代替格力电器？

公开资料显示，2004年，格力地产董事长鲁君四出任格力集团房地产专责工作小组组长，面对几近停滞的地产业务，带领当时仅有的7名员工从零开始创业之路。在历经2005年重组、2009年借壳上市之后，2015年格力地产脱离格力集团开始独立运营。截至2019年末，该公司总资产为326.63亿元，最新市值109.2亿元，在职员工1462人。

虽然与格力电器同用“格力”品牌，但是两者目前并无更多关联。2017年7月，格力电器董事长董明珠在发表演讲时表示，如果一个企业想赚大钱的话，应该搞房地产，但是格力并没有。2018年5月，董明珠表示格力地产继续使用格力商标，对格力形成了伤害。

2020年是格力地产上市第11年，与大多数地产公司寻求开发规模增长和全国化布局不同，格力地产一直聚焦珠海，并进行多元化布局。格力地产曾公开表示，公司诞生于珠海，定位就是“立足珠海，重点布局”，从未把自身定位为一家全国布局的公司。

对于入股科华生物，格力地产公告称，当前，珠海正努力打造集成电路、生物医药、新材料、新能源、高端打印设备等5个千亿级产业集群，通过本次收购，公司能够贯彻落实珠海市发展战略，通过资本和产业的有效联动，进一步扩大企业竞争力。

2020年初，珠海市出台《关于深化市属国有企业市场化改革的意见》吹响了珠海新一轮的国资国企改革的号角。意见提出，到2022年，珠海市属国有企业国资监管向“管资本”为主转变基本实现，国有资本引领和推动的资产总量达到1.5万亿元。

本轮珠海国资国企改革一个重要背景，是2019年格力电器股权转让事宜的落定。高瓴旗下的珠海明骏受让格力集团所持格力电器15%股份，珠海市规模最大、实力最强的国有企业格力电器也随之从珠海国企的列表中划去。证券时报此前报道，如何在规模上填补格力电器“出表”的空间，以及推动现有几大国企做大做强，成为珠海新一轮国资国企改革要面临的挑战。

早在1月10日，有媒体报道珠海4家国企被托管，随后的1月14日，格力地产公告，珠海市国资委决定，将免税集团托管给格力地产控股股东珠海投资控股有限公司（简称“珠海投资”）。同时，格力地产董事长鲁君四开始兼任免税集团党委书记、董事长、法定代表人等职务。

格力地产2019年年报显示，珠海投资由珠海市国资委全资控股，持有格力地产41.11%的股份。此次格力地产宣布要收购的珠海市免税集团也属于珠海国资委旗下，成立于1987年，是全国仅有的5家拥有可竞标运营免税业务牌照的企业之一。据光大证券研报数据，珠海免税集团净资产超过40亿元、拥有16家下属企业。

珠海市免税集团属下的口岸免税业务为国家特许经营项目，目前共拥有十家免税店。按口岸划分，设立范围包括拱北、九洲港、横琴、跨境工业区（珠海市内）和（珠海市外）天津（进境店）。其中，每年的出入境人数达到1.5亿人次左右的拱北口岸店盈利能力较为出色。

公开资料显示，2018年，珠海免税集团的免税业务实现近50%的量级增长，整体销售体量跃居全国口岸免税行业第二，成为华南区域口岸免税行业龙头。光大证券研报显示，珠海免税集团免税业务2019年销售额约26亿元左右，2020年免税业务目标40亿元营业额。

被董明珠怼的格力地产，正在朝着“代替”格力电器的方向前进。某top10房企管理层对时间财经表示，格力在珠海的地位非常高。格力地产目前在粤港澳大湾区做的代建渔港、口岸经济，需要特许牌照。其实很多人都想做，但这还真不是凭目前开发商的实力能够搞定的。

多元化成效几何？

早在2009年，格力地产便开始建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程，除了海洋经济和口岸经济产业，格力地产还布局了现代服务业和现代金融业，形成了“房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的产业格局。

但是截至目前，格力地产的收入大部分还是靠地产业务在支撑。格力地产2019年年报显示，年内共计实现销售金额49.74亿元，销售面积23.80万平方米，房地产业务营收为23.47亿元，同比下降1.77%，占总营收41.93亿元的55.97%。

这已经是格力地产房地产营收连续第3年下降了。2018年，格力地产房地产业务营收23.89亿元，同比下降19.51%，占总营收77.61%，2017年地产业务营收29.69亿元，同比下降1.67%，占总营收94.86%。

据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产销售TOP200排行榜》上，格力地产已连续两年不在其列，跌出中国房企前200强位置。

格力地产虽然在年报中称，2020年，房地产业仍是公司产业优化和调整的重要支撑，但从2017年度至2019年度，格力地产持有待开发土地的面积逐年下降，分别为82.06万平方米、66.69万平方米、48.48万平方米，公司也未公布具体的拿地计划。

值得一提的是，格力地产的房地产项目不多，但其盈利能力一直处于较高水平。格力地产此前表示，公司2018年净利率在房地产行业124家上市公司中排名第33名。2019年，格力地产的净利润率为12.56%，其净利润呈现下滑趋势。

中国房地产报此前报道称，格力地产的高毛利很大程度是建立在早年获取的低成本土地上，伴随着珠海、上海两地地王项目的陆续销售和结算，公司的毛利率水平未必能保持此前的水平。

值得注意的是，格力地产2016年、2017年年报中，主营业务只有房地产业务，2018年加入代建工程，当年营收为5.13亿元，占总营收16.67%，毛利率仅有3.56%。2019年，格力地产受托开发项目营收13.04亿元，同比增长154.10%，毛利润上升至17.60%，占总营收的31.10%。

格力地产此前公开信息显示，其代建业务主要是格力地产子公司作为珠海市洪湾渔港项目投资建设主体单位，建设洪湾渔港项目。洪湾渔港项目竣工验收后，由珠海市财政部门负责审核实际投资，并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分7年返还给格力地产。

卢文曦表示，这种代建模式确实有些憋屈，先行垫资后分期拿回，对资金压力比较大，而好处是旱涝保收，利润率虽不高，但是若总量足够大收益还是可观的。

该公司2019年在产品分类中首次增加了渔获销售的营收数据，为3.34亿元，同比增加1226.44%，毛利率仅为1.06%。但年报内容显示，海洋经济产业2019年实现营业收入 16.56亿元，占公司营业收入的39.50%。

格力地产在2019年年报中称，计划在未来三年实现房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业三大板块“旗鼓相当”的发展态势。（北京时间财经 陈世爱）