端来看，房企对政府诉求的准确理解以及房企自身强大的资源整合能力，为匹配政府诉求奠定了基础。因此，在这种机遇下，企业可以锚定确定性的资源，比如城市更新、新基建、产城融合等等。

当企业发展到一定阶段，如果面临的都是最高阶模式的竞争，那么企业必须锚定资源。而且对于企业来说，可以持续围绕政府端挖掘新的资源，因为资源都在政府手里！

来源：亿翰智库