原标题：溢利增速8% 净负债率连续三年下降 正荣地产怎样实现降本增效？
金融界网站讯在上市房企的一系列财务数据中，规模、利润和负债，常常被比作“不可能三角”，即企业无法做到三者兼顾。在以往的房企发展过程中，因为格外注重规模和负债的增长而忽略利润的质量、从而导致未来发展埋下隐患的案例数不胜数；而今年，一场突如其来的疫情，在重创全球经济的同时，也给企业带来了一次难得的机会，得以重新思考在这“三角”之间如何选择未来的平衡与发展方向。
正荣地产（06158.HK）正是一家这样的企业。其公布的2020年半年报显示，尽管上半年房地产全行业受疫情影响显著，但正荣地产的总营收、溢利（税后利润）、销售净利润率等多项指标依然同比去年实现正增长，而净负债率、融资成本、费用销售率等则显著下降，在行业中独树一帜。
作为一家深耕长三角、由区域性房企成长为全国性规模房企的典型代表，正荣地产能够在疫情期间依然保持稳健步伐，实现高质量发展，其背后的奥秘是什么？本文通过金融界房地产企业综合评价“六力模型”进行分析发现，在疫情考验之下，正荣地产强化了“运营管理力”和“财务稳健力”，同时基于长三角核心进行城市深耕的“战略前瞻力”开始发挥显著作用，多方合力之下，才是支持其从行业中脱颖而出的真正原因。
运营管理力：盈利能力持续提升 奠定高质量发展基础
财报显示，报告期内，正荣地产上半年合约销售额559.9亿元人民币，1-7月实现合约销售695.9亿元，完成全年目标49.7％；正荣地产上半年收入为145.4亿元，同比增长6.5％；净利润（税后利润）12.7亿元，同比增长8.1％；核心纯利为12.4亿元，同比增长8.3％。
正荣地产成立于1998年，经过20年的发展，于2018年1月登陆H股市场，上市当年实现了收入跨越千亿门槛，完成了从区域性房企到全国性房企的飞跃。从2017年到2019年，销售收入的复合增长率达到36.5％，可见其在规模增长方面的强劲动力。
而2020年上半年，突如其来的疫情导致经济发展停滞，房地产行业也因为一季度的“停工、停产、停售”而遭遇重创。克尔瑞研究中心数据显示，今年前3月百强房企销售额累计降21％。前6月百强房企全口径下的收入同比下降-2.7％。
在这样的大环境影响下，正荣地产在一季度销售收入也受到一定影响。从逐月销售图可以看出，一季度收入同比下滑较为明显，在4月份销售单月转正，此外，目标完成度的差距也在逐渐缩小，到7月份，目标完成率较去年同期的高点仅差3个百分点。
制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
另外从盈利能力来看，上市三年来，正荣地产保持稳步增长的步伐，在营业收入、税后利润以及销售净利率方面都有所提升。根据金融界上市公司研究院统计，目前已经公布半年报的H股41家房地产企业中，销售净利率均值下滑-79％的情况下，正荣地产保持了净利率的增长，实属不易。
制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
实际上，盈利能力的提升背后是向管理要效益。从下图可以看到，近三年正荣的管理费用与销售费用比例一直在下降，特别是在2020年，销售费用率下降将近0.1个百分点，管理费用率下降0.5个百分点，销售期间费用率下降近0.1个百分点。
制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
财务稳健力：主动降杠杆显成效 净负债率、融资成本连续三年下降
曾几何时，“高负债、高杠杆、高周转”是房地产企业典型的发展模式，支持着行业以两位数的速度迅速扩张。然而，当中国经济结构转型大势到来之际，房地产企业原本的“三高模式”难以为继，房地产企业纷纷主动走上降低杠杆、注重内生发展质量的道路。
正荣地产在今年上半年的财务风险控制和稳健力方面表现较为突出。
2020年上半年，本集团的净债务与权益比率为71.4％，继续处于行业平均水平。据公司执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健介绍，截至目前，在已经公布年报的41家H股房企中，净负债率均值下降幅度为2个百分点，而正荣地产这一数值较2019年中报降低了4个百分点，降幅高于行业平均水平。
此外，正荣地产现金对短期借贷比率改善至约2.1倍，比去年同期提升了18％，短债比例从二零一九年底的34.2％下降至2020年6月30日的30.0％。
资金结构进一步优化，成本较高、年期较短的非银借款占比大幅下降，从20％下降至9％，成本较低、年期较长的银行贷款占比从42％提高至51％。
同时，融资渠道进一步扩大，与招商银行等多家金融机构达成战略合作或提高额度支持，完成绿色金融框架，获得第三方Sustainalytics独立认证，具备发行绿色债券平台及资源。
正是由于融资渠道的丰富、债务结构的不断优化，使得融资成本连续三年持续降低，从2018年末的7.8％下降至目前的7％。同时改善了国内外评级机构的评级，这对于改善正荣地产的盈利能力、降低杠杆水平、提高发展质量有很大帮助。
图为正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健
战略布局力：深耕长三角 加大“战略纵深”
回顾正荣地产的发展过程，作为一家起家于海西、总部根植于上海的房企，其一直遵循着“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的整体布局策略，藉由“长三角地区在全国新一轮改革开放中排头兵“的优势，实现了自己由区域性房企向全国性房企的飞跃。
今年上半年，正荣地产拿地19幅，权益地价123.0亿，平均成本为每平方米5883元，合计新增土储302.3万平方米，其中59％位于长三角地区，28％位于海峡西岸。
截至2020年6月30日时，正荣地产总土储2740万平方米，货值约4700亿元人民币，项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的30余座城市，实现“1+6+X”的全国布局。其中76％位于一二线城市或具有高增长潜力的地区，这一比例较去年底提升了2个百分点。
制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
本次疫情防控期间，长三角地区、大湾区防控得当，经济也率先复苏，正荣聚焦苏州、南京等长三角地区高能级城市的布局策略，为企业业绩恢复提供了强力保障。
数据显示，其在上半年业绩中有46％来自于长三角。其中苏州、南京两个城市贡献了销售额的28.5％。而这两个城市也为正荣贡献了9个新地块，同时正荣也利用这一区域核心城市的辐射力，将区域扩大纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。
关于下半年土储布局，执行董事兼副总裁刘伟亮表示，会加强对已进区域的布局研判，进行合理深耕，重点仍关注长三角、海峡西岸以及中西部区域的布局。
展望未来：有信心完成年度目标
“鉴于下半年的可售货值及公司约70％的常规去化率，正荣地产完成1400亿的年度目标问题不大。”关于公司未来发展，正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝对完成全年销售目标很有信心。
黄仙枝表示，2020年下半年，面对大环境的不确定性，正荣地产将从高效组织、精准投资、品牌价值、经营提效方面，对公司财务、利润、规模进行综合发展。
他强调：第一，公司会注重现金流、利润导向，注重提质增效、降费用控成本，提升全周期运营效率；第二，货值提升，增权益比，注重“核心城市+都市圈“的布局，探索多元化的投资渠道；第三，对产品品质的提升，未来将注重产品力、标准化、品牌价值的提升；第四，精总部，强区域，对集团进行专业化、扁平化管理。
图为正荣地产管理层，左起：刘伟亮 执董事兼副总裁；黄仙枝 执行董事、董事长兼行政总裁；欧国伟 非执行董事；
这番表态也可以认为，在正荣地产“新三年战略”里的规模、利润和负债的三角平衡中，公司将用“高质量发展观”去迭代传统的“三高发展观”，以更加务实的、高效的行动，最终实现利润、效益与规模的共赢。
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