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徐州新创置业有限公司名下‘和美佳苑’棚改项目陷入债务泥潭，公司累计被3次列为失信被执行企业，同一法人的全资母公司失信历史达数百条，法定代表人和股东悉数列为失信被执行人。

由此可见，大地生态事件并非个案，反应出的是当前一众三四线中小房企的困境。

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从周震南家的“大地国际花园”说起

大地生态成立于2002 年，注册资本9300 万元，由周震南的父亲周勇100% 控股，主要从事房地产开发经营以及农业产业化开发经营。前述声明中的“相关房地产项目”主要是指其开发的大地国际花园小区。

根据业主的反映，该小区目前涉及无法办理不动产登记证、房屋质量不过关、维修基金被开发商挪用等问题。他们曾多次通过司法诉讼、政府问政等方式维权，但这些问题至今仍未解决。

简阳市规划和自然资源局官方回复

图片来自：问政四川官网

根据2019 年6 月简阳市规划和自然资源局对业主提问的官方回复，大地国际花园业主拿不到房产证的主要原因是：“该楼盘利用多宗土地进行整体建设，存在建筑物跨宗地、各宗地使用年限不一致、超规划容积率、规划商住比不一致、2 号楼尚未完成规划验收等问题，同时该楼盘还存在土地因抵押被多个法院查封限制的问题。”

而根据天眼查数据，在过去的18 年，大地生态公司关联法律诉讼高达678 条。其法人周勇自2016 年起就被列为失信执行人，迄今累计执行总金额8.9 亿余元。

不难发现，大地国际花园项目存在的问题绝非像其公司声明中指出的库存积压这么简单，甚至是从最初的拿地、规划环节就出现了问题。 作为一家民营小房企，天然面临融资渠道狭窄、不畅的困境，只能拆东墙补西墙，最终导致资金链断裂、债台高筑。

02

中小型房企的冰与火之歌

事实上，这些年来，类似大地生态这样的中小型房企，日子都不好过。

根据人民法院公告网的数据，截至11 月3 日，今年已经有403 家房产公司进行了破产公告，其中大部分是中小规模的房企，集中在三、四、五线城市。

2020年房地产公司破产公告列表

图片来源：人民法院公告网

这些中小房企大多规模不足10 亿，有些甚至仅有数千万的规模。他们中的一部分，在2016 年到2018 年上半年期间，借着棚改东风起，行业门槛降低的时机迅速成长。在“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”的激励下狂飙猛进，一度定下了“千亿”目标，希望通过“高杠杆、高周转、高回报率”的经营政策快速扩张，但同时也埋下了债务违约及现金流断裂的隐患。

随后，棚改降温，融资渠道在一系列政策指示下逐步缩紧，房地产行业进入洗牌期，中小型企业开始摇摇欲坠。

身处资金密集型行业， 中小型房企在融资能力上的弱势是阻碍其发展的关键因素。大型房企坐拥银行及其他金融机构融资、上市融资、企业债券融资，甚至是表外融资等多个等融资渠道；而中小型民营房企除了依靠银行及其他金融机构的融资以外，基本只能借助民间借贷的方式筹集资金。自2018年以来， 大型银行为了降低风险，已很少向50 强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30 强和20 强的头部企业。这也意味着，中小型房企融资难的问题进一步加剧。

与此同时，“下沉市场”的概念越炒越红，百强房企的业务逐渐向四、五线城市下探，碧桂园等头部品牌已经将项目拓展到了县级城市。如此一来，一些原本在地方市场占据优势的小规模房企被迫正面迎击强敌，实力悬殊之下，几乎毫无胜算。

此外，自2016 年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来，相对来说囊中羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。而如若通过其他渠道获得的土地，处理不当便有极大可能引发一系列的后续问题。

融资难、拿地难、竞争激烈，再加上前期粗放经营积累的弊端逐步显露，2019年7月，“300家中小房企破产”的消息在各个媒体平台上集中涌现，声称中小房企进入生死存亡之际。然而彼时，仍有不少业内人士认为随着后续经济刺激等力度的强化和三四线城市的发展，部分竞争力强的中小房企仍有机会崛起，甚至可能通过“高周转”模式弯道超车。

没有料到的是，2020 年疫情突袭，抗风险能力本就较弱的中小房企雪上加霜。根据近期陆续公布的季度报，今年中小型房企净利润大幅下滑幅度，亏损严重。如，云南城投10 月26 日晚间发布三季度业绩公告称，前三季度营收约37.05 亿元，同比下降23.64% ，净亏损约10.39 亿元。

好不容易等到经济恢复期，又迎来了“三道红线”新规，根据该政策，企业“剔除预收款后的资产负债率大于70 ％”、“净负债率大于100 ％”、“现金短债比小于1 倍”均触碰红线。

目前，百强房企为了避免被监管部门叫去喝茶，其融资策略和融资步伐都变得异常保守，而对于本身就融资渠道匮乏的中小房企来说，“弯道超车梦”恐怕再难实现！

睿观点

周震南事件后续将如何发展目前还犹未可知，然而透过现象却不难看其透本质：当前的行业环境并没有给中小型房企留下太多喘息的空间，房地产行业朝头部集中化已成定势。

本文数据来源有限，并不能完全反应行业和企业现实，因此排行、指数和相关评论仅供参考。不可作为投资依据，也不可作为法律依据。特此声明。