平台交易额的猛增是贝壳实现扭亏的重要原因之一。2020年贝壳营业收入704.81亿元，同比上升53.17%；实现净利润27.78亿元，扭亏为盈。

其中，新房交易服务的营收提升最为显著，2020年营收379亿元，同比增长87.1%，占总营收的53.83%，GTV同比增长85.0%至1.38万亿元。

值得注意的是，贝壳找房平台协同开发商营销、去化能力日益突显。由链家贡献的新房交易GTV为2767亿元，同比增长37.2%，仅占新房交易总GTV的20%，而通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV则达到了1.11万亿元，占新房交易总GTV的80%，较2019年增长102.7%。

在存量房的营收上，2020年贝壳存量房交易服务的营收为 306亿元，同比增长24.4%，存量房交易GTV同比增长49.5%至人民币1.94万亿元。由链家贡献的存量房交易GTV则为1.01万亿元，仅增长18.3%；由非链家连接经纪人贡献的存量房交易GTV为9281亿元，同比增长109.9%，增速明显高于链家。

GTV货币化率降至2%

贝壳最大的营业成本来源于佣金支出，非链家GTV猛增的后果是外部提佣成本的提升。

贝壳佣金支出包含两部分，一部分为给内部销售人员的佣金支出，另一部分为作为渠道费用的佣金分成。当连接代理和其他销售渠道完成交易，贝壳将向他们支付收到的总佣金的一部分。

2017年到2019年，贝壳GTV分别为1.0144万亿、1.1531万亿、2.1277万亿，营业收入则分别为255.06亿、286.46亿、460.15亿，年化复合增长率达34.3%。

但贝壳的GTV货币化率（收入占GTV的比重）却在逐年降低，GTV货币化率分别为2.5%、2.5%、2.2%。原因是贝壳佣金支出的不断上升。2017年到2019年，贝壳的佣金支出分别为165.93亿、171.61亿、305.99亿，营收占比分别为65%、59%、66.49%。

根据2020财务报表，贝壳GTV增速高于营收增长速度。对此，贝壳的解释原因主要是由于存量房交易GTV的结构性变化，链家贡献的GTV按照总佣金金额计佣金收入，而非链家连接的经纪人贡献的GTV产生的佣金按照平台收取的净额部分计入平台服务、特许经营服务及其他增值服务。

简单计算一下，2020年贝壳的GTV货币化率已下降至2%，是近四年来最低值。

2020年，贝壳的营业成本为536亿元，同比增长54.3%。贝壳在年报中解释，主要是外部提佣成本以及内部佣金和薪酬支出的增长。

期内，非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金为248亿元，较2019年的112亿元同比增长122.7%。内部佣金和薪酬支出233亿元，而2019年为194亿元，同比增长20.1%。显然，非链家渠道的佣金支出正高速增长，金额已经超过内部佣金支出。

2020年外部所支出佣金占外部GTV的1.07%，而内部佣金及薪酬的支出占相应GTV的比例则是1.87%，这说明贝壳对于内部的佣金提成更高。

不过，大量的贝壳外部渠道交易额给贝壳带来不小的服务费收益，非链家连接经纪人的存量房交易GTV的快速上涨使得贝壳向其门店和经纪人收取的平台服务、特许经营服务及其他增值服务的收入大幅提升。2020年该收入达30亿元，同比增长94.3%。

同时，在外部渠道依赖于贝壳进行交易的前提下，公司提升了非链家连接门店收取的存量房交易平台佣金费率，这也是服务费营收大幅增加的原因之一。

另外，2020年贝壳新兴及其他业务收入20亿元，同比增长68.7%。增长的主要原因是围绕公司房产交易服务的金融服务渗透水平的提升，以及平台完成的装修单量的增加。

在营收上涨的前提下，贝壳的经营现金流也大幅提升，2020年录得经营现金流93.62亿元，同比上升8212.42%。

此外，公司目前短期借款仅为15.13亿元，较去年同期下降49.78%，流动负债合计336.33亿元，持有现金与现金等价物409.7亿元，轻松覆盖短债。同时，负债率由2019年的53.12%降至2020年的35.96%。

文章来源:地产K线 返回搜狐，查看更多