园区同质化

盲目跟风产业发展导向和产业投资热点，导致园区产业定位同质化严重，在部分二、三线城市，同城多园，产业趋同，恶性竞争，不拼服务拼地价，不拼环境拼政策，“低水平竞争共同挨饿”现象突出。

空间规划与产业定位不匹配

公共基础设施与园区衔接不紧，空间布局和载体功能不符合产业发展需求，导致资源配置不合理，产业与城市功能割裂，难以形成良性互动、共促发展的格局。

忽视软环境打造

硬件载体建设规模大、速度快，而配套设施服务与园区需求脱节，难以满足园区内的生产和生活需求。

园区发展模式的缺失

缺乏统筹管理

产业园区没有聚焦产业发展，缺乏区域统筹意识，各项目开发建设与管理运营缺乏合理的节奏和次序，不能形成优势互补错位发展

房地产模式驱动

“土地溢价+卖房卖铺”的房地产盈利模式，短期利益能够得到有效保障，长期利益被忽视，产业发展带来的经济和社会效益难以实现。

重规划、轻落地

长官意志、政绩要求；短期利益和当期经济发展诉求；规划法律效力不足，辅以官员调动频繁；政府传统土地财政理念

政府企业利益割裂

政府关注税收，开发商关注土地和载体销售，企业关注政策和服务，三者利益不协调，未能在政府和开发商间建立利益共同体。

统筹开发运营模式

面对国内产业园区发展现状，中关村以自身品牌为依托，以政企深度合作、市场化运作、价值共创共享为基础，以开发运营统筹管理为核心，以统筹管理权为保障，推出了统筹开发运营模式。

通过品牌保障、能力保障、资源保障构成的三层保障体系，对统筹开发运营模式的理念贯彻和落地实施保驾护航，确保实现项目开发运营的总体目标。放弃传统房地产“拿地、开发、销售、被迫持有运营”的模式，开展顶层设计，真正实现规划的六位一体和落地统筹，实现创新“产品”，包括软环境提升、服务创新、硬件载体创新。

具体来讲，就是由中关村协同发展投资有限公司通过与合作区域政府对接和策划，就合作理念、目标、条件达成深度共识，与合作区域政府指定平台成立合资公司，获得政府授予的园区统筹管理权，通过组织开展园区“六位一体”规划，统筹相关主体开展园区一二级开发，培育园区产业环境和组织产业落地，搭建产业服务体系，推动园区的产业、土地、房产的价值增值和当地经济发展，分享区域经济增长红利，实现园区开发运营综合价值最大化。

这一模式通过统筹组织开展区域发展定位策划、要素导入、资源配置和开发运营实施，为合作区域带来品牌红利、政策红利、人口红利、产业发展红利、生态五大红利，最终推动区域产业价值、土地价值、物业价值和城市价值提升。

经典案例——京津中关村科技城

2016年12月27日，为实践统筹开发运营模式，中关村协同发展投资有限公司与宝坻政府深度捆绑，成立天津京津中关村科技城发展有限公司作为科技城项目的实施主体，合作开发建设京津中关村科技城。

基于中关村统筹开发运营模式，中关村协同发展公司、政府、科技城公司三方协同，各司其职。宝坻区政府为科技城提供政策创新支持、项目相关绿色通道并起着监督管理作用。中关村协同发展公司开展项目整体规划和顶层设计，导入中关村各类资源并起着对科技城公司业务指导作用。科技城公司作为项目实施主体，具体负责项目规划、土地转让、开发建设、产业组织、园区运营等工作。

京津中关村科技城项目是中关村“六位一体”规划在京以外第一次全方位实践，既对现阶段项目统筹开发提供了系统性、一体化策略，又对项目长远蓝图从人口、生态、产业、空间、投入产出及投融资、开发模式等角度提出重要支撑。

截至2019年累计完成15家企业签约落地，投产后年产值64.8亿元，年产生税收2.4亿元，同时有50余家企业签署投资意向；目前6个项目已获取建设用地，3个项目实现开工；已签约企业中，聚焦高端装备制造、生物医药与医疗器械、人工智能与智能制造、新能源与新材料四大核心产业。

文章整理改编自2019年中国产业园区大会中关村协同发展投资有限公司董事长高中成发言稿