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而根据大型住宅交易中介网站Zoopla的统计分析，作为市场的主力，首次购房置业者平均需要有54400英镑的年收入，才能保障其申请贷款获批，当然，这一情况根据地区不同会有所变化。但我们所熟知的几个主要地区和城市，比如伦敦、布里斯托、爱丁堡等地，基本要求年收入在50000以上，如果是一个两人家庭，则平均下来为双方各25000。

而根据会计事务所PwC的统计分析，由于受到疫情影响，大部分的工作人员并没有办法在不去工作场所的前提下保证其原有的工作能够不受影响地完成。这一比例在年收入为20000-50000英镑的人群中为60%左右，在年收入大于50000英镑的人群中略少于50%。我们可以合理地猜想对于无法工作或者工作效率极大降低地的个人，其收入应该会受到影响从而偏离正常水平，也就令这部分人中有买房意愿的个体购买力受到了削弱，从而压制了其将购房需求实现的可能性。因此，对于有能力购买商品房的买家来说，允许其回到工作场所是将其被压制了的购房需求扶持回正常水平的举措，对于住宅市场是有一定意义的。

除此之外，受到封锁而不能回到工作场所，从而工作效率极大降低或根本无法工作的人群在年收入20000以下的群体中占比最高，已经接近80%，与20000-50000这一水准的人群交叉后，这部分人为大部分租赁保障房供应的对象，以及大部分用于出售的保障房的收入要求区间内的人群。比如下面这个地方政府的保障房要求，就是一个家庭的收入不可低于20000英镑，但亦不可高于60000英镑。

而我们知道，在英国，保证保障房供应是各级政府工作的重要目标。即便是在伦敦这样寸土寸金的地区，保障房供应仍然在政府规划中占到了相当大的比例。因此，在上面的不同收入人群中最低的一档中，有80%的人可能会因为无法到达工作场所而连保障房都无法负担，导致市场需求减少。当然，由于保障房在全英各区都基本处于较大的需求缺口内，因此需求减少未必会实质扭转供不应求的供求关系，但通过允许这些潜在需求的人群回到工作场所，将原本的供求关系扶持回正轨相比之下则是对房地产市场继续发展更为有利的举措。

因此，虽然目前的解封措施只是刚刚起步，其对于房地产市场已经能够起到一定潜在的作用。虽然这种作用大概率无法立刻变现（人们大概率不会因为收入一回到正轨就马上买房），但毕竟在底部夯实了房地产的一部分需求基础，以及去库存的潜在力量。

除此之外，在上周二，英国也允许了搬家和看房在保持社交距离的前提下照常进行，线下活动的恢复对于房地产销售来说是毋庸置疑的利好，也是推动房地产销量回到正轨的实质性举措。

我们曾经在之前的文章中解释过线下看房对于成交的重要性，此处就不再多说。当然，相比于二手房，恢复线下活动之后到展厅或者和中介碰面了解在售的新房又能进一步地降低受感染的风险，因为这项活动涉及到的人员与二手房的“买家+中介+卖家”三方人员变成了“买家+中介”两房人员，因此我们预计在恢复看房之后的时期，新房市场可能会比二手房市场更受青睐。同时，又由于在新冠疫情期间，绝大部分住宅工程都被迫停工，导致了实际交房时间的不确定性大增（实际上更像是延迟交房的确定性大增），因此在新房市场中的新房现房（立刻可以交房）和新房期房中，我们预计新房现房市场又可能有更高的热度。

除上述要点之外，在房地产市场的恢复方面还可以关注初定于6月1号之后的解封第2步（上文5月13号之后的一系列措施属于解封第1步）的具体实施情况。由于在政府文件中明确表明了6月1号的时间节点，因此假如计划有变政府将提前通知。

这一计划的要点对于房地产行业来说主要有2个，第一个是学校的复学计划。学校的复学表示目前滞留在家里的学生在工作时间内有处可去，不需要留在家中隔离，因此原本需要留下来照顾他们的家长们就可以得到完整的工作时间，开始正常的工作。这一举措的意义与上文中引导无法在家工作者回归工作场所类似，即把民众的日常收入扶持到正轨，令居民消费力逐步开始恢复，从而为未来的各个市场，包括房地产市场的需求释放打下基础。

另一个要点在于政府计划重开非必须性的零售产业（必须性的不能被关闭，所以也就没有提及）。虽然“零售”一词最容易让人联想的是把各样商品摆在货架上进行买卖的小店，但实际上许多服务型行业（比如理发店和牙医诊所）的运营场所在房地产类型的归类中也属于零售类。而以服务业作为支柱产业的英国，恢复零售店铺的运营对于其经济的重建有重要的意义，在直接利好零售型房地产市场之外，也为消费拉动经济增长这一恢复模式打开开关。

