原标题：今明两年不买房，5年后“会反悔”吗?住建部13字定调，该早打算
前几日，笔者的一帮朋友们小聚了一下，大家都知根知底，大学的时候就是非常要好的哥们，家庭背景七七八八、大家都差不多。然而毕业之后，由于工作岗位不同、就业环境不同、见识范围不同，8年后的今天，大家的家庭财富大相径庭了。
同学李桐（男，化名），在大学的时候，学习成绩非常一般，也没有啥特殊技能，别人都在发表论文的时候，李桐还在宿舍打游戏。奖学金从来没有他的份，在大二的时候，李桐还因为成绩太差，有两科没有完成学业，最终到大三重修才勉强及格，就这个分数还是学科老师给的同情分。
然而在毕业之8年之后，2021年，李桐已经成为白手起家，坐拥3套房产的“有钱人”了。如何致富？当然是房地产投资，近8年以来，房地产市场屡屡被差评和看衰，但是李桐却是一个执着人，在二线省会城市，李桐卖掉了自己老家的一套房子得到80万元，然后全部作为首付款，购置了3套房子，在5年之后全部卖出，价格从100%升值到400%，足足赚了300多万元。据李桐所说，现在他正在寻找更有潜力的楼盘投资。
与之相对应的是大铭（化名，李桐同寝室的人员），大铭学习成绩还算不错，得过2次校级奖学金，一直被看作是天之骄子。毕业之后去了一家国有企业工作，在工地上干“工程师助理”，每个月工资稳定，工作平平淡淡。活得不亦乐乎，然而到了去年，也就是2020年，大铭明显感受到了自己的压力，毕业8年，家里安排相信找了一个对象，对方要求大铭至少具备一套房产，大铭拿出手中积蓄的60万元钱，凑够首付，勉强购置了一套房产，月供让大明很尴尬。
李桐和大铭的人生经历，在过去5-10年里，在很多人的身上都发生过，由于抉择不同，最终的人生财富结局不同。其中起到影响作用的，只有一条：你是否从事了房地产活动。虽然炒房人人讨厌，但不可否认，炒房在过去是一个非常好的翻身契机。
随着时间进入2021年，聚餐的时候，大家都开始畅谈未来，过去已经错过了，未来如何掌握才是关键的，朋友们都很关注一个问题：2021年不买房5年后“差别拉大”？住建部13字定调，提前看看。房地产发展走向何方，关键还需要看高层的态度。
记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
从以上这段话，至少可以看出3个方面的含义：未来的几年时间里，房地产调控依然不会放松，这一点大家可以把心放在肚子里，在2020年经济黑天鹅的影响下，房地产依然调控加码就是最好的例证；因城施策将愈发凸显，哪里的房地产热度高、房地产增速快，那么调控就可能更严厉，哪里的房地产沉沦多、降温大，那么就很可能放开，在全国范围内，房地产措施并不会一刀切；住建部13个字表达出了未来楼市方向：促进房地产市场平稳健康发展。
除了房地产平稳之外，对于该不该买房的问题，不买房对比有房人差别多大的问题，还需要从3个方面看待：
1、买房的溢价空间。
在过去的20年里，房地产增幅普遍在400%左右，而黄金的价格从80年代的108元涨到现在390元，增幅只有300%，远远低于房地产的400%-1500%速度，所以房地产被认为是比购买黄金更保值的资产。正是在房产增Z背景下，20年来，房地产吸引了300万亿-400万亿资金沉淀。
20年前一套价值10万元房产，在一般二线城市现在达到至少300万元，在北上广深至少达到1500万元-3000万元以上，如果地段稍微好一点，甚至可能达到10000万元以上。
2021年之后，还有400%-1500%的空间吗？答案是否定的，社科院财经战略研究院发布《中国住房报告2021》认为，今年房地产增幅大约为5.1%左右，按照这个幅度计算，那么一套200万元房产升值幅度为200万元*（5.1%+2%-6%-4%-2%）=-9.8万元。（2%的租金收益，6%的资金成本，4%房产折旧，2%房产费用）
也就是说买房子不仅没赚钱反而亏钱了。
2、房地产租购同权。
租购同权可是一个好政策，截至目前，在北京、上海、安徽、重庆等超过12个城市开始试点了。估计很多人已经深切地感受到了租购同权带来的便利性。在城乡二元户籍制度下，一个人要想实现在城市上学、城市各县福利享受，那么必然需要落户，然而对于99%以上的人而言，城市落户的唯一道路便是买套房子，当户口于买房子挂钩的之后，房地产当然快速向前。
然而租购同权则意味着，今后即便你不买房子，那么你也可以享受到与买房人相同的城市待遇，可以加入社保、可以享受医疗福利、可以就近上学。在这么好的措施下，越来越多的人选择了租房子，而不买房子。
3、房地产持有成本。
空置税、房产税、房东税正在到来。这都将提升房产持有的成本，前文说到在没有这些费用的情况下，一套房子的年溢价率为-4.9%，如果额外加上房产税、房东税等成本项目，那么持有成本很可能增长到-6%以上。
再次回到本文的主题：今明两年不买房，5年后“会反悔”吗？结论明显了，该早打算。
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