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目前，全国注册房企约为9.8万家，内资房企9.4万家，国有房企790家，外资和港澳台房企3900家。其中，上市房企是行业龙头和实力代表，业绩和经营动向对行业总体发展态势的反映力较强。目前，各类排行榜的指标构成和权重大多不公开，评价结果难以反映细分指标。中房智库汇总梳理了截至2020年4月30日的96家上市企业2019年年报，对各项财务指标进行逐一和呈现分析横向对比，以揭示行业动态。本期首先推出房企收入与成本状况分析。

二、2019年96家房企年报分析：收入、利润与成本

1.2019年96家上市房地产企业收入规模与构成分析

1.1 96家上市房企营业收入额分析

目前，上市房地产行业主营业务收入主要来自“房地产开发、出售业务”，“出租房屋租金收入”，“提供建筑服务”，“提供物业管理服务”，“酒店经营”等方面。房地产开发和出售业务又是绝大多数企业最主要的营业收入来源，占据90%以上，最高达100%。近年来，房企经营多元化程度提升，涉及的营业项目还有咨询、医药、化工等，但目前仍较少。

数据显示，2019年96家代表性上市房地产企业平均营业收入约为521.1亿元，相较2018年430.48亿元，增长了约90.62亿元，增长率约为21.05%。营业收入中位数约为207.98亿元，不到平均值一半，反映出大多数企业低于平均值，行业集中度很高，龙头企业优势明显。

营业收入最高的是碧桂园（4859.08亿元）、中国恒大（4775.61亿元）、绿地控股（4278.23亿元）紧随其后，排名第二、第三。相较于后文比较的利润总额、净利润，3家企业的营业收入相差并不很大。万科（3678.94亿元）、保利地产（2359.34亿元）和融创中国（1693.16亿元）营业收入分别位于第4-6位，与前3家差距较大。96家企业中，营业收入最低的3家企业为万通地产（11.03亿元）、中迪投资（5.48亿元）和亚太实业（1391.2万元）。

进一步看，96家房企营业收入增长率位于{-69.74%—1757.78%}区间内，多数企业增长率介于10%-50%，有72家企业实现了营业收入正增长。中迪投资、合景泰富和天津房地产发展分别以1757.78%、233.75%和181.9%的高增长率位于前3位，体现出相对规模较小的企业，经营波动性较大。中迪投资在主营业务房地产行业的营业收入增长率为1854.36%，巨大营业收入增长的贡献来自西南地区。这得益于中迪投资在重庆市“两江·中迪广场”商业项目和四川达州市的住宅项目完成了部分房屋建造。同时中迪投资在2019年末启动了收购汇日央扩项目100%股权的工作，通过本次交易获取了位于成都市成熟地段的房产投资项目的开发权。这在未来也将会给中迪投资带来较大收益。处于末位的3家企业分别为瑞安房地产、亚太实业、万通地产，增长率分别为﹣58.17%，﹣63.12%，﹣69.74%。其中，万通地产在房地产销售方面的营业收入降低了80.67%，主要由于其正在转型发展、减少持有资产，可销售面积大幅减少。瑞安房地产销售收入减少65%，由221.31亿元降至78.35亿元。

1.2收入多元排行榜

近年，许多房企在积极寻求转型发展，其中重要标志是应收来源多元化。适应这一趋势，本文采用赫芬达尔-赫希曼指数（Herfindahl-Hirschman Index，简称HHI）作为衡量企业收入多元化程度的指标。赫芬达尔指数是测量产业集中度的综合指数，原指行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和。本文取企业各业务的销售收入占总销售收入（即营业收入）的比例，作为计算企业赫芬达尔指数的基础数据。各企业的赫芬达尔指数即为企业各业务的销售收入与企业营业收入的比值的平方和。公式如下：

其中，表示各业务的销售收入，表示营业收入，表示二者的比值。据此计算得到各上市公司的赫芬达尔指数。房地产企业赫芬达尔指数越趋于1，表示企业开展业务的收入越集中，即企业收入结构单一，主业突出；反之，赫芬达尔指数越趋于0，则企业的收入结构越多元化和分散。

