原标题：共克时艰 | 新冠肺炎疫情给投资性房地产估值带来哪些潜在影响？

根据Wind咨询整理发布的消息，截至到2019年三季度末，A股一共3743家上市公司，1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％。对比十年前A股企业合计持有房产1600亿，至2019年末已达1.3万亿元，总值膨胀8倍，上市公司持有投资性房地产的数量和规模正与日俱增。由投资性房地产所带来的收入将会对企业现金流以及股权价值带来越发不可忽视的影响。

按照《企业会计准则第三号——投资性房地产》，“投资性房地产”科目核算的范围包括：

1）已出租的土地使用权

2）持有并准备增值后转让的土地使用权（不含闲置土地），和

3）已出租的建筑物

三种类型资产中，又以“已出租的建筑物”作为投资性房地产的主要组成部分。

投资性房地产初始计量

根据《企业会计准则第三号——投资性房地产》，投资性房地产的初始计量方式如下：

第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

投资性房地产后续计量

根据《企业会计准则第三号——投资性房地产》，投资性房地产的后续计量方式如下：

展开全文

第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

安永汇总：

投资性房地产成本模式和公允价值模式各自特点总结

安永思考：

综合来说，以公允价值模式对投资性房地产进行会计计量能更有效地反应计量日目标资产实际市场价值和企业利润水平；企业资产负债表和利润表的市场价值参考意义更大，各项财务指标与国际公司可比程度更高，在会计核算成本可控的条件下，以公允价值模型进行后续计量是大势所趋，但如何科学、有效、公允地反映目标资产的公允价值是公允价值计量模式的关键所在。

对投资性房地产进行公允价值计量的一般要求

2017年9月8日，中国资产评估协会正式发布《投资性房地产评估指导意见》（以下简称“指导意见”），规范境内各评估机构对投资性房地产进行公允价值分析时的执业行为，保证资产评估执业质量。该指导意见是中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《投资性房地产评估指导意见(试行)》进行修订所颁布，并要求于2017年10月1日起正式施行。