原标题：今年买房是聪明还是糊涂？国家一锤定音，李嘉诚、王健林也有暗示
据多家媒体的报道，截至目前，已有28家房企披露了2020年4月份的销售业绩，销售额平均环比增速为14.29%，平均同比增长5.27%。销售额明显增长的背后，少不了成交量的明显上升。根据贝壳研究院发布的《4月重点城市二手房报告》显示，监测全国18个重点城市，4月份住宅成交量环比增加43.1%，同比增加了17.6%。除了二手房市场，在刚刚过去的“五一”小长假，部分城市的新房成交也明显增加，比如南京、苏州、青岛等城市分别增长了139%、51%、39%。
通过数据可以看出，与第一季度的“冰封期”、“零成交”相比，伴随生产、生活步入正轨，前期积累的购房需求已经开始逐步释放，目前楼市开始进入到恢复期，甚至回归到了去年同期水平。但是，面对楼市“解冻”，不少观望中的购房者有点摸不清了：有人认为，现在仍不是买房的时候，虽然楼市成交量回升了，但背后则是开发商和业主们“割肉”卖房，所以容易亏本；但有人则认为，楼市刚刚开始恢复，此时不买房，可能错过好的时机。
其实，笔者多次说过，关于要不要买房的问题，本质上仍是房价是涨是跌的问题。长期以来，对这个问题，不仅购房者拿捏不清，业内专家往往也是各执一词。比如，经济学者马光远一直十分看好未来的房地产走向，他曾表示，房地产这东西闻着臭，但吃着香，支柱地位一百年年都不会改变。不过，北师大金融研究中心主任钟伟则公开表示，从2018年开始，房价必涨的阶段就已经过去了，所以现在多数情况下，都是劝大家先别着急买房。
那么，到底听谁的呢？其实，现阶段最重要的不是听谁的，而是要搞清楚这些回暖数据背后楼市的真实行情：一方面，成交量恢复是事实，但楼市分化也是事实，绝大多数城市的恢复力度并不大。比如，大连在“五一”期间的成交量甚至同比下滑了77%。另一方面，成交量恢复的背后，打折促销却一直是常态。据克而瑞公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》显示，在操盘金额排在前20名的企业当中，七成房企销售均价低于去年同期水平，也就是说70%的房企参与了打折促销。
显然，目前的楼市说明显回暖还有点牵强，只能说仍处于缓慢的恢复时期。那么，在这样的楼市行情下，如果今年买房，是糊涂还是聪明呢？在回答这个问题之前，我们不妨先聊一聊最近业内都在热议的“一件大事”，那就是曾经“高调”离场的李嘉诚和王健林又“一起”回来了，购房者从中或许可以找到一些暗示或者答案。
李嘉诚和王健林“低调回归”
最近几年，我们经常听到房地产大佬撤退房地产的消息，其中最“知名”的要数李嘉诚和王健林。早从2013年，李嘉诚就走上了“卖卖卖”的道路，就在去年，他还把大连的项目以40亿元的价格卖给了孙宏斌。除了李嘉诚，王健林在2017年也表示要彻底退出房地产市场，而且“一平米都不留”，随后将旗下酒店、文旅地产等资产以631.7亿元的价格打包卖给了孙宏斌。李嘉诚是房地产界的投资天才，王健
林同样是房地产界的翘楚，二人的撤退，曾一度让业内看空房地产的未来。
不过，几乎出乎所有人的意料，在依旧充满着寒凉意味的楼市行情下，李嘉诚和王健林又再次重返房地产了。据报道，今年4月23号，万达以7.23亿竞得江苏盐城1宗住宅用地。4月28日，万达又以9.57亿获得青岛即墨2宗地块。除了大手笔拿地，王健林在今年还定下了1000亿的小目标。显然，如此密集的出手，如此高调的目标，相当于宣布万达重新回归到了房地产。
其实，在王健林之前，李嘉诚就已低调回归了。据报道，由李嘉诚创办的亚腾资产管理公司和另外两家公司一起收购了上海浦东的三林印象城。班子和认为，虽然仅仅收购了一个项目，但对于一直奉行“不会冒险赚最后一个铜板”的李嘉诚来说，这样的“小动作”也足以引起业内的关注和讨论了。
