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从租售业务收入的增速来看，2020年，蓝光嘉宝服务在收并购动作频繁，嘉宝租售及收并购企业租售业务在物业租售中心基础上均积极外拓，租售业务收入增长迅速，增速高达434%，统计企业中租售业务收入平均增速为80%。

发展站位不同

模式选择存在差异

租售业务是提升上市物企增值服务收入的业务之一，市场空间超过万亿。根据统计，2020年上市物企中已有近5成企业布局，但部分企业已不仅局限于物业层面，而是上升至集团层面进行布局，其发展定位均放在与物业平行的地位培育，如恒大房车宝、龙湖塘鹅等。而在物业下属布局租售业务的企业中，各家发展逻辑也存在较大差异，如万科、碧桂园等。因此，我们将租售业务在企业中的发展站位分为物业层面和集团层面两类，分别讨论这两类情况下，不同企业对于租售业务的发展模式以及打法的差异。

物业层面：万科自营模式，专注于自身资产服务。2021年1月26日，万科通过官方公众号“万科物业资产服务”宣布，万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级，推出全新品牌“朴邻租房”。“朴邻”，成立于2001年，为万物云旗下房屋资产代理机构，是国内首家物业行业二手房专营店，以万科物业房屋交易和租赁业务为主，提供房屋资产服务。业务覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、杭州等全国60个大中城市。“为家”，2012年8月正式运营，2018年升级为万科物业旗下分布式公寓品牌。截至目前，业务已覆盖深圳、广州、佛山、成都、重庆、武汉等15个大中城市。

根据朴邻官网显示，截止目前，万科朴邻覆盖超过58个城市，2000+住宅项目，800多个门店，拥有4000多个资产顾问。 新品牌“朴邻租房”将专注于万科开发项目，围绕资产的保值增值，为客户提供资产服务和生活服务。

物业层面：碧桂园自营模式，依托物业，不囿于碧桂园名下的楼盘。2021年1月29日，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，意为“有瓦、有你、有家，做生活的分享家”。 公开资料显示，碧桂园租售服务中心在全国已开设近300家门店，共有安心置业服务人员1300余名。房屋租售业务（房地产经纪）一直被划分在碧桂园服务四大业务线下的社区增值服务，与家政服务、拎包入住服务、小区传媒服务、增值创新服务、园区空间服务几大业务板块并列。2017年至2020年，该服务年内收入从8280万元增长至1.76亿元，增长幅度维持在30%左右。

随着品牌的升级，碧桂园租售业务已不仅局限于服务母公司旗下开发楼盘。如，碧桂园服务在中山市南头镇的一座租售服务中心，同时代理了碧桂园锦绣东方项目，以及当地开发商中山市宏悦房地产开发有限公司建设的香悦名门项目。公开资料显示，“有瓦”2021年拓展目标明确，预计新增266家门店，安心置业服务人员规模将于今年年底达到4千余人。

集团层面：恒大平台模式，对标贝壳，上市为第一要务。恒大通过股权合作、现金补贴、分配上市期权额度等方式与全国152家中介机构重组成立房车宝集团，并于2020年12月30日正式揭牌。房车宝平台按照房车合一、数字赋能、平台化模式规划，并划分为房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台三个版块。根据发布当日资料显示，恒大拥有全民经纪人会员2162万，线下门店30635家，年交易规模1.2万亿，仅次于贝壳，一跃成为全国第二大房产交易平台。

上市时间提前，估值接近翻番。根据此前门店合作机制文件显示，在恒大的想象里，房车宝交易额将在2021年做到2万亿，2022年做到4万亿、2023年做到6万亿，并在2024年实现上市。

而在2021年3月31日中国恒大举办的2020年线上业绩发布会上，恒大董事局主席许家印在谈及房车宝集团的未来发展问题时透露，房车宝成功引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，并与之签订一年内上市对赌协议，上市时间预计在今年底或明年初。引入战投，房车宝估值也增加到1376.6亿元，与几个月前发布之初的估值677亿元相比，接近翻番。

