原标题：房地产收并购之股权收购模式优劣分析及建议
【引言】近几年来，随着国家层面及各地楼市调控政策的不断深化和加强，房地产企业的竞争越发激烈，分化开始加剧。一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下竞争力更强；另一方面，处于弱势的中小企业被吞并或失去竞争力。由于行业增速放缓、门槛提升、土地供给紧张、融资渠道收紧和成本增加等原因，并购已经成为当前房地产行业的一个趋势。
一般而言，房地产收并购有两种方式，一是房地产股权收购，二是房地产资产收购。在具体交易时，需要企业根据自身情况和项目状况作出判断采用何种并购模式。鉴于股权收购模式无须缴纳土地增值税、交易快捷，周期短可实现资金快速回流等原因，目前已成为房地产并购的主流模式，本文拟探讨并分析股权收购模式的具体模式、优势、风险及建议。
【关键词】房地产收并购股权收购优势及风险建议
一、房地产企业股权并购模式分析
房地产企业股权并购，是指收购方通过购入被收购方股权的方式实现对被收购企业的实际控制，从而取得地产项目的开发权。股权并购的标的是被收购方企业的股权，是被收购方企业股东层面的变动，并不影响被收购方企业资产的运营，交易的实质为股权转让或增资，并购方通过并购行为成为被收购方企业的股东，并获得了在被收购方企业的股东权如分红权、表决权等，但被收购方企业的资产并没有变化。在房地产领域的并购中，通常有以下几种方式：
（一）股权转让
收购方通过受让目标公司（主要指目标房地产项目所属公司）的全部或者部分股权方式，通过行使股东权利的方式间接获得对目标公司以及目标项目的控制和开发权利。此外，也有更为间接的方式，即通过受让目标公司的股东公司的股权来实现对最终目标项目的开发。
（二）资产划转后转让
房地产并购中的资产划转是指母公司将目标项目资产无偿划转至其全资子公司，再通过收购子公司的全部或部分股权来实现对目标项目的开发。这种模式下需要注意的是，由于资产划转过程按照账面净值计算，存在税负上的优势，故国税局要求自股权转让或资产划转完成之日起连续12个月内不得改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。
（三）增资后收购
增资收并购实际上是收购方通过与目标公司股东的合资过程实现的并购，系通过增资或是增资后再进行收购来实现对目标公司的控制。
二、股权并购模式的优势
（一）省时省事
在房地产并购项目中，股权转让只是目标公司的股东发生变化，法律意义上的开发主体并没有发生变更，因此各项资产无需作为销售处理，房屋、土地等无需办理过户手续；项目开发中的各种证照、法律文件等只要在有效期内，均无需进行任何变更，只需收购方与出让方达成股权转让协议，办理工商变更登记，再进行董事、监事改选即可。同时，股权转让与其他收购模式相比，在一定程度上规避了房地产类项目转让时常见的附加条件，即须“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定。因此股权转让在法律程序上操作简单，可以为项目开发节省大量时间。
在目前的房地产行业，虽然以碧桂园为首的大批房企推崇的“高周转模式”饱受争议，但不可否认的是这反应了目前大量房地产企业对于缩短项目开发周期、加快资金回笼速度，提高资金利用效率的强烈需求，这也是目前股权收购模式成为房地产并购主流模式的原因之一。
（二）交易时交易双方的税负相对较轻
房地产企业并购属于重大涉税交易，在整个交易对价中，税收成本占据了较大的比例，而不同的并购方式对后续税负的种类及金额都会产生重大影响。因此，在拟订交易前期对交易模式进行策划时，税负承担是尤为重要的一个考量因素。
在资产收购模式下，收购方需要缴纳成交价3%-5%的契税以及合同所载金额0.5‰的印花税。被收购方则需要缴纳契税、印花税、增值税、土地增值税、企业所得税。
在股权收购模式下，收购方免征契税，仅需要缴纳印花税即可，而被收购方仅需要缴纳印花税、企业所得税即可。
因此，通过比较可以发现相较于资产收购模式，在股权收购的交易模式下，不论是收购方还是被收购方的税负都较轻，尤其是被收购方可以减免增值税和土地增值税。在磋商交易对价时，双方都会将税收成本作为确定交易价格的重要因素，在双方都承担较低税负的情况下，更有利于促进交易的实现，因而股权收购的交易方式目前仍是大多数房地产类并购项目的优先选项。
三、股权并购模式的风险及建议
（一）目标公司合法性的风险
