原标题：房地产“资本寒冬” 公募REITs，能否为融资添新途？
中国资本市场再添新产品。6月下旬，沪深交易所首批9只基础设施公募REITs正式上市。这标志着公募REITs试点工作正式落地。
在房地产去杠杆以及银行信贷紧缩的大背景下，我国房地产企业以银行为主的传统融资渠道被戴上“紧箍咒”。尤其是从2020年至今，从“房企三条红线”到“贷款集中度管理”政策的陆续推出，涉房资金从供需两头全线紧缩。
房地产金融行业进入“资本寒冬”，房企融资“雪上加霜”。
与此同时，随着“集中供地”规则推出后，掀起全国供地潮。5月份以来，22城累计成交金额上万亿。想做面包就要有“粮食”，原本“捉襟见肘”的中小房企更加“求金心切”。公募REITs的面世被外界看作房地产行业的一道曙光，那么它能否为房企融资添新途，解救处在“水深火热”的中小房企们？
01
REITs发展有限定，扩至地产仍需时日
中国网地产记者注意到，根据公告显示，此次发行的为公募REITs产品。具体来看，首批9只公募REITs产品分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯、首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。它们的底层资产覆盖污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域。
不难发现，上述公募REITs产品主要聚焦在基础设施领域。“目前来看，中国REITs发展大方向还聚焦在基础建设资产，扩至地产可能仍需要更长的时间。在现有的改革试点中，REITs的发展也被限定在基础设施领域。”星石投资创始人杨玲认为。
戴德梁行北京估价及顾问服务部副董事、资产证券化研究中心主任陈逸欣在接受中国网地产记者采访时亦明确表示，目前国内公募REITs市场发展的初期阶段聚焦在了基础设施领域，且明确规定住宅、商业、办公类资产不在试点范围。
这种发展导向在政策上也有迹可循。其实早在2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。通知指出，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。这标志着公募REITs试点启动，且是在基础设施领域。
再如，2020年10月11日，中办、国办发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，再次提出依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。
02
利好房地产行业，但对房企融资影响有限
在房地产融资收紧的大背景下，房企极力降低高杠杆，承担着与日俱增的隐性负债压力，特别是中小房企融资时刻面临着巨大考验。
公募REITs的发行上市，对房地产投融资有何影响？特别是对于房企而言，能否将其作为融资渠道，并降低融资成本成为业界重点关心的问题。
对此，多位业内业内人士在接受中国网地产记者采访时指出，此次公募REITs的面世与运营，为房地产金融行业带来一线曙光。但短期来看，对房企融资影响有限，目前不能为房地产开发企业提供融资渠道。
尽管在直接融资渠道上公募REITs无法帮助房企融资解困。但多位业内人士亦一致认为，公募REITS在一定程度上也促进房地产行业的发展。
“公募REITS本身可以有效降低企业的负债率水平。基础设施REITS属于权益类产品，资产所带负债能一并出表，上市融资也不占用企业负债额度，有利于企业优化财务结构，并进一步降低资产负债率。” 一位资深房地产金融从业人士对记者表示。
IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为，对于房地产领域内的自持与运营型物业如商业零售、办公、酒店、公寓、停车场、文旅康养、产业园区、物流仓储等类型的物业是一个好消息。“一方面需要以公募REITS等金融工具来提升资产流动性和凝聚社会资源助力开发与运营，另一方面也需要通过这一金融手段实现原始权益人的投资退出与收益实现。
不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，在房地市场中推行公募REITS并非易事。他表示，“主要存在的难点，一个对物业的估值，产权的存在对资产的到期收益有较大的折扣或者不确定性；此外，目前公募REITS在试点阶段，仍聚集于基础建设领域，存在一定的体制性障碍。”
03
政策加持，租赁住房类REITs意义重大
那么，REITs未来是否会发展到房地产行业。对此，杨玲认为未来REITs即使扩容至地产，也可能更多聚焦二级商业地产运营或者住房租赁。
“从国家十四五期间鼓励公募REITS发展的政策而来看，REITS在房地产领域的运用，后续会更多体现在住房租赁，以及产业园区等产业地产领域。”上述资深房地产金融人士亦指出。
事实上，REITS在中国的发展态势正如上述专家所言。2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
为了缓解年轻一代的买房压力，中国家提出租购并举，探索支持利用扩大保障性租赁住房供给。今年6月，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，也要求提高资金使用效益。
中国网地产记者也注意到，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。
据中国网地产记者不完全统计，截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域涉及人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
“将租赁住房纳入REITs的支持范畴本身就具有正向的政策意义，这也将有助于规范住房租赁市场。2018-2020年，投资运营方为了实现租金的提前回收，违规设计出租金贷（但租金回报率与贷款利率不匹配，形成庞氏效应），导致长租市场连环爆雷，给金融体系带来隐患。”杨玲说，“ 如果能规范发力租赁住房REITs，或将成为其重要融资退出通道（REITs介入，可帮助运营方提前收回投资，而REITs则获得稳定的租金回报）,从而间接推动租赁住房市场，进一步降低住宅购买需求，抑制房价投机潮”。
谈及发展租赁住房REITs的意义，陈逸欣也对记者表示，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。
点击图片阅读原文
不要叫醒商业地产人
租住39天花费1.5万，租房人还有其他选择吗
万科动刀，猛将出马
90.6亿卖掉北京SK大厦，“中介费”却只够买两辆奥迪A6？
万科跟投机制再“更新”，地产人“跟”累了没？
责任编辑：