原标题：荣盛发展:在房地产下行周期的多元化是否成功
中国上市公司网/文
荣盛发展作为河北省首家在A股上市的房地产区域龙头企业，自18年初股价临近历史高点后便一路震荡下行，近三年股价已腰斩过半，除了房地产行业环境外，公司在目前房地产存量竞争格局下没有显著竞争优势也是重要原因。
产业发展格局：
看一下房地产指数，自15年高点后一直震荡下行，反映了房地产业进入存量时代后的整体发展趋势，应该说荣盛发展还是比整体行业表现要好，2020年报显示公司稳居中国房地产百强企业第16位。但这种好的趋势也只延续到18年，过后公司营收增长率和股价一路下行。
公司年报显示2020年，房地产行业依然面临着严峻复杂的国内外环境，一方面是新冠疫情带来的严重冲击，另一方面是主管部门新的行业管理政策，即针对资金需求端企业的“三线四档两观察”和针对资金供给端银行的“两道红线”，再次表明了中央对地产行业去杠杆的决心。房地产行业调控政策持续深入的外在环境变化是主因，融资环境持续收紧等诸多因素致使行业整体进入下行趋势。
房地产行业与国民经济的联系极为密切，直接受到国家宏观调控政策影响。2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，但受全球宽松的货币环境影响，包括不动产在内的资产价格升值预期加大。为遏制房地产金融化趋势，下半年房地产金融政策调控进一步收紧。中国人民银行会同住建部出台了针对房地产开发企业财务监管的指导意见，在12家房企开展“三线四档两观察”的资金监测和融资管理规则试点，给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。土地管理制度改革稳步推进，国务院下放土地审批权，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制。热点城市调控持续升级，严查经营性贷款等资金违规流入房地产市场，围堵各类“炒房”漏洞，加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象，力促市场理性回归。
2020年，房地产行业融资环境整体趋紧，房地产贷款增速持续下降。人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落;全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。
在行业性进入下行趋势情形下，唯有提升在行业中的集中度和构筑产品的差异化优势才能抵御行业的下行压力，那么对比行业龙头公司，荣盛发展的情况如何?
公司竞争体现：
公司营业总收入同比增长率从18年的45.64%、19年的25.8%再到2020年的0.85%。近三年营收同比增长率大幅下滑，也对应公司股价从18年的历史高点附近震荡下行至今。同时公司的经营活动现金净额20年同比19年也是大幅下滑。相对应的万科营业总收入同比增长率从18年的22.55%、19年的23.59%再到2020年的13.92%，金地集团营业总收入同比增长率为18年34.62%、19年25.09%，20年32.42%。从营收的变化趋势体现了全国性的龙头公司对比像荣盛发展这样的区域性龙头公司在市场集中度提升中强者恒强的发展态势，也看出房地产公司在走向存量市场的格局中分化进一步加大。
公司在竞争力分析中说明作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司实现项目全国化布局，并走出国门，但在营业收入区域划分中，河北省占有48.45%，公司仍是一家区域性公司，并没有像地产龙头公司万科，金地集团一样实现在全国发达经济区域的相对高占比均衡布局。这将难以提升公司的整体毛利率。2020年年报公司说明上半年公司聚焦优势城市，维护市场地位，在石家庄、唐山、蚌埠、聊城、沧州、常州等土储较少的城市积极补充土地储备，可以看出公司所谓的优势城市并没有显示区域性的优势可言。
另外在公司的竞争力分析中，也没有看到明显的构筑产品差异化优势的举措，只有泛泛地说明通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。并没有像龙头万科那样主打精装房，或像金地集团注重物业管理的服务优势。
房地产作为资金密集型企业，高杠杆可以说是把双刃剑，在企业营收持续增长时，高负债有助于企业净资产收益率的提升，助推股价上涨。但若企业营收持续下滑，高负债却成为负担，加大周期性的下行压力。所以公司所言多元化的融资能力只是一个中性的考评。
公司业务发展情形：
年报显示公司产业园板块经过五年多发展，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。2020年营收占比7.5%，但毛利率在各主要业务中最低只有22.9%。且产业园板块并没有明确的竞争优势，属于同质化的竞争，相对专业化的产业园区公司并没有竞争优势可言，公司的相关产业多元化让投资人难以对公司的未来有好的预期。
公司在年报中说明康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。但从营业收入占比来看比较非常少，3%不到，对公司整体利润构成有限。且康旅板块和公司房地产业关联协同度有限，公司这样在相关产业大撒网式地布局，没有专注聚焦点，很难言有持续性的成长。
总结：在房地产进入存量下行周期且预期周期较长的情形下，行业中少数全国性龙头公司和二三线公司的分化预期会持续加大，会有一个较长时间的存量惨烈竞争。在绝大多数公司受行业影响营收持续下行下，只有全国性的一线龙头公司且具有产品创新能力高效经营才有可能在后续市场中不断清除竞争对手胜出，因为行业整体是下行期所以最终的集中度提升也需要一个中期时间的等待，在这种竞争格局下，荣盛发展无论从营收增速还是竞争力要素以及产业布局，都难以一时看到新的转机。
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