原标题：股市分析：关于新城控股房地产开发业务的毛利率
2020年中报显示新城控股房地产开发业务毛利率仅23.43%。是小新B转A以来最低值。2015年以来毛利率分别是25.92%，27.13%，34.85%，35.48%，30.98%~
虽然小新这两年销售均价下降，但这主要是拿地城市能级下沉的结果，与地价基本同步。全年来看感觉毛利率25%~30%的预期还是比较合理。取中28%吧。
1，上半年结算均价10450元/平米，偏低，跟据近几年销售均价2017年13624元/平米，2018年，12202元/平米，2019年11135元/平米。假设结算均价是除去增值税的可以总体比销售均价低5%左右（营改增之前营业税的税率）。估计全年结算均价能在11000之上（主要结算17，18年的销售）。明后年也能稳定在10578元/平米（19年销售均价*0.95）这一水平之上。因为今年上半年拿地均价已有所上行。估计销售均价也已经见底。
2，如果再估算出平均单位投资成本。那毛利率水平就可以估算出来。过程就是根据历史毛利率水平和历年项目表中的计划投资与可租售面积的比例，找一个系数去拟合。毛估估新城目前所有项目总单位投资成本在7300元/平米左右。
跟据上面假设得出的结论就是如果新城当前土储售价稳定在11000元/平米。可以达到30%的毛利率。考虑到计划总投资与实际总投资的差别（往往实际投资额会超出计划）这个结论可能还是偏乐观的。主要还是观察小新平均售价的变化吧。在当前货币环境下，相信房价的上涨还是能覆盖实际投资额的超出的。
3，上半年低毛利的具体构成。参照了之前球友的分析去重点查了几个项目，大体就是那样吧。并表项目总体结算均价不低。统计了5亿元以上的并表项目结算均价11600元/平米左右。但并表项目成本偏高。总体约8847元/平米。
1）句容樾府，这个项目小新100%权益。可能是亏得比较严重吧，没人跟投。上半年结算金额90328万。结算单价8580元/平米。用我神奇系数拟合的单位成本是9570元/平米。毛利-11.58%
2）苏州MOC芯城汇项目一部，95.86%权益。这是一个总投资200亿项目的一期（地价就超100亿，投资金额巨大2019年之前这个项目都没有并表）。总共有十期 +一个吾悦旗舰店。一期卖的便宜可以理解。结算金额289963万元/平米，结算单价17900元/平米。拟合单位成本18700元/平米。毛利-4.47%
3）台州玉环项目，99.01%权益。结算金额161659万元。这个项目结算单价9330元/平米，大幅低于2019年底的12820元/平米的结算单价。可能是有车位结算？毛利约2.89%
4）南京悦峯，这个现房销售项目，球友说过了。上半年结算金额最大的项目351866万元。占上半年房开业务营收的10.2%~结算单价25840元 /平米，拟合单位成本22550元/平米毛利率12.73%~
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