1.目标公司自身或存在重大风险，如新的股东使用资金出资方式不合法、未依法定期年检等。若目标公司本身并不合法，最终将会给收购方造成损失。
2.风险预防建议：
要对项目公司自身进行合法性评估，在交易前应当进行充分的法律尽职调查、财务尽职调查，重点关注以下几个方面:股东是否足额缴纳注册资金;非货币财产出资作价是否符合法律强制性规定;非货币财产作价出资是否办理财产权属转移手续；是否依法年检;是否处于诉讼仲裁中等。
（二）股东优先购买权的风险
1.在股权收购模式中，若目标公司股东仅为一人，则不存在其他股东主张优先购买权的问题，但若是目标公司股东为二人及以上时，拟订交易就有可能出现障碍。例如：在与其中一位股东签订股权转让协议后，出让方因房地产市场更景气或其他有利因素出现可能会出现反悔的想法，而以“股东优先购买权”为手段，由目标公司小股东出面阻止股权转让交易。或是小股东自身系其他上市公司的子公司资金实力雄厚，也欲以股东优先购买权拿下被收购方的股权进而取得目标公司的控制权。
2风险预防建议：
在考虑是否进行拟订交易前，谨慎注意其他股东的优先购买权问题，将要求其他股东出具放弃优先购买权的声明函作为交易的前置条件。
（三）目标公司员工的风险
1.收购方如不能妥善安置项目公司的老员工，很可能会带来劳务纠纷，甚至引发群体性事件。届时，不仅收购方会经济受损、声誉受损、商业秘密外泄等，更有甚者会导致项目后续无法运营。
2.风险提示建议：
收购方应对项目公司员工的情况进行充分了解，对企业有用的员工都应尽可能挽留下来。同时，收购方应该要求出让方在正式签约后，由出让方协助项目公司将不再留用的员工清退。
（四）或有债务的风险
1.或有债务是指尚未到期或将来发生的可能性很大的债务，主要包括：为第三方担保形成的债务、未决诉讼 (或潜在诉讼)形成的债务、潜在行政罚款导致的债务、票据责任导致的债务等。由于或有债务在房地产类项目转让时尚未发生，金额也尚未确定，所以在项目收购中较易被遗漏或者被出让方隐瞒，但一旦发生，很可能从根本上改变项目价值，使收购方在项目收购后陷入债务困境。
2.风险预防建议：
（1）在项目收购的前期准备阶段，收购方可聘请专业的律师、会计师等，对目标公司及项目进行全面的尽职调查，查清被收购目标公司的真实财务状况；
（2）可约定收购方向出让方分期支付股权转让费，根据或有债务金额确定时间期适当调整尾款支付时间和金额，确保收购方权益。
（3）起草完善的股权转让协议，收购方可在协议中明确约定出让方对或有债务承担连带担保义务。或根据项目实际情况，使出让方保留目标公司的一定比例股份，这样既能给出让方一定远期收益预期，促使其积极行使职责，进而加快交易流程；同时，也可通过协议约定，对目标公司的或有负债承担不可撤销的无限连带清偿责任。
（五）欺诈行为的风险提示
1.股权转让中，出让方欺诈行为的主要表现为:1.故意隐瞒现存债务;2.利用曾经控制目标公司公章及财务资料的便利虚构债务;3.假冒目标公司印章伪造公司债务。
2.风险预防建议：
（1）完善股权转让协议条款，可增加出让方恶意违约的成本;
（2）加强对项目公司印章的管理，可约定在签订股权转让协议阶段共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章，同时在收购协议中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均与收购方无关。
（六）项目本身的风险
1.项目本身的风险会有很多，如土地所有权使用权的风险、项目主体工程建设的风险、一些老城区土地动迁房屋拆迁的风险、在规划时如遇到地形复杂地区存在规划的风险、与土地周围相邻的建筑环境存在相邻关系的风险、在办理各种项目建设所需证件时存在未通过政府审批的风险、由于监管不力出现的违法违规建设的风险、由于建设水平不达标导致的建设工程的工程质量的风险等。
2.风险预防建议：
对于股权类房地产类项目来说，涉及的专业性问题较多，收购方应聘请律师等专专业人士，必要时全程跟进项目，做好充分的尽职调查，关注项目最新动态。
四、结语
随着土地供给资源日益紧张，目前土地招拍挂市场的竞争日趋激烈，房地产企业之间的收并购已经成为房企获取土地的较佳方式之一。而股权收购作为主流的过并购方式之一有其明显的优势，当然也会存在一定的风险，需要房地产企业在拟订交易前充分衡量各个环节选取最优方式。
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