结果表明，96家上市企业赫芬达尔指数平均值为0.780，60家企业的HHI高于该平均值，可见目前绝大多数房地产企业的经营结构都是偏向单一。即使是企业开展不同业务，也多与房地产相关，例如房屋出租、酒店经营等。有54家企业房地产开发和销售的收入占比超过90%，最高的为亚太实业，近乎为100%。

相对收入多元化程度最高的为泛海控股，赫芬达尔指数为0.263。泛海控股业务分布非常平均，主要涉及房地产行业、信托行业、证券行业和保险行业，且每个行业收入占比都在20%-30%。类似在业务分布有些许不同的陆家嘴的赫芬达尔指数为0.321。陆家嘴的房地产销售占比为48.42%，房地产租赁和物业管理业务占比分别为23.62%和11.38%。特别的是，金隅集团45.6%的营业收入来自水泥行业，28.83%的营业收入来自新型建筑材料行业，仅有24.18%的营业收入来自房地产开发。鲁商发展房地产销售业务收入占比为85.12%，此外还涉及药品、化妆品和添加剂。福星科技房地产销售业务收入占比为84.84%，还涉及金属制品。

综上可见，上市房地产企业的赫芬达尔指数整体趋向于1，行业收入的多元性较低，专业度较高。

2.2019年96家上市房地产企业利润总额及增长率分析

利润总额＝营业利润＋营业外收入——营业外支出，是企业在一定时期内通过生产经营活动所实现的最终财务成果，是衡量企业经营业绩最为重要的经济指标之一。利润总额及其增长率可以反映出上市公司的基础盈利能力，直观影响上市公司的投资者对企业未来经营业绩的预期，也对未来企业通过债券、股权等各种方式融资产生决定性影响。

2019年，本研究涉及96家上市房地产企业利润总额均值为109.89亿元，利润总额的中位数为47.13亿元，与均值相差较大。仅有22家企业利润总额在该平均值之上。2019年上市房企利润总额的方差为3.24×1020亿元，2018年上市房企利润总额的方差为3.36×1020亿元，本年度较2018年度有所缩小。排名前30房企净利润总额达到8480.8亿元，占到96家房企的80.39%。显示上市房企盈利能力的集中度、分化程度很高。

数据显示，96家房企利润总额的数值区间为{-5.73—987.39亿}，多数企业利润总额集中于{0-200亿}区间内，利润总额最高的企业（碧桂园）与最低的企业（恒盛地产）差距达到995.12亿元。96家企业中，行业龙头碧桂园业绩遥遥领先于其他企业，利润总额高达989.39亿元。万科和中国恒大分别以765.39亿元和741.72亿元利润总额位列第二和第三。利润总额超过百亿的有26家，超过10亿元的有81家。亚太实业（-1031.44万元）和恒盛地产（-5.73亿元）则是所有企业中仅有的两家利润总额为负值的企业。

尽管面临来自宏观经济和调控政策的多方面压力，2019年96家代表性房地产上市公司的利润总额依然保持正增长。96家房地产企业在2018年内平均利润总额为97.63亿元，2019年平均利润总额同比增长12.56%。总体来看，超过六成的企业都实现了正增长，但增长率参差不齐，从最高的560.05%（阳光100）到最低的-195.86%（亚太实业）。此外，融安地产、合景泰富、天津房地产发展和中南建设的增长率也都超过100%。但高增长率与低增长率异常值的出现多与公司战略规划发展发生重大变动有关，具有个别性和特殊性。

3.2019年96家上市房地产企业净利润及增长率分析

净利润是企业当期利润总额减去所得税后的金额，即企业的税后利润，是衡量一个企业经营效益的主要经济指标。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好。相对的，净利润少，企业的经营效益就差。对于企业的投资者来说，净利润是获得投资收益大小的基本考虑因素，对于企业所有者及管理者来说，净利润是进行经营管理决策的基础。同时，净利润也是评价企业盈利能力、管理水平以及偿债能力的一项重要指标，反映企业为股东创造财富的综合能力。

2019年96家房企净利润的平均值为68.77亿元，仅有21家企业的净利润在该均值之上，净利润中位数为31.79亿元，与均值相差很大。房企净利润方差达到1.27×1020亿元，2018年方差为1.19×1020亿元。排名前30的房企净利润总额达到5286.11亿元，占到96家房企的80.07%。显示上市房企盈利能力的集中度、分化程度很高。

