原标题：刘伟：中国房企平均资产负债率超过80%，绝大多数龙头企业踩红线
国家金融与发展实验室副研究员 刘伟
出品 ｜ 搜狐智库
编辑 ｜ 徐小奇
2020年12月21日，《中国住房发展报告（2020-2021）》发布暨研讨会在北京召开，搜狐财经参会。国家金融与发展实验室副研究员刘伟在会中发布《中国住房企业报告》。
刘伟表示，2020年中国住房企业逆势上扬、危机并存。房企平均负债率超80%，且绝大多数资产在1千亿以上的龙头企业，都存在踩红线的问题，所以2020年房地产企业的展望应该是风控优先、回归理性。
刘伟指出，在疫情影响下，房地产企业的数量逆势增长，已经突破10万房企和300万从业人员。房地产企业合作开发运营的占比越来越高，独立开发的比例下降明显。这个趋势将在未来愈加突显。
刘伟表示，在并购市场方面，尽管房地产企业的并购总额和价值有所下降，但是龙头企业表现活跃。他发现，在整体行业资金链比较紧张的情况下，大企业生存下去的概率要远远高于中小企业。很多资金链脆弱、营销能力不足的中小企业压力非常大。
“而在并购总价值没有上升的情况下，行业集中度出现了显著的上升。”刘伟表示，2018—2020年，行业销售额集中度的数据一直呈上升态势。其中2020年排名前十的行业销售额占比已近30%，销售面积的集中度接近25%。
刘伟分析，销售额的集中度大于销售面积的集中度，说明龙头企业拿到的地产均价较高，是优质地产，而中小型房企很难在竞争中脱颖而出。如何实现中小型房企的生存是一个值得思考的问题。
当提及房地产融资时，刘伟表示，2016年到2019年，房地产的融资表现非常稳定。2020年，由于疫情的原因，融资出现了深V型。但是与2019年相比，2020年国内贷款的比例上升了0.1%，自筹资金占比上升了0.5%。其他的占比下降了0.6%，都是极微小的变化，说明这一行业的资金来源比例已经基本稳定。
因此刘伟认为，未来房地产融资也会维持这样的稳态。明年国内贷款会遇到更多困难，自筹资金的能力对房企是比较大的挑战。
刘伟指出，2020年房企尽可能一系列转型方向的探索。前百强有97%的行业布局了产业化多元化战略，拓展新业务。比如区块链，城市运营等。总体来讲，今年房企间竞争加剧，土地红利日渐退潮。房企通过更加精细化的地产+运营模式是未来的主要发展趋势。
刘伟总结， 2020年房地产市场延续了平稳增长的态势。销售额同比增长7.2%，销售面积同比增长1.3%，销售均价有所上涨。
他预测，2021年，中国住房企业的的销售额和销售面积会出现比较缓慢的增幅。房企未来肯定会争取降档，三道红线不能触碰，另外行业集中度会进一步上升。
刘伟坦言，房地产企业存在严峻的问题。2020年房地产企业的资产负债率大于80%，已高于70%的红线。与此同时，2020年到2022年，房地产境内债券到期量分别是4300亿元、6212亿元和3764亿元。从2020年下半年开始，偿债周期会连续6个季度超过1200亿元。
“加上房企的资金流动比率自2016年后逐年下降，总资产的周转率也在下降，房企的偿债支出压力很大。”刘伟说，房地产企业渡过这个难关，需要他们做更多的努力。
针对上述问题，刘伟建议，房地产企业应注重产品质量，不要过快的开发，使自己的资金出现问题，进而影响到整个房地产行业的发展。
此外，他认为房地产企业要提升创新能力，应对“后开发时代”挑战。房地产企业不是技术密集型行业，进入门槛很低。但是相对于信息技术等高科技行业，技术外溢非常有限。未来房地产企业要想好自己如何作为一个创新型企业，而不是简单地卖房子。
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