原标题：千亿并购：德国两大住房龙头或将合并建立欧洲最大房地产集团
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PART 01
德国两大住房集团或将合并
图片来源：dpa
这笔价值近两百亿欧元的交易已经失败了好几次：德国最大的住房集团Vonovia希望收购该市场的第二大参与者Deutsche Wohnen。但这一次，两家Dax成员企业似乎已经达成一致。
两家公司在周一晚间宣布：“Vonovia和Deutsche Wohnen希望联合起来，以便更好、更有效地应对住房短缺和气候变化，并正在努力促成两家公司的合并。”合并后的公司将被命名为“Vonovia SE”。
此次合并将创建欧洲最大的住宅房地产集团，目前的总市值约为450亿欧元，并提供超过50万套公寓，总房地产价值近900亿欧元。
具体而言，Vonovia向Deutsche Wohnen股东提供的收购报价为每股总计53.03欧元，包括每股52欧元的现金要约价格和2020财政年度每股Deutsche Wohnen股份1.03欧元的股息，其中关于派息的决议应在今年6月1日举行的Deutsche Wohnen股东大会上通过。要约价格意味着Vonovia对Deutsche Wohnen的总估值超过190亿欧元（约合人民币近1500亿元）。
总部位于波鸿的Vonovia提供的报价比2021年5月21日Deutsche Wohnen的收盘价溢价17.9％，比过去三个月Deutsche Wohnen股份的成交量加权平均价溢价25％ 。
两家公司在公告中表示：“Deutsche Wohnen的高层欢迎合并带来的战略利益以及为所有相关方实现的增值，因此支持Vonovia的报价。”在审查特定要约文件之后，Deutsche Wohnen建议其股东接受要约。
PART 02
双方高层达成一致
图片来源：Yahoo Finance
Vonovia并不是第一次想要收购竞争对手了。但是在过去，由于Deutsche Wohnen的股东和管理层的抵制，Vonovia的首次收购尝试在2016年失败了。当时Deutsche Wohnen将收购要约描述为敌意的，并不符合其股东的最佳利益。Vonovia的首席执行官Buch随即宣布，他已经吸取了教训，将不再提出敌意的报价。
但这一次情况有所不同：两家公司共同宣布了他们对合并的设想。Buch确实信守诺言，这次Deutsche Wohnen的董事会和监事会支持该收购要约，并希望股东也能接受该要约。这增加了此次交易成功的几率。
据此，Vonovia的首席执行官Rolf Buch并将继续担任合并后成立的新住房巨头的董事长，他的副手将是Deutsche Wohnen的首席执行官Michael Zahn。Deutsche Wohnen的首席财务官Philip Grosse将成为新集团的首席财务官。
Buch来自Vonovia的同事Helene von Roeder将承担新董事会部门创新和数字化的全部责任，并像Zahn一样，成为Deutsche Wohnen的监事会成员。Deutsche Wohnen将为Vonovia的监事会推荐两名成员。合并后，新集团的总部将保留在波鸿，并由波鸿的Vonovia和柏林的Deutsche Wohnen共同管理。
双方合并后确保，在2023年底之前不因与公司运营相关的原因进行裁员。尽管如此，两家公司宣布，他们的住宅产品组合“在战略上和地理位置上都非常契合”。因此，联合管理层预计“规模经济显著，每年可节省1.05亿欧元的成本”。Vonovia表示，收购要约有望在8月底完成。
PART 03
共同应对柏林住房市场挑战
图片来源：EXBERLINER.com
Vonovia的首席执行官Buch强调了合并为股东带来的好处：住房市场上的挑战必须得到解决，而两大巨头的合并更有可能做到这一点。“目前市场上缺乏负担得起的和房龄合适的公寓，许多建筑必须大力翻新，我们显然需要新建更多负担得起的公寓。与Deutshce Wohnen的合并现在将使我们有机会也有充足的能力来应对这些挑战。”
Michael Zahn也非常认可Buch的建议：“Vonovia和Deutsche Wohnen的市场环境近年来变得越来越相似，两家公司都面临着相同的挑战。现在是结合两家公司久经考验的业绩和实力的正确时机。我们共同为员工，租户和业主创造新的未来。”
但是该交易还需要获得联邦反垄断机构的批准。鉴于目前有关可负担住房的激烈讨论，双方公司高层还为其交易寻求了政治支持，尤其是柏林参议院的支持，因为Deutsche Wohnen旗下75%的公寓都位于柏林。合并过程中，两家公司将帮助政府应对德国首都紧张的租金情况，并提供了具体的解决方案。
如果Vonovia和Deutsche Wohnen完成合并，那么租户和那些寻找住所的人将不得不面对一个新的巨头，作为“XXL型的房东”，合并后新集团的市场力量比以前大得多。Vonovia是德国最大的住房集团，拥有超过41.5万套公寓，但由于市场分散，其市场份额仍仅为1.5％。
Deutsche Wohnen是德国第二大房地产集团，拥有超过14.2万套公寓。但是，此次收购不会对Deutsche Wohnen的租户产生直接影响，他们仍然必须遵守现有的租赁合同。即使在收购完成后，Vonovia将拥有超过50万套公寓，后者在整个德国租赁住房市场中的份额也仅略超过2％。这样看来，无需担心合并后Vonovia将处于市场的主导地位，因此不必担心该公司会收取过多的租金。
此外，两家公司还试图在合并计划宣布之时向批评家们保证：他们想建立一个“以房客为导向，具有社会责任感的房屋公司，与政界人士密切合作，可以为必要的解决方案做出可靠的贡献，特别是对于柏林房屋市场”。
为了寻求合并，Vonovia和Deutsche Wohnen还向柏林提供了“未来与社会条约”：两家公司承诺在未来三年内将新成立的集团所持公寓的定期租金涨幅限制在每年最多1％，并在接下来的两年（即2025年和2026年）中，租金涨幅不会超过通货膨胀率。
同时，应通过将超出法律要求的现代化税费限制在每平方米最高2欧元的范围内，尽可能降低租户对节能公寓现代化的负担。这也意味着翻新现有住房以节省能源的成本不会全部转嫁给租户。并且Vonovia和Deutsche Wohnen还向柏林提供了从其所持住房中购买大量公寓的机会。双方正在尽可能的获得柏林政府的支持。但是最终交易是否能够顺利完成，我们尚且不得而知。
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