伦敦：情况未必悲观，理由也许不同

类比中国的情况

随着经济计划的推出，以及缓慢的解封措施的实施，房地产业也开始从疫情中复原。在本文第一部分，我们已经能够看出，即便是很小的改变，只要是封锁的减轻，房地产业都能够受到实际的助益。由此可知，房地产业是有能力在解封开始后最先恢复的几个行业之一。以我国情况为例，在疫情过后，我国房地产行业就是最先恢复的行业中的一个。根据澎湃新闻在4月份引社科院数据的评论，我国多数城市房价与交易在疫情后都基本恢复，按照时间推算负面影响从疫情之后持续时间仅为月余。

当然，英国和我国国情不同，房地产市场的影响因素比重不一，不能一概而论。此处引用只为说明相比于某些确定了绝对无法率先恢复的行业（如旅游业），房地产市场是可以在疫情之后领先恢复的。

房地产市场如果进入了其恢复的轨道，那么一个必然事件就是英国各地区间的房地产市场恢复速率将会不一，某些地区能够比其他地区更快速地恢复。下面我们先以伦敦为例，进行关于这一明星地区的房地产市场恢复情况的探讨。在文本之后，我们可能会另做文章，为其他地区内我们认为恢复潜力较大的地区做介绍。

伦敦基本经济支柱未受到疫情强烈冲击

伦敦的市场恢复速度被认为应该是各个区域中最快的，或至少是最快的地区之一。这种预期的支撑观点有很多，包括我们之前在探讨上海的疫情后房市表现再类比伦敦的情况的文章，都曾做过说明。

伦敦房地产市场的恢复速度被认为处于前列的一个重要理由是伦敦的支柱产业受到的影响较小。众所周知，伦敦的支柱产业为服务业，各种主要的服务业在2017年的伦敦统计数据中，占据了伦敦全部经济产出的77.8%（下表中从Information and Communication一栏往下直到最后一栏Arts and other services都属于第三产业服务业），而在KPMG统计的各大类行业所受影响中，服务业中最主要的3类产业，金融及专业服务（比如银行、证券、会计、律师等）、IT行业和公共服务类行业所受影响都很小，其GVA增值减少比例与除了基础设施（即表中Utilities一栏）外的其他行业相比可谓微乎其微。因此有伦敦整体经济情况并未受到疫情太大冲击的观点。而既然经济支柱受损很小，建立在经济基础之上的房地产市场也因此能够更快恢复。

然而我们认为，虽然服务业受到的冲击较小，伦敦经济的其他部分，即剩余的那28%中所受的影响还是较大的。首先上表没有单独列出旅游业对于伦敦经济的贡献，而旅游业是此次疫情中受损最严重的行业，以旅游业为支撑的地区将在此次疫情中受到较大的冲击。

伦敦房地产市场恢复可能的问题

由于伦敦是英国首都，又是世界名城，拥有大量高质量旅游吸引物，因此实际上旅游业对于伦敦的贡献是非常大的。根据KPMG分析ONS的数据得到的结果，在国际游客的旅游花费对当地经济总量的贡献中，伦敦是居于前列的，其对旅游业的依赖甚至强于我们通常认为的靠以旅游业为支柱产业的许多地区（比如Cornwall）。

除此之外，我们之前也在文章中提过，伦敦在房地产的建筑施工方面，有大量的外国务工人员，这部分人员很可能受到疫情的影响而无法及时回到伦敦，从而影响到建筑业的恢复，而建筑业的恢复速度就关系到伦敦的房地产市场供应量。供应量不足可能能够令房价上涨速度变快，但无法令交易量恢复至正常水平，因此对于整体市场状况的完全恢复实际上是有阻碍作用的。

除此之外，在商业地产方面，伦敦写字楼市场的外国资本投资占比极高。根据Knight Frank的统计，在2019年结束时，全伦敦写字楼交易总量为139亿英镑，而在这之中，源于英国本土的投资只占40亿英镑左右，不到三分之一。换句话说，超过70%的投资量都来源于国外。

而新冠疫情全球扩散的背景下，全球主要国家，比如上图中作为伦敦写字楼投资大户的美国，其经济情况不容乐观。虽然新冠疫情对接的防护措施是人与人之间的隔离，并不涉及资金流动的封锁，但在本土市场出现危机的前提下，来自此地的资金不先解决自家问题，反而跑到外国去投资，这是不合逻辑的，而且有引起社会舆论声讨的风险，因此伦敦写字楼的投资量可能在未来一段时间都不太乐观。

