原标题：大房企融资利率低至2% 产业链上下游玩弄金融魔方把杠杆做到极致
在房地产公司的上下游，各个环节无不通过各种金融手段，降低融资成本或者拉长账期，降低其付款额度，通过各种复杂的手段，从产业链上下游两头获取最大利润，将杠杆放到极致。
来源 | 四维金融智库
中国传统智慧有所谓“察其言观其行”，其实，主要还是看行动，比如在金融方面对房地产领域的支持，近几年在走走停停、这者言呀、犹犹豫豫后，最近几个月随着经济下行压力加大，对于房地产融资的禁锢正在逐渐解除，逐渐走到前台，他们不仅仅从银行获得大量资金，并且这些资金是廉价。
5月13日晚万科A发布公告，公司经中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过90亿元的公司债券。本期债券为本次债券的第二期发行，发行规模不超过25亿元(含25亿元)。本期债券品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2%，品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7%。
大型垄断性房企正在从金融机构那里获得支持，他们大多通过信贷方式，许多也选择了发行公司债券，并且融资规模都相当庞大，5月12日晚，中国中铁发布公告称，向专业投资者公开发行公司债券注册获中国证监会批复，发行总额不超过200亿元。
此前，由于奉行“房住不炒”原则，境内金融机构对房地产关上了融资大门，大型房企只能从境外借债，他们大都发行名义利率高达12%以上的债券，综合成本下来非常惊人。
但即使这样的融资也很困难了，疫情爆发后，全球出现美元荒，中资美元债遭到市场抛售，利率高到50%以上，尽管此后随着美联储放水，利率一度下行，但是，境外发债的门是被关了。其中，4月份无一只境外地产债发行。这种情况2017年以来第一次出现。
房地产公司的风险主要来自于融资链断裂，只要后续的融资跟上，通过融资来归还前期的负债，公司就能正常运转。
美元融资跟不上，必须有人民币融资跟上，不然就会出现大麻烦。
比如，5月14日远洋控股集团(中国)有限公司2020年公开发行公司债券(面向专业投资者)获上交所受理。本次公司债券拟发行金额为107亿元，采取分期发行，首期发行规模拟不超过16亿元，本次债券所募资金用于偿还公司债券。
5月13日，首创集团发布公告称，拟公开发行住房租赁专项公司债券，发行金额不超过人民币10亿元，期限为3年。募集的资金在扣除发行费用后拟用于集租房项目的开发建设运营。
由于房企的资产目前对于银行来说还是最优质的，所以一旦口子放开，他们都会争先恐后的给钱，尤其是头部的大型房企，利率下降就是必然的。
不仅仅是金融对于房地产企业的支持有力度，而且金融对于居民购房的支持也是不遗余力。
央行数据显示，今年一季度，住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。可以说住户部门一季度1.21万亿的贷款基本全部流入了房地产领域；央行的另一个数据显示，一季度，个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。
注意，去年一季度，一季度人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元；而今年一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。增量如此之大，比例上虽然有所降低，但绝对量增加幅度是相当高的。
所以今年疫情期间和疫情后，全国范围内，尤其是一二线城市，房地产量价齐升不是偶然的。深圳中原研究中心数据显示，2020年3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8％。
银行贷款还是最主要的房企融资渠道，海通证券选取42家典型房企进行的债务融资结构扫描显示，9家房企银行贷款占总融资比例超过60%，10家房企的银行贷款占总融资的比例低于40%。
其他还有信托等融资方式，截至4月30日，4月房地产类信托募集资金482.72亿元，较上月下滑9.52%。
4月以来，境内房地产公司通过股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。
对于房地产公司而言，金融化，玩转金融魔方，或者成为金是其经营上获取最大利润的核心精髓，在房地产公司的上下游，各个环节无不通过各种金融手段，降低融资成本或者拉长账期，降低其付款额度，通过各种复杂的手段，从产业链上下游两头获取最大利润，将杠杆放到极致。
比如，目前房地产公司通过商票融资在其产业链的下游获取超额利益，商票融资的资金来源主要有三大类。一是银行贴现，价格较低，但资料繁琐，授信范围小，额度争抢激烈。二是由担保公司、保理商、小贷公司等机构直接买断票据资产用以后续处理，优点是操作方便，但会推升融资成本。三是大资管类投资资金，例如票据收益权私募基金、金交所收益权产品、券商资管计划、ABS等，此类资金操作一般较为繁琐。此外，还存在一些创新的商票融资模式，是以上几种方式的混合，例如担保公司+银行贴现，保理商+ABS等。具体融资方式，开发商可以根据自身的需求和供应链特性进行金融产品创新。
由于金融业已经过于发达，房地产过度金融化，在房地产欣欣向荣的背后，隐藏着极其复杂及其幽暗的各种角落里进行着非常危险的交易，房产商们自己知道走在危险的边缘地带，多年的实践，让他们只考虑眼前当下的生存和获取财富，把未来交给命运和国家。
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