李嘉诚、王健林“低调回归”透露什么信号？
在房地产持续调整的背景下，不少房企都面临融资收紧，甚至破产倒闭的风险，而李嘉诚和王健林却选择这个时候重返市场，让一些业内人士开始揣测：难道房价又要迎来一轮上涨吗？楼市还有“复燃”的希望？其实，对于2020年的房地产走向，在去年年底的经济工作会议上，国家早已一锤定音：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，促进房地产平稳健康发展。由此可见，楼市并不会迎来一轮大涨，但不可否认，无论是“稳字当头”的定调还是“低调回归”的行业大佬，一定程度上都预示着房地产仍大有可为。
一方面，平稳是当前房地产市场的主基调，所以楼市已经告别了高歌猛进的阶段，但由于房地产的地位实在太重要，转型调整也不可能一蹴而就，加之又涉及五六十个上下游的产业，所以“压舱石”的角色还没有改变。对于这一点，中国发展研究基金会副理事长刘世锦说得更简明扼要一些：不依靠房地产刺激经济，但稳定经济还得依靠房地产。
另一方面，李嘉诚和王健林都曾做过多次首富的位子，他们不仅有经济实力，关键是有更敏锐的市场洞察力。当前，楼市正迎来一轮大洗牌，许多实力强劲的房企都通过兼并、收购等方式来扩大实力，在海外投资频频失利的李嘉诚自然也不会错过这个机会，而且位于上海浦东的项目显然也更加有投资价值。此外，现阶段土地价格相对稳定，从某种程度来说，这也是低价拿地的好时机。根据以往的数据来看，低价拿地几乎一直都是万达的一大“特色”。总之，在400多家中小房企申请破产的背景下，两位大佬“低调回归”，说明仍然是看好房地产的未来。
鉴于以上分析，今年买房是“糊涂”还是“聪明”？
最后总结一下：李嘉诚、王健林的“低调回归”，透露的信号已经十分明确，说明未来房地产仍有发展空间。关于这一点，通过国家对2020年房地产走向的定调也完全看得出来，更何况调控的本来目标就是促进市场回归平稳和理性，而不是打压房地产。由此可见，“稳字当头”的定调以及如今“低调回归”的大佬，相当于给纠结买不买的购房者，暗示了答案。
但是，笔者认为，购房者应该注意的是，在“房住不炒”的长期定位下，在“不再把房地产作为短期刺激经济手段”的要求下，稳字当头是楼市的主要态势，所以很难像过去那样爆发式增长了。说得通俗一点，与以往阶段相比，如今想要靠买房赚钱没那么容易了。那么，在这种情况下，如何买房才算是明智之举呢？又应该避免哪些“糊涂”的买房行为呢？
第一、选择潜力城市的房产是“聪明”。去年，鹤岗、玉门等城市出现了白菜价一般的房子，主要原因就是此类城市资源枯竭，新兴产业乏力，人口持续流出，所以一套房子能否保值增值，主要还是依附于城市的发展潜力。如今，伴随城镇化进入到了下半场，人口开始逐步向潜力较大的城市群流入，比如，国家已经规划的长三角、粤港澳、长江中下游、成渝等国家级城市群。此外，目前降价促销是主流态势，购房者遇到高性价比房源的概率也大，所以能够把握机会在此类城市购置房产显然是聪明之举，就算不能再大赚一笔，未来也能够实现资产保值。
第二、照旧盲目加杠杆买房是“糊涂”。不可否认，往前数三五年，无论是贷款买房还是借钱买房，如今房子都已经有了较大的增值。但是，目前市场的主基调是“平稳”二字，而且根据国家表态来看，这将是长期的态势。因此，对于普通购房者来说，此时基本已经不用担心房价会再次大涨的压力了，所以如果手头比较紧张，实在没必要盲目加杠杆买房，不然不仅影响日常生活消费支出，而且还可能会降低家庭抵御风险的能力。当然了，对于炒房客来说，如果还抱着炒房囤房的幻想显然是“糊涂”了，不仅要放弃这种幻想，而且还应该适当减少持有地段较差、配套不全的房子，不然以后可能会更加难以转手和变现。
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