原标题：股市分析：关于华侨城A的估值浅析
上次关于华侨城A的估值被认为太理想化，现在选择最保守的情况重新进行评估。
一、2020-2021年的净利润预估
首先降低2020至2021年的估值，房地产企业的业绩结算滞后两年，2019年营业收入增长24.65%，2018年营业收入增长13.73%，考虑今年疫情影响，企业会平滑业绩，就选每年增长10%，这个应该算够保守的吧。以2019年的净利润123.4亿为基数，2020年预估净利润135.74亿，2021年预估净利润为149.31亿元。
二、2022至2023年的净利润预估
后面也不考虑增长了，虽然华侨城有着自己独特的护城河，拿地成本便宜，央企融资利率低等优势。直接考虑16万亿真的是天花板，再考虑市场真的饱和，16万亿也保不住，最后跌到10万亿，当然这是一个长期的过程。以房地产这样的体量，对经济渗透程度，再以中国人对房子的热爱，小户型想着大户型，大户型想着大平层，大平层还想着别墅，有了一套还想有二套。房地产很难出现断崖式的下跌，下跌必然是一个缓慢的过程。
所以直接考虑今年销售就见顶吧，所以结算到2022年的净利润也就别增长了。为了保守起见，算去年开始见顶吧，今年和去年一样吧，2022年继续保持着2021年的净利润149.31亿元，考虑后续市场开始下跌，华侨城也不能例外，先预估未来市场总量跌到10万亿，当然也是个长期的过程，先暂预估从明年年下跌4%，2023年预估143.34亿元。
这样算来2020-2023这四年的净利润快赶上华侨城现在的市值了。所以低估已经可以定下来了。所以这四年应该不用怕了。
三、2024至2029年的净利润预估
从此华侨城步入负增长时代，黄金不是，白银不是，直接烂铁时代吧。继续维持下跌4%，考虑通货膨胀货币贬值什么的，继续下跌太多也不可能的。到2029年直接到112.2亿净利润吧。简单算了一下，这6年的净利润也有747.35亿元，比现在的市值还高。单纯从2020至2029年总和为1325亿元，也是现在的两倍多。考虑留有安全垫，买入估值按照7年，也就是从2020年至2026年974.24亿元，所以在市值低于974.24亿元的情况下，买入都是合理的。
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