根据恒大发布的2020年财报，房车宝集团业务已覆盖229个城市，拥有全民经纪人会员2129万，职业经纪人38.7万，门店4.3万家。2020年销售金额达1.2万亿元，税后利润达1.03亿元，预计2021年底交易规模将超过2万亿。结合恒大物业财报关于租售业务的描述，我们猜测，其物业板块未来在租售领域更多承担为房车宝引流作用。

集团层面：龙湖自营模式，独立培育，加大外拓。2021年1月26日，龙湖集团在原先的四大航道（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务）之外，新增两条航道,分别是:C5租售航道，C6装饰装修航道。

数据显示，龙湖房屋租售体系始于2008年，截至2020年底，拥有专业团队规模超过1000人，在30余座城市设立超百家门店，为10万+客户提供服务，2020年，龙湖房屋租售业务年交易市值突破100亿。

根据记者对龙湖某置业顾问采访，置业顾问表示：“我们以前都是和自家物业中心在一起的，前不久才单独提出来，希望拓宽租售这块业务。”置业顾问告诉记者，据他了解，接下来，龙湖还将加快租售中心门店的布局。

外拓门店，自己经营已成为龙湖租售业务发展的重要方向，而从本次龙湖分拆的租售业务和装修业务归属看，其并未放入物业板块，而是分别放入C5和C6航道独立培育。我们不妨大胆猜测一下，未来，龙湖悦享智慧物业服务有限公司有可能会变身平台公司，如同万科的万物云，而物业、租售、装修则是平台上的独立业务板块，未来都有可能被培育成上市。

行业混战再现

房、客、人仍是关注核心

资本加持已非首次，混战在所难免。2015年互联网中介的爱屋吉屋入局，其联合创始人邓薇在创业伊始喊出口号：“我们要用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”而爱屋吉屋当时“低成本+高效率”的模式在资本市场确实得到了极强的呼应，爱屋吉屋仅用一年零三个月就完成了五轮融资，在资本的刺激下，爱屋吉屋2015年房产交易额高达400亿人民币，成交超过2万套房子，这个数字链家走了十年，爱屋吉屋只用了一年，但最终爱屋吉屋依然倒在历史的车轮里。

2020年贝壳上市，在资本市场得到充分认可，房企、物企纷纷摩肩擦踵入局，安居客等平台性企业也紧随其后，4月9日，安居客正式向港交所递交上市申请。日前，58同城CEO姚劲波更在朋友圈隔空喊话，剑指贝壳“垄断”，其火药味十足，行业竞争正愈演愈烈。

房、客、人仍是核心要素。租售市场生存及发展的关键是“交易效率”，不管是房企、物企，还是传统中介，亦或是其他平台，都得围绕这个核心生存，其延伸出来就是“房（房源）、客（客户）、人（团队）”这三个核心要素。不管是任何身份进入这个市场，都是围绕这三个元素在进行争夺。而对于物企而言，租售业务的发展，最大的优势在房源和客户两方面，但如何突破企业自身的房源、客源限制，做到市场化房源、客源匹配，是物企重点关注方向之一，而在操作团队上面，传统物业从业人员已较难满足租售业务实操需求，企业该业务组织架构的搭建及人才的培养值得关注。

小结

不管是对物企多经业务想象空间的吸引，还是房企不得不摆脱渠道的战略布局需要，租售业务已然成为房企、物企、平台企业的必争业务之一，随着这些企业不断加码，行业竞争将更加激烈。短期来看，2021年企业在租售动作将更加频繁，由于房屋租售标的金额大，佣金丰厚，可以预见2021年部分物企租售收入将大幅提升！

长期来看，多数企业各项能力的提升，生态的打通还需时间，竞争态势将可能维持较长一段时间，而在资本加持下，部分头部企业或可利用自身优势快速占领市场，市场一家独大格局将不复存在！

– End –

文章转载：克而瑞物管

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