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但整个供需矛盾非常大。一方面，每年按照新增至少40万人口来看，但住房基本上已经没有土地，今年土地的供应量是最近几年以来的新高，但跟整个城市的需求量相比，还是远远不足。导致深圳供应出来的住宅地基本上清一色的现价，比如前一阵龙光100多亿在前海桂湾拿了一块地，不算精装，现价大概在10万七左右，离他不远的两个路口的二手房，目前稍微流动性高的小面积二手房，基本上报价已经13-14万， 而且成交价已经达到这个水平了。所以未来造成整个城市的供需矛盾会更大，目前住宅用地都是属于现价房，一旦出来之后，很有可能出现杭州万人摇局面。

03

广州市场

04

东莞市场

东莞基本上跟深圳很类似，整个市场的表现非常积极。首先第一东莞城市的土拍基本上跟长三角的热点城市差不多；第二新房市场基本上从4月份就恢复正常水平，而且5月份的时候还在往上走，尤其是5月份，企业通过反馈，5月份的第一周一直到5月份的最后一周，周度的成交量基本上连续往上创新高。东莞的二手房市场从数据上来看，大概只是恢复到了之前的七成到八成左右，如果从结构性来看，东莞去年以来，整个市场受深圳带动的影响是非常大，东莞差不多过去半年的时间，整个房价大概平均涨了10-20%左右。这个涨幅跟其他的二线，或者一些三四线城市相比，数据已经做得非常好看。这里有两个结构性问题：第一东莞的临广区域，跟深圳的光明、宝安概念差不多，整个大湾区的概念，这一部分出现了补涨，大概涨了20%左右，比如说像中堂等等；另外还有东莞的主城区，大概也涨了10-20%不等。东莞的市场韧性也是很强，跟南京、苏州等等差不多，其实过去几年尽管也出了很严厉的政策，但是整个市场并没有出现太明显的调整，只要大环境稍微一好，整个市场的反弹力度非常的明显。即使是大环境不好的时候，也能看到东莞整个韧性还是比较强，背后的逻辑大概有：

第一，东莞跟深圳很像，市场从增量的逻辑慢慢进入存量的逻辑，整个供应量确实不多，很多企业拿地基本上转向城市中心；第二，东莞在整个珠三角产业升级换代走的还是比较靠前的；第三，东莞区域的位置，特别是东莞的西区，因为处在广深莞很多大湾区核心的概念，会有很大的利好，所以大家对它的预期也是非常看好。

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佛山市场

佛山的市场跟广州很像，属于走量性的市场。因为很多企业反映，整个市场量已经很明显的起来了，甚至5月份的时候，成交量超过去年同期水平，但是价格也就是在春节之后，由于疫情原因，很多的一些双宝金的政策，一些核心项目，现价会突破原来的天花板，但是整个城市的价格并没有真正的起来。目前，整个城市平均的去化率大概在4成左右，像一些佛山的中心区，或者靠近广州的区域去化率好一点，比如说像顺德、南海等等，整个去化率不是特别影响，走量还是要靠积极的促销，才能把整个量走起来。目前，整个佛山处在这个状态。

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珠海市场

珠海受疫情的影响是很明显。因为疫情之后，珠海由于港澳很多的人到内地的流动性受到限制，基本上港澳的客群到珠海的话，原则上除非一些澳门跟珠海合作的产业园，或者属于一些保障性或者特殊性人群的话，会给开放不需要隔离14天，很多普通人往返还是需要隔离，导致整个珠海的成交量少了很多，所以跟去年疫情之前相比，整个市场大概也就恢复到七八成左右，但是这七八成左右如果跟整个珠海在2017、2018年相比，成交水平已经非常好了。整个珠海在2016年调控完之后，2017、2018跌得非常惨，到了2019年，借着小杨村把很多政策放开了，基本上全面恢复，2019年的成交量比2017、2018高很多。目前成交量相比去年，尽管恢复只有七成，整体而言还是非常不错。

但珠海二手房市场最近表现得很不好，二手房的房价不降价基本上很难成交，在大湾区里，珠海目前看来是影响最大的城市，如果说疫情对港澳过关限制不是这么严格的话，对珠海市场还是非常看好的。我一直认为珠海特别是在粤港澳大湾区规划出来之后，很积极调整自我的站位 ，特别是在2016年之前的一轮周期时，整个珠海我认为把自己定位一个一线城市，整个城市的核心竞争力达到移居这种城市，对房地产的调控很严，每次一调控动不动向一线城市水平看齐。但是这两年，我们看到整个珠海的房地产政策的调控上，明显温和很多，没有以前这么严了，对自己的定位也开始了调整，这个城市骨子里来讲，就是一个普通的二线城市，或者就是相对好一点的三四线城市而已。由于去年年初调整之后，整个市场上的反映还是比较积极，疫情如果真正的缓和之后，我们对整个珠海的市场，还是比较看好的，但是短期内确实港澳购房的人群，这个限制还是比较大。

