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其中，筹集财政收入，直白一些的说法也就是为了代替土地出让金。

对于各地政府来说，土地出让金已经成了财政支出的根本。

就拿风头正盛的网红城市杭州来说，去年杭州的土地出让金2672亿元，位居全国之首，占到了全年地方财政收入的73.2%。

总之，土地出让金的重要性可见一斑。

但众所周知的事实是，土地出让金属于一锤子买卖，随着城市化进程的放缓，终有一天步入存量地产时代，与之而来的困境就是无地可卖。

于是，从国家角度来说，必须想一个新的稳定收入来源，能够成为地方财政的主要收入。

最重要的是，该税源要更稳定，长期可持续。

所以，才会有房地产税，成了保障地方财政收入的首要替代方案。

02

然而，关于房地产税的出台，传言数年，却未见真身。

以下是历届“两会“期间或前后中央关于房地产税的相关表述：

2012：改革房地产税收制度

2013：推进房地产税改革

2014：做好房地产税立法相关工作

2015：将房地产税列入当年立法工作计划“预备项目”

2016：将房地产税法列入第一类的立法项目

2017：未提房地产税

2018：稳妥推进房地产税立法

2019：稳步推进房地产税立法

2020：稳妥推进房地产税立法

从2018-2020年的表述来看，稳妥——稳步——稳妥，关于房地产的措辞甚至出现了“开倒车”的情况。

从“稳步”回到了“稳妥”，尽管是一字之差，但也能说明了一点：房地产税的立法之路任重道远！

03

房地产税出台，难在哪里？

原因有三：

第一、任何对房价可能抱有不善之意的法律法规出台都会极其谨慎。

房地产税20年前就开始研究了，到现在还在研究，相信未来很长的一段时间仍将处于继续研究的状态。

第二、房产税的税基不好确定。

想要开征房产税，首先必须搞清住房持有状况，说白了，要搞清有多少房子是有人住的，多少房子是空置的。

但是，空置房到现在也没有官方的定义和界定，首先空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。

第三、除了无房者，没人愿意开征房产税。

其实上面说的这些技术层面都是小问题，不是关键，关键还是在人。

住房空置率固然不好统计，但随着不动产统一登记、全国住房信息联网以及租房管理制度的完善，相关障碍都可以一一破解。

说白了，只要想做，上面的困难其实不是问题。

真正核心的问题在于，房价。

房地产税开征后，首先会增加房产持有成本，业主将部分空置房推向市场，供给增加。

同时，持有成本的上升也会使潜在购房者购房更加谨慎，市场需求减少。

如此以来，导致短期供大于求，导致市场降温，成交下降。

比如，2011年上海和重庆房地产税启动试点后，对于两地的市场出现了较为明显的抑制作用，表现低于全国平均水平。

总之，征收房产税的力量太强，房价就有可能下跌。而除了没买房的，国家、银行、开发商、炒房者、普通的房产持有者都不希望看到这种局面。

平时你知我知，但是只要不说破，对于市场情绪没有任何影响；一旦真的征了房产税，很容易引发市场的震荡。

而在中国，稳定压倒一切，今年尤其需要稳定。

04

近日，财政部部长刘昆撰写了《建立现代财税体制》一文，刘昆在谈及进一步完善现代税收制度时提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。这意味着“十四五”时期，房地产税将继续稳步推进。

多位财税专家表示：

在落实税收法定原则下，房地产税立法先行是普遍共识。而由于房地产税属于地方税种，因此采取“充分授权”原则，由地方在法律范围内根据地方实际情况来决定具体实施方案，包括房地产税开征时间、具体税率等。分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文也表示：

房地产税有望在“十四五”时期完成立法，但会授权地方自主决定是否实施，估计不会普遍开征。

也就是说，房地产税的出台绝不会搞突然袭击，必然是徐徐渐进的。

第一步是立法先行，各项法律法规制度方面的完善，这需要国家层面，全国人大的立法。

第二步是区域试点，应该包括不同的经济层级城市，获取更全面的经济数据。

最后一步才是全面实施。

刚刚颁布的十四五规划中，关于房地产行业的描述，出现了很多熟悉的字眼，“房住不炒、租购并举、因城施策、平稳健康等等”，但并未提及房地产税。

不过，值得我们重点关注的是，第22条「建立现代财税金融体制」一节：健全地方税、直接税，优化税制结构，适当提高直接税比重。

房地产税就是最典型的直接税。

低调隐藏在直接税科目下的房地产税，能不能在十四五期间获得突破，让我们拭目以待吧。