原标题：海航投资“变性”REITs股？
乐居财经 杨宏彬 发自大连
继清空地产项目、叫停养老租赁计划之后，海航投资(SZ:000616)在房地产信托投资基金(REITs)上面，连续砸下了重金。
1月25日，海航投资公告称，向控股股东海投控股收购海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业（有限合伙）（下称“恒兴聚源”）10.83%的基金份额，收购价为2亿元。
这是其第三次向海航控股收购恒兴聚源的基金份额。
第一次收购是在去年的8月。2020年8月5日，海航投资以10.89亿元收购海投控股所持恒兴聚源 59%的基金份额。收购完成后，公司合计持有恒兴聚源66.14%基金份额，同时将恒兴聚源并表。
2020 年 12 月 30 日，海航投资再次出手，以9491.26 万元收购海恒兴聚源 5.14%基金份额。公司合计持有的基金份额上升至71.28%。
乐居财经获悉，恒兴聚源成立于2015年6月，由海航投资、亿城投资基金以及海投控股共同成立。彼时，三方持有合伙份额比例分别为7.07%、0.07%和92.86%。其中，亿城投资基金为海航投资全资子公司，海投控股为海航投资控股股东。
在经过上述三次收购后，海航投资合计持有恒兴聚源82.11%基金份额。海投控股的持有份额则下降至17.89%。
三次收购，海航投资对恒兴聚源的投资已经达13.93亿元。在2020前三季净亏损约3349万元的情况下，砸重金投资恒兴聚源，所为何来？
来自海航控股的“投喂”
梳理时间线后，我们发现，海航投资对恒兴聚源的收购、并表时机，非常巧妙。
六年前，海航投资开始探索转型，在海南设立恒兴聚源基金目的是为了投资美国的REITs项目。当时，海航投资还是美国房地产领域的小白，为了把稳，其选择牵手美国一流的房地产开发商铁狮门，共同完成投资。
彼时，铁狮门指定一家基金管理公司设立一家有限合伙企业(以下简称“铁狮门合伙企业”)，恒兴聚源作为有限合伙人认购99.8%有限合伙权益。
铁狮门合伙企业作为一支房地产开发信托基金，基金公司投向位于纽约曼哈顿西 34 街与十大道交接处的土地开发项目，称为“曼哈顿34街 REITs 项目”或“铁狮门一期项目”。项目规划开发为写字楼，预计可出租面积约283万平方英尺。
但此次投资的进展并不顺利。铁狮门一期项目于 2014 年 4 月取得了土地权，原计划于2021年完工，但由于疫情原因，此前一直处于停工状态。
直到2020年6月，项目复工，并预计2022年完工。同时，铁狮门方在持续地寻找并沟通潜在租户，包括国际银行、金融公司、投资公司、资产管理公司等，对租赁市场充满信心。
项目有了新进展，2个月后，海航投资成为恒兴聚源控股股东，合并报表。
前人栽树，后人乘凉。
海航控股出钱开荒，待项目成熟，便转让予海航投资，装入上市公司。
海航投资回复深交所问询时，曾这样写道：该项目已投资逾 5 年，预计该项目在不久的将来将会有资金回流。上市公司现阶段增持恒兴聚源有限合伙份额，相比 2015 年的初始投资，回收期短了较多。
真投资还是蹭热点？
实际上，海航投资以10.89亿元收购恒兴聚源 59%的基金份额时，其股价曾冲击涨停。随后，深交所要求其说明是否借REITs蹭热点、炒作股价。
据2020中报披露，海航拥有曼哈顿34街REITs项目、纽约梅西百货REITs项目，分别对应铁狮门一期、三期，项目标的资产均为美国纽约的商业地产。
近一年来，海航投资多次增持恒兴聚源（铁狮门一期有限合伙人）份额至82.11%；增持海投一号（铁狮门三期有限合伙人）份额至87.48%。在两个REITs项目上，海航预计投资约4.12亿美元。
2020年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，其中明确提到，海南是首批基础设施REITs试点的省份之一。
显然，在海南设立的恒兴聚源已占据了地理优势。待回收铁狮门一期项目资金本金及投资收益后，资金将回流至境内投资主体恒兴聚源。
海航投资曾表示过，合并恒兴聚源报表后，有利于发挥公司在REITs领域中的项目经验，打造公司自贸港REITs平台，拓展海南本土项目。
近两年来，海航投资业务重心正在改变。根据2019年报，海航投资来自基金管理及养老服务、房产销售的收入分别为19.85％与80.15％，但半年之后，其收入构成已经向基金管理和养老服务大幅倾斜，占比已扩大至64.75%。
拆分来看，基金管理业务业绩可谓“一枝独秀”。2020上半年，海航投资房地产业务、养老服务业务分别亏损3612.9万元、402.5万元，只有基金管理业务盈利，净利润为852.9万元。
尤其在对联营、合营企业的投资收益中，基金管理业务一骑绝尘，期内收益高达2313万元。
去年底，随着亿城堂庭尾盘项目被出售，海航投资已彻底告别地产；养老服务尚在亏损中，养老租赁计划也未能成行；基金管理业务现已成为海航投资盈利核心。随着铁狮门项目进入收获期，未来基金管理与投资业务或能进一步打开海航投资利润空间。
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