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中山市场

中山在广州和珠海之间，目前各个企业反馈下，普遍不是很理想，目前整个市场大概恢复到了七八成左右，整个城市的平均去化率基本上不到四成，很多项目大概就是一成二成的水平，稍微好一点的项目，采取很积极的降价或者促销等等，去化率明显能够达到六成以上。我们认为大概有几个原因：第一，可能也确实疫情的影响，对整个中山的经济产业确实冲击比较大，因为中山经济结构跟佛山东莞很像，都是属于民营经济很发达，但经济能级、产业结构相对是比较偏低端，很多都是做家具等这一类的产业，确实受影响比较大。

第二，这个城市也确实是在2016、2017包括2018年的时候，投资的力度会比较大，在2016年巅峰时，差不多70%的成交量都是靠外来的需求。所以，在现在房子不炒的基调之下，没有太大的需求能够把中山的成交量撑起来，就是外来需求萎缩。

第三，本地的需求并不是特别多，再加上在去年时，中山做了很多政策上的松绑，在疫情之前也消化一波需求，导致这一轮需求反弹的并不是很理想。但是我们还认为，从中期角度来看，我们对中山还是比较看好，主要的原因：这个城市这几年的土地供应量一直在持续萎缩，我认为未来整个供需改善还是相对会比较理想；从远期看，中山在整个大湾区的战位是非常好的，整个珠江口西岸的河西地段。

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惠州市场

总体而言，恢复的情况比中山好一点。但是目前市场大概只是恢复到了八成左右，但是结构特别明显，比如说像佛山临广的区域，会卖得会比较好。但是惠州发现临深的区域卖得不是特别好，反而惠州的主城区，比如说博罗、惠城属于必然性的需求，没有外因性的需求，反而卖得相当不错，背后的主要原因：第一佛山的临广区域，位置非常好，离广州的中西城区不远，所以广州这部分外因到佛山的这部分需求，很多时候跟整个大行情的起落没有太大的关系。但是惠州的临森区域，完全靠大行情带动之下，真正把这些刚需或者投资引导或者挤压过去，真正把这个区域带动起来。但是从过去一年看，整个深圳的房价在疯长，龙岗、坪山这种区域，其中房价总体而言大概也就涨了70-80%左右，这个涨幅还不足以把很多投资性的需求或者刚需能力真正引导大湾区的地方。总体而言，成交量是不温不火的状态。从企业反馈来讲，有一个比较积极的信号，惠州在5月份下半月的时候，感觉市场明显开始有小高潮，但是可以继续观察，这一波成交的小高潮是否持续到6月份或者到下半年的时间。

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江门、肇庆市场

这两个城市目前市场都不是特别理想，江门稍微高一点点，江门市场5月份也开始有明显的起色了，但整个城市的平均去化率还是比较低，大概只有3-4成左右，主要还是这个城市短期的供应量比较大。

另外一个就是肇庆，肇庆属于很典型的在2016-2018年被透支的城市，而且整个供需严重的不平衡，市场从去年下半年开始一直处在持续下行的通道，一直到最近五四月份，整个市场的成交量也只是恢复到去年同期大概六成左右的水平，整个市场的压力还是非常大。

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其他市场及总结

刚才说的更多是大湾区核心九个城市，在大湾区之外还有普通三四线城市，总体而言都不是特别的乐观，比如说，像清远在广州的北边，也是属于广州外因性的市场，这个市场稍微比肇庆好一些；还有像河源这种市场，很典型在之前已经收割一波了，一直到现在为止，客户的情绪还是比较浓厚，如果说这个项目没有一些区位优势，基本上也只有降价才可能进行跑量。另外比如说像粤西的两个城市湛江和茂名，湛江稍微比较好，因为这个城市由于一些比较特殊的原因，土地供应一直是没法跑量，整个城市供需结构比较健康，所以也看到在大湾区核心城市以外的三四线城市里面，湛江是最受主流企业欢迎的，基本上很多头部企业都已经闯进去了。但是旁边茂名市场压力比较大，因为整个库存量比较高，所以恢复的速度慢一些。

反正整个大湾区市场，总体而言就是不温不火。跟长三角不一样，因为长三角市场基本上从去年的上半年包括前年，每当市场在反弹的时候，基本上长三角市场率先反弹，而且市场的韧性比较强，市场反弹不是说一个城市两个城市，是整个城市群表现得都是比较积极，大湾区市场总体看下来，最积极的也就是深莞，第二档像广佛也就属于亮起来，但是价格并没有太大起色；像其他的珠海、惠州基本上处在恢复的过程；像肇庆、江门三四线城市，外围的一些比如说河源、茂名等等，都是很典型还是处在一个调整阶段。所以我们认为，市场还是靠整个大环境，如果能够持续往上走，才能慢慢把三四线城市拉好。

对于珠三角整个市场的韧性没有长三角强，大概几个原因：

第一，珠三角从经济的体量来看，确实经济发达，但是过于集中，除了广佛深广莞这几个城市，一旦走出去还是差异比较大。长三角顺着沪宁沪杭两条高铁线往前走，会发现是真的经济高度发达的城市群。珠三角这边走出核心区域，到粤东、粤西的一些城市之后，很明显感觉到就是一个普通的三四线城市，所以整个经济的地层没有长三角那么强。