数据显示，2019年96家上市房地产企业的净利润数值空间是{-9.92亿—612.02亿}，多数企业净利润集中于{0-200亿}的区间内，净利润最高的企业（碧桂园）与最低的企业（恒盛地产）差距达到621.94亿元。96家企业中，碧桂园的业绩遥遥领先于其他的企业，净利润高达612.02亿元。万科和中国海外发展分别以551.32亿元和427.47亿元的净利润位列第二和第三。净利润超过百亿的有17家，超过10亿元的有76家。而亚太实业（-1071.45万元）和恒盛地产（-9923.83万元）则是96家企业中仅有的两家净利润为负值的企业。

96家房地产企业在2018年度的平均净利润为59.24亿元，平均净利润同比增长16.09%，较高于平均利润总额增长率。增长率最高的企业为阳光100，增长率为1224.33%，这主要由于该公司在阿尔勒小镇项目开发中出售住宅部分的权益而产生的收益。共有69家企业实现净利润正增长，最低增长率为恒盛地产（-354.19%）。净利润负增长最为严重的10家企业包括滨江集团（-35.42%）、南山控股（-36.41%）、光明地产（-37.55%）、湖北福星科技（-43.27%）、京投发展（-49.41%）、中国恒大（-49.60%）、嘉凯城（-102.65%）、中迪投资（-141.85%）、亚太实业（-199.85%）、恒盛地产（-354.19%）。

4.2019年96家上市房地产企业毛利率分析

毛利率是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，它反映商品经过生产转换内部系统以后的增值，实际上反映了房企生产过程的增量价值创造。

数据显示，96家房企在2019年的平均毛利率约为32.05%，中位数为30.54%，方差为0.0136。毛利率最高的前30家房企平均毛利率为45.10%。房企毛利率的数值空间为{2.1%—81.77%}，多数企业毛利率都处于20%-50%之间，较2018年同比波动较小。

值得注意的是，SOHO在2019年的毛利率为这近百家企业中最高的，高达81.77%，较2018年的74.69%又上升了7.08%，而SOHO在2018年和2017年就一直位于中国内房股销售毛利率榜首的位置。SOHO的主要业务为投资房地产开发、物业租赁及物业管理，SHOH的营收主要来自于北京“望京SOHO”“光华路SOHO”“丽泽SOHO”和前门大街项目及上海外滩SOHO等四处核心商业区的出租和销售，这些商铺的出租率都非常高。此外，苏宁环球（62.34%）、陆家嘴（59.39%）、张江高科（59.12%）、中华企业（54.62%）、嘉华国家（52.61%）、万通地产（51.71%）、瑞安房地产（51.13%）、合生创展（50.34%）在2019年度的毛利率也高于50%。

恒盛地产（2018年52.81%）、雅居乐（2018年43.95%）和国瑞置业（2018年39.31%）2019年的毛利率水平分别仅有2.1%，30.48%和26.43%，较2018年下降较多，反映出企业经营状况较差。恒盛地产毛利率较2018年下降了50.71%，这主要由企业在2019年内完工并交付使用的物业总面积有所下降，同时平均确认售价大幅下降而平均销售成本大幅上涨导致的。

5.2019年96家上市房地产企业营业成本分析

2019年，96家上市房地产企业营业成本平均值约为366.84亿元，相较于2018年度的296.88亿元上升23.56%。有25家企业营业成本高于该平均值。营业收入增长率最高的中迪投资营业成本增长率也最高，达到1329.33%。这仍是由于中迪投资在重庆市“两江•中迪广场”商业项目和四川达州市的住宅项目开发，同时中迪投资在2019年末启动了收购汇日央扩项目100%股权。合景泰富营业收入增长率为233.75%，营业成本增长率为240.03%；天津房地产发展营业收入增长率从为181.19%，营业成本增长率从为170.74%。

但也有例外情况，SOHO营业收入增长了7.34%，营业成本下降了22.7%；保利地产在营业收入方面实现增长率21.29%，但营业成本下降了3.79%。这与企业项目的建设周期以及产品类别、经营模式有关。

房企营业成本构成差别很大，下图比较了大悦城和绿地控股2019年营业成本构成情况：

责任编辑：马琳 曹冉京

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