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混乱市场中破土而出的地产中介，那时候人员素质低下，“两头吃差价”、“做二手房东”是行业潜规则。贝壳前身为链家，二十多岁的左晖就创立了链家，它由此入局。

此后，中国房地产出现了量价剧烈攀升的阶段，从一二线到三四线，房屋价格节节攀升，交易量急剧扩大。

这两年疫情笼罩，全球大放水货币进入宽松环境，欧美房价暴涨，中国一线特别是深圳、上海、北京等地学区房呈现价格翻倍的态势，市场进呈现局部狂热态势。

房产价剧烈格攀升带来的财富效应之下，地产商与居民都撬动了高杠杆。

高杠杆背后，也在向洞若观火的监管层拉响警报。

2021年2月，学区房炒到30万/平方的深圳率先开始了动作。住建局发布监管新政，对外宣布建立二手住房成交参考价格发布机制——银行以官方参考价发放贷款。

此后全国各地出台政策接踵而至，一些城市开始出现下架高房价房源、二手房大面积停贷、房贷利率攀升的现象，这导致国内众城市房产交易量大幅下滑。

今年7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

恐慌的市场之下，追求确定性的资本市场，用脚投票，贝壳跌至谷底。

剧烈波动的市场，陷入恐慌的人们正重新审视市场。

「住房不炒」政策将成为主基调，剧烈上涨的时代成为过去，稳健发展成为未来指引。

过去二十年，房地产行业起起伏伏，它为中国经济发展的重要支柱，却始终伴随着社会的发展日新月盛。

当下，中国城镇住房的总值已达400万亿，远超国民生产总值，住宅在百姓的财富比例中占据近70%，房地产无疑成为了国泰民安的重要保证。如果房价大幅下跌，可能会引发经济系统性风险。

房地产作为国家经济的重要支柱，维持长远稳定健康发展对房地产行业，乃至整个国民经济的发展都至关重要。

对于房价调控预期，并不像老百姓期待的那样一味降房价，对于整个宏观经济发展大局，当下“稳房价”才是第一位。

也就是说，房价稳住不崩是先决条件。房价不可肆意上涨，亦不可肆意下跌。

房产监管与调控之下，投资者担忧贝壳业绩承压。

但最新的财报显示，即使在监管最严的今年2季度，贝壳平台总交易量达1.22万亿，收入达到242亿，调整后净利润达到16.38亿。

贝壳作为市场龙头，呈现出穿越周期的特点。

与周期共舞

万物皆有周期。过去二十年，伴随着中国城镇化进程，中国地产市场如同一部激荡向上的历史。

如今，中国城镇化比例为59.58%，距离城镇化70%越来越近。这意味着，中国新增住房需求增速减缓，而二手房交易增速将大增。

根据机构统计的数据，中国的二手房交易量占比仅为33%，与西方国家相去甚远。数据可知，2020年，澳大利亚的二手房交易量占比96%，美国占比89%，英国占比88%。

随着中国房地产市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化。

地产中介不仅不会消失，走向更加专业化。

房产中介，本质是一种服务。早在中国清朝便已流行，它存在有上千年的历史。好中介是有利于“房住不炒”的，中介的价值应该被正视，这个行业也会长期合理存在。

而二手房地产经纪服务费率调整，这是投资者最大的担忧。

中介费率一直按照1995年官方规定的0.5%-2.5%的硬性收费标准执行。2014年6月，发改委、住建部下发通知，决定放开政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准，改为实行市场调节价。

近日，中共中央、国务院印发了《法治政府建设实施纲要（2021-2025年）》，《纲要》提出，加强政企沟通，在制定修改行政法规、规章、行政规范性文件过程中充分听取企业和行业协会商会意见。

这意味着，中介费的调整，政府将会与行业、企业协商制定。

如果站在全球范围看，不同国家的二手房中介费率存在非常显著的差异，中国费率相对较低。

据统计，美国、日本、中国台湾的费率达到6%，这属于高费率国家或地区；阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，这属于中等费率国家；英国和澳大利亚2%、中国香港2%。

中国大陆平均不到2%，属于低费率国家或地区。中国的中介费率不但不高，且属于最低的国家之一。

房产中介个人收入，欧美国家为社平均工资的1.5到2倍，如果每套二手房交易费不超过当地社平均工资的3倍，按照大部分城市的经纪人产能为人均0.4单/月计算，则其收入为社会平均工资的0.6倍。

业内人士认为，如果地产中介的收入过低，则没有办法吸引到优秀的人才，那么经纪人也无法实现专业化。

与欧美发达国家相比，中国新房、二手房中介渗透率渗透率较低，经纪人这个职业还有很大的增长空间。千人覆盖率衡量服务密度，中国经纪人覆盖密度不足美国、日本和澳大利亚的一半。

