2003年非典楼市迎来了第一次拐点，在北京1999年到2003年房地产投资平均增幅为20%，但2003年的4月直接下降了8%，在深圳2003年初房价均价为4000元/平，疫情发生后楼市受到了重创，甚至出现了付首付，在广州2003年上半年房价下跌了5.1%，均价只有3800元/平，全国楼市整体进入寒冬期。为了救市财政政策开始宽松，加上需求复苏，开启了接下来的黄金十年。

第二次拐点是在2008年的全球金融危机，这一年深圳的新盘开始零首付，二首付甚至出现了房子免费送，你还月供就行，因为500万的房子已经跌到200万，房子是便宜了，可经济危机的直接影响是没有收入，还不起月供。

就是这个时候出现了最大的一批炒房团，用前几年赚的钱大量白菜价买房，可谓是一次豪赌，2009年经济回暖，03年的就是再次上演，深圳房价直接翻了一倍，全国进入普涨时代，2009年开始，房价全面进入上升通道，市场买方卖方进入博弈阶段。

小调整不能压制购买信心，2020年年初疫情爆发楼市短暂横盘后，深圳、上海、北京出现领涨，广州、成都、杭州等地出现补涨，一直持续到2021年年中，但这次行情和之前有所不同，各项调控像雨后春笋般的颁布，让人们对房地产市场也有了敬畏之心。

限购限售限贷的范围逐渐扩大，接下来的楼市将会何去何从？房地产市场会发生哪些变化？购房者需要如何应对？

第一：买房的底层逻辑变了，楼市的每一次反弹都需要两种力量，一个是政策宽松，另一个是需求复苏，现在只剩下后者，反弹的力量势必减弱甚至失败。

第二：刚需要从改善的角度购买第一套房，先上车后补票行不通了，为了将就手里的资金，先买个小产权公寓，老破小，这种想法一定要扼杀在摇篮之中，只买70年产权的纯住宅是根本原则。

第三：传统意义的投资都将成为炮灰，商品写字楼是互联网吞噬一切的必然牺牲品，单纯的投资性代表受众人群的减少，供大于求的最终结果是具备投资属性，但不具备回报能力。

第四：除了自住置换三四线城市手里的非优质资产，调整房产配置结构，房产属性带来的增值正在被弱化，县城的洋房永远都没有核心城市的高层值钱，房产红利只剩下两个要素，人口流入和优质资源。

第五：通过房产投资实现财富增值，虽然依旧可行，但只属于极少数人，政策、城市、时机的理解变的尤为重要，普涨成为历史亏钱将是主旋律，二八法则在楼市中会更加明显，没有把握就不要贸然出手，在做决定之前先想想挣钱有多难。

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