原创中国房地产金融CFO50论坛系列报道：“三道红线”下的行业展望——继往开来

原标题：中国房地产金融CFO50论坛系列报道：“三道红线”下的行业展望——继往开来

2020年的下半程，“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，
“中国房地产金融CFO50论坛”（后简称“CFO50论坛”）于9月16日在沪隆重举办。

本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：

1.“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读

2. 房地产融资面面观

与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来！同时，站在CFO的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。

以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。本篇文章为第四期——“三道红线”下的行业展望——继往开来。

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房地产行业将走向一个新的时代，房地产行业和其上下游企业都面临着产品转型、管理转型、知识转型的大变革。监管趋严和赛道变窄的情况考验着微观房企真正的价值创造能力。未来要做些什么？要解决什么样的问题？

“三道红线”对房企的经营模式产生改变性影响。经营模式改变将体现在投资节奏、快周转是否持续下去等。“三道红线”的影响一方面体现在权益，另一方面体现在现金。借款多了将触发融资规模的限制，可能导致拿地或投资测算模型的改变。房企需要充分思考房地产融资、投资等经营决策的平衡。

监管层未来可能会穿透看房企，就跟很多评级机构一样，穿透房企的表外负债，穿透房企的对外担保，然后来看房企重点财务指标。一旦穿透分析的话，对房企CFO、房企的负债管控又是一个新的考验和更高的要求。我们要主动作为，做好日常经营和财务指标管控。

“三道红线”可能是地产财务的新时代，因为财务技术性得到了监管机构的加持。以前有一个说法叫做“财务要配合业务，但不能束缚业务”。现在业务和财务结合得更紧密。原来是财务配合运营，现在是财务引领运营。监管机构是给了财务人员撑腰和加持。

房企已意识到财务越来越有用，财务人员在房企扮演的角色越来越重要。房企财务在当前形势下发挥着巨大的作用，甚至影响房企的后续发展。在项目层面实现股权开放，债权加持股权、协同增发配股的影响以及项目层面的股权合作，将是大势所趋。

地产基金管理人深入地理解房地产升级转型，做好地产上下游行业之间关系的平衡，最终的目的是推动整个房地产行业的发展，也从中得到各自的利益，这是一个融资的大趋势。权益性融资能够助力房地产行业长期稳健的发展。

房企融资的发展是很快的，包括三类：第一类是基于项目端的传统融资，项目开发贷等结构化的产品；第二类是基于业务端，供应链金融等新的品种；第三类基于资本市场端的，有公司债、美元债、资产证券化、私募股权等。房企在不同的阶段采用不同的融资模式，只有找到适合自己的融资模式，才是最关键的。实现从规模增长到利润杠杆均衡的企业，更容易得到资本市场的认可。