从长远来看，房产中介服务市场将迎来黄金时代。根据国信证券预测，中介行业佣金收入未来十年的年复合增速高达 14%，将在十年后突破1万亿元。

从全球范围来看，房地产以及房产中介市场都具备周期性，重点不是逆周期，或者对抗周期，而是学会与周期共舞。

贝壳的壁垒与成长

大浪淘沙，吹进黄沙始得金。

房地产不确定性，对中国整个房地产中介造成剧烈冲击，一些中小不规范的传统线下中介纷纷上演倒闭潮。

传统的地产中介，是重资产运营模式，会遭遇房租和员工工资等成本负担。

而贝壳这样的运营模式，它作为一个枢纽，一端链接购房与卖房人需求，一端链接房产和长链条的中介服务等。

贝壳从链家中跳出来，是因为它切入的是居住服务，以用户为中心，而非以交易为重。它更在意的是居住的品质、健康度，而非简单的规模。

贝壳具有链家的基因，但向前迈进了一大步，让整个中介行业走向规范透明和协作。

在房产经纪领域内，贝壳是一个「异类」。贝壳备受消费者追捧，因为成功针对行业痛点变革商业模式：从根源上阻断虚假房源的出现，促进精细分工，提高资源利用效率，降低内部恶性竞争。

贝壳和链家一直在解决中国房产市场的弊端与问题，坚持做「难而正确的事」：

2 004年，提出「不吃差价」是为了解决经纪人的短视和消费者信任度问题。

2008年，开始咨询战略，是为了解决公司壮大之后的运行效率、制度和人才问题。

2011年，提出「真房源」是向C端开放房源库，同时解决线上线下信息不对称问题。

2014年，推出链家网，探索了线上化和技术赋能模式，解决了看房效率问题。

2018年发布贝壳找房，为行业伙伴提供服务，打开了新的服务场景，经纪人和用户各自的体验得到优化。

贝壳的「楼盘字典」，VR看房，帮助提升经纪人、店东职业化的培训体系等等，这些创新和投入都超越了短期的资本回报视角，它彻底改变了过往中介行业虚假信息，虚台价格的陋习。

贝壳坚持用科技为行业创造红利。财报显示，贝壳2020年的研发费用为24.8亿，相比2019年的15.7亿，同比增长约60%。

今年上半年，贝壳上线的未来家功能，使购房者脑中的装修方案具象化，实现了房屋软硬装不同方案下的模型变化。

贝壳在VR看房的基础上继续进化，通过AI算法建立“人-房-客”三元关系，根据用户需求实现了经纪人、客户、房源的自动匹配。

贝壳对房产中介市场的革新，它旗帜鲜明指向——信息对称，谈判地位平等，也让房价与真实价值相对应。

站在宏观调控的目标看贝壳，它与政府稳定房价的目标基本一致，殊途同归。

贝壳抗风险能力恰恰就在于作为科技驱动的新居住服务商，串联服务者分工细化和合作，分散了个体风险，让经纪人能够得到稳定的收入。

贝壳较高的服务标准和服务承诺，在市场震荡中，消费者更愿意选择安全和保障。从购买资产到回归居住，消费者对品质信息，品质服务的需求更高。

相比直营等模式，类似贝壳这样的模式是更稳健的，市场环境差的时候跌的少一点，市场环境好的时候会更快回暖。

所以回到最新贝壳最新公布的财报，我们才能看到即使在房地产监管风暴下，反而更多的中介拥抱贝壳。

虽然整个市场成交量下降，但贝壳成交量大幅增长，营收利润同步稳定增长。

按照目前的房地产监管政策，三四季度房产成交量进一步下跌也未可知，房地产以及中介市房地产市场起起伏是一种常态。

我们应该用更长远的目光看中国房地产市场，看待中介市场，看长期的稳定性与确定性。

结语

股神巴菲特的导师格雷厄姆曾说：「市场短期是一台投票机，但市场长期是一台称重机。」

这个世界不缺少赚钱的公司，也不缺少成长公司，但是缺少不断解决问题的公司。

这正如贝壳董事长、CEO彭永东8月12日在财报会上所言：「我们更深刻地去思考这个行业里有没有贝壳，究竟有什么不一样。也深刻感受到企业回馈社会、承担更多社会责任是长期努力的方向。」

如果站在更长时间看，贝壳质地并没有恶化，反而走往更健康的方向，剧烈起伏的只是人们的内心。

贝壳只是中国经济、中国地产的一个微小代表和缩影，它因为中国经济、中国地产而诞生、生长、壮大、澎湃、激荡、起伏。

只有时代的贝壳，没有贝壳的时代。

说明：数据源于公开披露，不构成任何投资建议，投资有风险，入市需谨慎。

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