原标题：管清友：房地产发展要让人们“住得起”，也要“住得好”
8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行。如是金融研究院院长、首席经济学家管清友做客2020年博鳌论坛直播间，接受记者专访。
管清友认为当前我国的复工复产正有序进行，GDP增长速度先低后高，第一季度的-6.8%已经打穿底部，也将是未来的底部。二季度GDP同比增长3.2%，这一增长速度来之不易。上半年GDP同比增长-1.6%，正处于稳步提升状态。由此可以看出我国的产业生态链条完整，中国没有被排出经济金融链条，世界也需要中国。
我国第一次没有制定宏观经济指导目标。管清友认为原因有三，一是受到疫情影响，两会于5月底召开，时间较晚。二是不应以宏观经济指导目标的方式催促各地完成目标。三是今年强化就业目标，以促进就业为核心。明确以就业优先为指挥棒，强化就业指标就是强化民生指标。以经济增长和就业指标作为指挥棒，指导各地各企业行动是不一样的。
谈及日本和美国的无上限宽松政策，管清友认为，为了避免出现较大的社会风险和社会矛盾，我国及时收紧货币政策是有必要的，克制的货币政策是适当的。我国用一个季度的时间，实现宽货币到宽信用。其后没有继续放松，而是缩紧。有三点考虑，其一是从宏观的角度来看，我国正处于经济结构变化和产业结构的升级的阶段，不能出现过多的资产泡沫。其二，吸取国内外经验教训，我国目前资产收益率较高，并没有负利率，货币政策和财政政策还有可操作性空间。其三，我国与其他国家的金融结构和货币政策的传导机制不同。从金融结构来看，我国以国有大银行为主体，资本流转需要经过“堰塞湖”，大量资金涌入易形成“梗阻”，宽货币无法及时传达到宽信用，从而流向其他高杠杆高风险行业，增加泡沫的风险。管清友用一个形象的比喻来说明中国政策的做法，即不太严重的疾病要通过吃药、锻炼身体，提高免疫力，而不能吃猛药。
房地产行业是恢复比较快的行业之一，与其相关的三十多个其他行业，其支撑经济恢复作用毋庸置疑。从地产行业本身来讲，当下的供给需求基本平稳。虽然需求在下滑，但没有那么快，仍有支撑作用。
国家对于房地产行业的政策比较明朗——房住不炒。管清友认为，从整体国民宏观经济层面考虑，房地产行业高度发展，对其他行业形成挤出效应，即“大树底下不长草”。国家不会允许出现过大的泡沫，因此也不会出现房价过快地增长。
但房价也不会下跌。就未来房价变化，管清友认为从长期角度来看，即以百年为时间尺度，核心城市房产的年化收益率与通货膨胀率差不多。之所以有“之前十年涨十倍，以后十年涨一倍”的说法，原因在于三方面，一是经济周期变化；二是金融周期，自2017年以来，上行行情已结束；三是由于房地产行业本身发展，供给增加、需求下降。房地产已经度过大规模扩张阶段，如今进入平稳发展期。要用长周期的眼光去看待房地产发展。
就房企来说，进行转型是必要的，需要摆脱以往依靠“高杠杆、高周转、高风险”的经营方式。但多元化业务发展的前途不好预判，因为跨行业的企业经营发展不同。
管清友认为地产板块已经变动，地产股估值更加类似“消费股”和“制造股”。地产股和军工股均处于历史估值水位之下。国家要让资源流向其他行业。地产股的估值逻辑和评估逻辑发生变化，越来越不像金融股，建议按照一般制造业和一般消费业进行估值地产股。
（报道来源 | 腾讯房产王心雨）
中国二十年的房地产大牛市结束了吗？
现在到底是不是买房的合适时机？
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