原标题：“红线传闻”下融创、中南登红榜，房地产开启新周期？
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“三道红线”的子弹飞了一周后，监管部门在京召开重点房企座谈会的消息终于让“靴子”落地。
据中国人民银行消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
融资方面，此次会议仅提到形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，但并未披露重点房企的范围及资金监测、融资管理规则的具体内容。此前业内关于监管部门为重点房企设立三道“融资红线”的传闻似乎也不攻自破，目前并无成文规定佐证存在与上述红线相关的制度。
但不得不说，“三道红线”提出的要求是房企寻找安全边际的重要参照。
自监管层2016年确立了“房住不炒”与稳定为主的政策导向与基调后，密集的调控政策与充分的市场竞争,大大压缩了地产行业的利润空间，同时也对企业的战略引领能力提出了更高的要求。如何在这个充满“变与不变”的环境中生存甚至扩张，成为房企在行业“新周期”的必修课。
“三道红线”之下房企发债、拿地井喷
虽然市场传闻中的“三道红线”是否属实还尚无定论，但不得不说，这“三道红线”仍可视为判断一家房企财务是否健康的重要标准。所谓的“三道红线”即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于1倍。
众所周知，商品房预售制往往让房企的资产负债率严重失真，其资产负债表中的大额预收账款，推高了房企的资产负债率，因此净负债率指标不将预收账款计入分子，能够更真实的反应房企的负债情况。
考虑到房地产行业的特殊性，净负债率的平均值一般在40%左右，资产负债率的红线则约为80%，因此传闻中“三道红线”所划定的100%的净负债率和70%的剔除预收账款后资产负债率，已经远高于行业平均杠杆水平。而现金短债比小于1倍，意味着企业的账面现金无法覆盖一年内将到期的债务，存在债务兑付违约的风险。
在房地产行业的高速增长期，高杠杆、高周转是房企扩大规模的必修课，上述红线或许只是行业发展的常态，但在整个房地产行业进入下行期之际，过高的杠杆却可能成为压死骆驼的最后一根稻草。
《紫金商业评论》梳理主流房企的净负债率、剔除预收账款后的资产负债率及现金短债比（Wind，申万数据）发现，有七家上市房企三项指标均越过了红线，分别为融创中国、中南建设、中国恒大、绿地控股、华夏幸福、佳兆业集团、首开股份。
其中，净负债率最高的房企是华夏幸福，高达183%；融创中国和中南建设剔除预收账款后的资产负债率均高达84%；中国恒大的现金短债比最低，只有40%。
此外，五家房企有两项指标越过了红线，阳光城、金科股份的两项负债率指标较高，绿城中国、荣盛发展和雅居乐集团的资产负债率及现金短债比指标表现则不理想。
世茂集团、远洋集团、迪马股份、中国金茂、美的置业、碧桂园、新城控股、万科、旭辉控股集团则均有一项指标越过了红线。其中，中国金茂的现金短债比仅为35%，为样本房企中最低值。
与此同时，央企比民企表现出更强的财务稳健性，比如保利地产、招商蛇口、中海地产的各项指标均离红线较远。
值得关注的是，虽然“三道红线”的消息在业内传播的“如火如荼”，但房企的融资和拿地热情并未减退，反而爆发式井喷。
Wind数据显示，仅8月份以来（截至8月24日，海外债同）房地产行业计划发行境内债的规模已经高达269.06亿元，海外债规模高达77.8亿元。在房企发行的境内债中，票面利率最高的是新湖中宝发行的“20新湖01”，利息高达7.9%；其次是时代中国的“20时代12”，利息为5.94%。而发债利率最低的苏州高新仅为2%左右。
海外债方面，发行利率最高的为汇景控股，票面利率高达12%，华南城和力高集团票面利率则均高于11%；此外，中南建设和花样年控股所发行海外债的利率均高于8%，也超过了房企8月份海外发债的平均成本。
房企在土地市场的热情同样高涨，高溢价拿地频现。港龙于8月24日拿到的盐城市亭湖区商住用地，在经过107轮报价后，以12.72亿元竞得地块，溢价率高达93.32%；义务泉信建筑经过76轮竞价拿到的浙江衢州1宗地块，溢价率高达101.88%；华润、保利、中交、中昇等房企竞得的厦门项目地块楼面价均高于23000元/㎡……
有业内人士向《紫金商业评论》分析称，房企发债与拿地活跃，一方面是自身存在补货与扩张的需求，另一方面也是在与政策“赛跑”，无论传言中的“三道红线”最严监管是否会到来，房企都要在可把握的机会里抓紧融资拿地。
降杠杆VS加杠杆
在中央反复强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指向下，市场期待政策大放松的情况注定不会发生。与此同时，“因城施策”作为维持房地产行业“三稳”的重要手段，在今年以及未来都将发挥着极为重要的作用。
年初，新冠肺炎疫情的爆发给中国经济带来负面影响，房企在各个城市的售楼处几近停摆。许多城市已在“因城施策”的背景下出台房企纾困政策。有的城市步子迈得有些大，甚至不得不“重新回炉”。
进入下半年，房企的销售数据普遍回暖，几个东部沿海城市甚至出现了明显的房价上涨势头，以东莞、深圳为代表的新一轮房地产调控再度打响，房地产调控政策从“边际放松”回到了收紧。
这样的事实证明：房地产政策已经走出了“剧烈变化”周期，有红线也有弹性。
中国经济体制改革研究会副会长樊纲也认为，当前的楼市调控政策是在“熨平波动”，他在2020博鳌房地产论坛上曾指出，房地产行业落实“内循环”的关键在于如何保证楼市的平稳发展，我们不太愿意看到房地产行业有太多大涨大跌。如今房地产行业的调控政策是在“熨平波动”，通过防止大涨和泡沫来预防日后的大跌。
不过，当房价告别了波动，房地产又将进入一个怎样的周期？
在如是金融研究院院长管清友看来，房企将进入一个长期的降杠杆周期。他曾多次公开表示，房地产行业正处在一个长期降杠杆的过程。香港的房地产企业真正经历过房地产剧烈波动的周期，现在香港房企的杠杆率不到40%，而内地房企的平均杠杆率在70%。过去，企业加杠杆用了20年，未来降杠杆也要用20年，而且，现在的政策环境也不再允许企业继续高周转运转了。
但在很多资深地产人看来，尽管房地产行业已经进入白银时代，仍要维持高周转和高杠杆才能将公司“滚动”起来。
阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌指出，相当一段时间，我们房地产市场的高财务杠杆是降不下来的。一是没有这个条件，二是降也没这个理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要。但是这里面最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。
实际上，不管降杠杆，还是维持加杠杆，考验的都是一家房企应对行业中“变与不变”的能力。
自监管层2016年确立了“房住不炒”与稳定为主“的政策导向与基调后，密集的调控政策与充分的市场竞争大大压缩了行业的利润空间，同时也对企业的战略引领能力提出了更高的要求。
而随着一城一策、因城施策效果的显现，房企在土地市场的投资逻辑和节奏需要通过更精细化的动态经营策略去落实，2020年以来的新冠疫情等突发事件也在考验着企业应对行业突变的能力，并对房企的资源整合能力和持续发展能力提出了更高的要求。
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