第二，大湾区这边很多的城市，类似于像中山、江门、肇庆还有惠州这些城市，本身这些年整个市场周期起步的就很晚，而且早些年整个市场库存量非常大，尽管经历了去库存的周期，但是这些城市到目前为止潜在的库存量还是比较大的。另外这些城市很多的供应量，城市更新占比是比较高的，所以整个库存量比较大。

第三，在这一轮疫情之后的市场恢复当中，很明显感觉到高端改善的需求确实是释放得很明显。但是我们看到，大湾区这边很多的城市真正的高端需求，其实并不是特别多，最典型的就是广州、上海，杭州、南京相比觉得还是有一些差距的。另外还有比如说由于这一轮可能很多的需求真的属于市场避险于，他们会买一些高端性物业。但我们看到在大湾区的一些城市里，比如说像佛山、东莞，可能这些城市里面有这样的需求，但是这些城市里并没有这样的产品，这部分人如果去配置一些核心地段的资产，只能往深圳走。

最后一点，最近跟一些企业在交流时很明显也感觉到，大家对于大湾区的拓展也是开始进入一个全新的阶段。从2016-2019年这三四年的时间，基本上随着大湾区概念的热炒，前50强的房企基本上都过来了，经过这三四年的发展，所有的企业也基本上看明白了，大湾区这边想真正能够做出业绩真的很难。到目前为止，在大湾区这边做得稍微好一点的企业，比如说像世贸、融创、绿地在广州的销售额大概一年做到200-300亿的增量级，整个大湾区里面，像剥离这种龙头企业甚至2000亿的水平，整个外来企业想在这里抢占市场份额压力比较大。另外很多企业也确实看到，当企业处在成长阶段的时候，每个阶段的资源是有限的，如果把资源配置到长三角配置到长江流域、长江经济带的城市，同样的投入，有的产出会更高，因为长三角经济带的城市，包括长三角总体而言还是相对比较市场化的。但是在珠三角，很多除了市场化，更多的还是依靠资源化的路径去发展。比如说有很强的并购能力，或者说能够做一些城市更新等等。所以走到今天这个节点为止，整个行业对大湾区的发展真正进入一个相对比较冷静的阶段，要根据企业的直接情况来选择在大湾区到底做还是不做。

问答环节

01

最近大湾区这边其他回款的情况？今年大湾区的企业对自己销售目标跟去年同期来比有没有什么样的变化？

回款的情况，最近没有特别关注。据我了解，基本上多数的房企今年的销售目标还是维持在年初的这个，并没有说因为疫情的影响会做出一些调整。所以，绝大多数企业的主流的心态就是，一季度的时候已经有了这么一个坑，在二季度三季度的时候，基本上都是拼命的去完成指标。很多企业说，确实因为一些压力，今年的指标完不成年初预期的话，最早也要等到 年终才会做业绩的调整。因为对企业来说，从内部管理角度来说，至少现在还是处在6月份的阶段，所以也不会过早的去把销售目标往下进行调整，这个是大年终或者下半年的时候考虑的事情。企业目前营销的心态就是，基本上3月份、4月份的时候，由于疫情的反弹，大家全方位抢这一波，6月份的时候，毕竟上半年大家对业绩的完成还是有承诺的。整个6月份还是拼命的采用很积极的营销方式去争取打通上半年的目标，到了下半年，大家的逻辑又变了，下半年因为大家不确定这一波需求的反弹，特别是6月份一过的时候，是不是下半年还具有可持续性；另外还有一个不确定性，下半年的时候，整个供应量全部上来了，在这个时候就意味着大家在下半年的时候很有可能还是会陷入一个营销混战的压力，很多企业还是会以量换量的阶段。

02

您说基本上下半年很大的可能性就是以量换量，全年来看，大湾区主要几个城市的房价是怎么判断的？

我觉得像深圳东莞整个城市的基本面很强，可能会从原来快涨的阶段慢慢进入小涨的阶段，但是像其他城市，到目前而言很难看到他们在下半年的价格能够有很明显的上涨，我觉得可能今年大的环境还不是特别支持。因为首先，房租不炒还是底线，政府无论是土地的供应端，还是从新房预售，还是想把供应量放大，通过供应量放大带动成交量放大，确保能够稳在比较好的水平。第二，大湾区市场的特征，到目前为止确实没有听说过有太多的楼盘出现了像长三角这种万人摇的很热的局面，所以如果说这个市场真正能够有一些上涨的话，我相信更多的是结构性的，比如说中心区域，像佛山，佛山尽管整个城市的价格没有起来，但是佛山一些中心区域确实有一些项目突破一些原来现价的天花板，这只是局部性的，不影响整体的价格。

03

企业这边反馈有没有说资金预售的条件有放松？

预售主要在3月份那一波有很多放松，最近一段时间倒没有一些太大明显的变化，可能更多延续在2月份、3月份的时候，由于疫情的告急出台了企业端的松绑政策。

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