原标题：房价会下降吗？专家预测：未来将超出多数人的想象
假设给你一台时光机回到过去，你最想做什么？估计很多人的答案都是去买房。的确，过去二十年，房地产市场经历了一轮大牛市，全国平均房价从2000元上涨到了近10000元，热点城市的房价水平更是已经突破了5、6万甚至更高，所以毫不夸张地说，房地产是绝佳的造富工具，而且很多人都通过买房实现了财富自由。
但是，有一点必须承认，与其它的商品一样，虽然房子也是商品，但它也是一种民生产品，所以只有与建造成本、供应量、市场需求、居民收入等因素相匹配时，它的价格才会更加稳固，更具有持续性。换言之，如果房子的价格严重背离了它本来的价值，严重偏离了它本来的属性，那么价格很可能就会出现下跌，这也就是我们常常说的房地产泡沫问题。
当然了，对于很多人来说，只经历过房地产长达20年的大牛市，所以并没有经历过房地产泡沫的过程。但是，这并不意味着没有经验教训可循。其中，长期以来，业内讨论最多的就是日本。上世纪90年代，日本的房价曾飙升到了十分荒唐的程度，其房产市值达到了美国的4倍，而且仅京东的地价水平就相当于美国全国的总地价，随后房地产泡沫破裂，给日本带来了不可磨灭的影响。
当然，在我国海南也曾出现过房产泡沫的景象。据《中国房地产市场年鉴》统计：从1991年-1993年，海南商品房的平均价格从1400元上涨到5000元，随后又上涨到了7500元，仅仅两三年时间翻了四五倍。但好景不长，随后国家出台了调控措施，海南房价应声下跌，泡沫开始破裂，结果不仅使得很多人的账面财富一夜缩水，而且还产生了大量烂尾楼，使得银行出现了一堆烂账等等。
正是有了这些前车之鉴，过去这一二十年，随着房地产行业一路高歌，国家不时出台楼市调控措施来抑制高房价，尤其是过去这四年，国家先后提出了“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，而且即使面临疫情的影响，仍然重申“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”。直到今天，深圳、上海、成都、合肥、杭州等很多城市仍在不断加码和升级调控措施。去年年底，郭树清还发出警示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。换言之，短期内房地产调控仍然不会放松。
在这样的调控趋势下，由于每个城市的发展基础、人口流向、区位因素、产业结构等等都不一样，楼市也开始进入了大分化的时代。根据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告》显示，截至2020年，与2017年、2018年的房价水平最高点相比较，济南、郑州、石家庄、中山等城市的房价跌幅都已经超过了10%，青岛、天津等甚至超过20%。当然，在笔者看来，这只是房价的正常调整和回落而已。除此之外，应该值得注意的是，一些城市的房价已经出现了大幅回落。比如，过去两年，一直被大家热议的燕郊，房价最高点出现在2017年，当时房价最高接近4万，而如今已经普遍回落到了1.8万左右，说“腰斩”也不为过。当然，除了燕郊以外，如今又一个城市的房价被“打回原形”，最近几天成为了大家关注的热点话题。
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