当然，这也并不代表伦敦未来的房地产市场恢复方面情况就趋于悲观。我们认为，伦敦房地产市场即便恢复速度不如预期，也依然会处于前列；与此同时，伦敦虽然有不支持其房地产快速恢复的因素，却也有支持其恢复却不流行于媒体的因素。

支持伦敦恢复的其他理由

实际上，伦敦房地产市场的恢复，在住宅和商业方面，都还有至少一项支撑。

首先是住宅，这方面很简单，即伦敦的内需够大，与写字楼市场不同，对于外国投资的依赖程度不高；而在这一基础上，伦敦目前想要换房的人口比例较高，能够为未来的供给以及需求（一般来说换房需要先卖房再买房，一卖一买就同时涉及供给与需求）同时提供一定的保障。

首先是伦敦的需求质量上，这一点我们其实多次提过，所以此处就不再用过多篇幅赘述：在伦敦的普通商品房市场上（与高端住宅区分），对于住房需求量的估计里二套房和投资房的官方预计比例仅为2%左右，因此其住宅的内部需求已经足够，不依赖外来资金帮助房市发展。

其次是换房需求。如上所说，这一行为直接涉及到了供给与需求两方面，因此我们认为其能够在促进销量和价格的上升上起到一定作用。不过，根据Savills的报道，这种行为目前显现出的趋势是在1年以后才开始出现，亦即最早需要在2021年的4月（该调查开始于4月）才会兑现。由于多个机构预计英国总体经济将在2020年底、2021年初开始正增长，因此这种情绪也有提前释放的可能。

而关于商业地产，一个支撑理由来自伦敦不变的地域优势。EY(安永会计事务所)曾经就英国的外国直接投资（FDI）进行过统计，在外国直接投资中，全英国的外国直接投资中接近半数在伦敦及东南地区。

而在这些投资背后的逻辑中，占主导地位的两个因素为交通和技术的基础设施发达程度，以及当地劳动力的水平。在这方面，伦敦的交通优势不言而喻：全英国不会有哪个地区在交通便利程度上比伦敦更高。而在人才水平方面，由于伦敦的工资水平是英国最高，因此成为LSE、UCL、牛津及剑桥等周围众多大型研究机构的人才的集聚地，也没有另外的英国地区可以在这一方面超过伦敦。由于这两个方面存在的绝对优势，伦敦对外国资本的吸引力还是在全国之首，因此其恢复速度即便受到外国资本本身投资的限制，也会在能够有外国资本进入时最容易获得资本入驻。

结语

房地产产业由于其作为各类消费的空间提供者这一特性，以及住宅地产在英国的固有刚需程度高的特点，在英国开始解封后，预计能成为从疫情中恢复最快的几个产业之一。而伦敦的房地产市场本身，由于本区经济支柱的作用以及伦敦自身的优势，虽然有阻碍其恢复的因素存在，但仍然有望率先在英国众地区中复原。

参考来源

Knight Frank (2020) London Office Market Report 2019 Q4

KPMG (2020) Chief Economist’s note: Levelling-up and COVID-19

ONS. (2018) Migrant labour force within the UK’s construction industry: August 2018

Savills (2020) Savills Residential Market Survey: changing priorities in light of the Covid-19 pandemicSavills (2020) Prime

Telegraph (2020) Lockdown extended for another three weeks with only ‘slow, small’ lifting of restrictions

BBC (2020) Coronavirus: House moves and viewings to resume in England-

KPMG (2020) A snapshot of the outlook for UK economy

GOV.UK (2020) OUR PLAN TO REBUILD-

PwC (2020) COVID 19 UK Economic Update

EY (2019) Attractiveness Survey UK

Knight Frank (2020) London Office Market Report 2019 Q4

KPMG (2020) Chief Economist’s note: Levelling-up and COVID-19

ONS. (2018) Migrant labour force within the UK’s construction industry: August 2018

Savills (2020) Savills Residential Market Survey: changing priorities in light of the Covid-19 pandemicSavills (2020) Prime

Telegraph (2020) Lockdown extended for another three weeks with only ‘slow, small’ lifting of restrictions

BBC (2020) Coronavirus: House moves and viewings to resume in England-

KPMG (2020) A snapshot of the outlook for UK economy

GOV.UK (2020) OUR PLAN TO REBUILD-

PwC (2020) COVID 19 UK Economic Update

作者简介–林祥熙

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