原标题：未来十年普涨行情已没 什么地方的房地产还值得投资!
房地产中有一条著名的理论，短期看金融，中期看土地，长期看人口，这三个直接影响房地产变化的因素!
一,所谓的金融因素，是最原始的推动力
无论是美国2.8万亿美元刺激计划，还是国内M2维持两位数增幅，都使整个资本市场充斥着满满的钞票。哪里能避险、哪里有机可趁，就流入哪里。而中国凭借卓有成效的抗疫成果与2020年唯一正增长的存在，自然成为国外资金优质的避险圣地。数据显示，整个2020年，海外资金购买人民币债券的金额超过1万亿。
除了最基础的人民币债券，各路资金还有各种办法拐着弯进入中国。比如这两年非常常见的房企境外发债，房企国内融资成本提高，但国外资金获得成本却降低了，于是造成土地出让一浪高过一浪。最浅显的道理，钱多了，价格自然就涨了。中国当前M2发行量高达190多万亿元。近两年国家“去杠杆，稳金融”政策，已经让M2增长率大体上等于GDP的增长率加上通货膨胀率。房地产的货币属性也决定了新房价格增速大体上不会超过M2增长率，也不会高于GDP增长率，一般会小于普通百姓家庭收入增长率。
深圳公布了2020年GDP数据，全年生产总值为27670.24亿元，同比增长3.1%，增速位居四大一线城市首位。
二,土地：随着城市化的加速中国房地产未来在热点地带
未来十几年，房地产市场将不会再出现普涨局面，而是主要集中在以下三个热点地带：
1、区域中心城市。即省会城市和同等级别区域性的中心城市。比如郑州、成都、西安、长沙、济南等。
2、都市圈。都市圈里的一些中小城市也可能成为房地产发展热点。
3、热点地区的城市群。城市群中的大中型城市，也是今后十几年房地产开发的热点。
深圳最新的定位：全球海洋中心城市
根据《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案），深圳的城市性质为：
“卓越的国家经济特区；中国特色社会主义先行示范区；国家对外开放枢纽门户；粤港澳大湾区核心引擎；国际科技创新中心；全球海洋中心城市。”
经济特区仍然是深圳十分看中的城市特质，在历版总规中都有强调。相比上一版总规，深圳又新增了 “中国特色社会主义先行示范区”、“国际科技创新中心”、“大湾区核心引擎”、“全球海洋中心城市”等表述。
然而这多的标签，深圳全市陆地面积仅1997平方公里，其中还包含禁止开发建设的生态线内土地面积974平方公里，而且在2017年，实际建设用地面积已达到996平方公里，剩余可开发用地不足30平方公里。
城市要发展，地却没有了，怎么办？深圳给出的方案是：旧改
和其他城市不同，深圳挂牌拍卖的土地数量极少，更多的项目是依赖于拆迁旧改，毕竟深圳的“农民房”体量还是无比巨大的。深圳未来要为几百万的深圳人提供住房，城市更新是个绕不过去的课题。
据合一城市更新的数据显示：截至2020年12月31日，深圳已列入城市更新计划项目928个，拆除范围面积累计7425.6h㎡，已通过城市更新专规批复项目542个，实施主体公示项目436个。
三,人口:中国城市的划分标准及发展趋势：
1、人口50万以内为小城市；50万至100万中型城市；100万至500万人的大型城市；500万至1,000万特大型城市；1,000万人以上，超级大城市。
目前中国很多省会城市已经成为超级大城市，这些城市还会继续发展，人口规模可能会达到1,500万至2,000万。
第七次全国人口普查数据显示：深圳17560061人，
深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，指出要优化城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量土地开发政策提高居住用地比例，实现2035年深圳常住人口人均住房面积达到40平方米以上。
但截至2020年8月，深圳人均住房面积27.8平方米，未达到国家和广东省的最低标准，提升空间很大
从人口的净流入人才的引进，从土地的供给，和国家经济大势上来看，像深圳这样的核心城市的房子的居住属性和金融属性仍然会具备。中国未来房地产市场会出现分化情况，中心城市、超级大城市、城市群、大都市圈的房地产发展潜力较大，！
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