原标题：世茂集团破防三道红线，靠玩数字游戏降绿档
好久不提房地产了。因为房地产公司大部分都很忙，忙着三道红线。
所谓三道红线，其实是三个核心的财务指标，主要是用来衡量负债情况。
1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
2. 净负债率不得大于100%；
3. 现金短债比不得小于1倍
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
在三道红线的重压下，2020年的房地产公司大多都在想尽千方百计改善财务状况。
为了改善三道红线，很多房地产公司选择了降低负债金额、优化债务构成、剥离不良资产等方式。
然而，有一家房地产公司，通过做大短期负债、长期负债，实现了把三条红线变成了三条绿线。
能做出这么叹为观止的完美财技的，是世茂集团。
一、年报业绩情况
数据来源：同花顺iFind，制图：星空数据
房地产公司的业绩有很大的迷惑性，由于特殊的预售机制，不能看营收、净利润等常规指标。
还是关注下三道红线。
2020年年报显示，在三道红线、房地产贷款集中度管理等监管政策下，世茂敬畏市场、敬畏监管，已全面达成三道红线财务指标要求，成为「绿档」房企。
全年实现回款额人民币2,252亿元，同时动态调整投资节奏，保持现金流充裕。于2020年12月31日，公司账面现金达人民币684.7亿元。净负债率为50.3%，同比下降7.1个百分点，连续9年维持在60%以下。
乍一看很唬人不是？
那么公司三道红线怎么降下来的呢？
数据来源：同花顺iFind，制图：星空数据
对比2019年和2020年年报，我们发现，长期借款大幅增加，应付账款大幅增加，短期借款基本没变。
按照大家朴素的理解，负债激增，这种操作是和三道红线是反着来的啊！
资产负债率怎么算？负债除以资产，当负债增加的时候，如果资产增加的更快，那么资产负债率就下来了。
所以，公司的资产增幅更快，尤其是存货，差不多增加了800亿。
资产负债率一下子就降下来了，三道红线一下子都绿了。
但是，存货是优质资产吗？
房地产公司的存货，其实就是建设中待价而沽的房子，在房价严控的时候，激增的存货意味着什么？
存货跌价的风险。和以前房价持续上涨不同，现在房价开始存在下跌风险，高达数千亿规模的存货，意味着将来可能会出现存货跌价损失的可能。
也就是说，公司解决三道红线的办法，压根就不是去尝试改善负债情况，反而更差了，而资产端又增加了相对劣质资产。
用这样的财技来降三道红线，说白了还是在赌未来炒房涨房价，糊弄谁呢？
公司也在2020年的年报中不小心表达了对于炒房的坚定信心：2020年上半年，土地市场因疫情成交骤降，世茂积极把握机遇，增加土地储备1,232万平方米。
二、利息和利息资本化
衡量一家房地产企业是否真的“房住不炒”的根本指标，其实是利息。
只有利息下降了，才说明公司开始收缩扩张，回笼现金，不再冒巨大风险囤地赌炒房涨价。
世茂集团的利息情况呢？
乍一看，公司的财务费用是负数，好像利息是赚了。实际上，公司有美元债，所以存在着汇兑损益带来的收益，剔除掉这部分影响，公司账面利息费用是23亿元，差不多是上年同期的一倍。
不仅如此，利息资本化高达63亿，较上年同期增加了15亿。
可见，公司在大规模扩张举债，并且带来了沉重的财务成本。
在降负债方面，公司年报中的措辞自相矛盾，你品：本集团秉承稳健的财务政策，保持融资优势和健康的资本结构。借贷总额由2019年12月31日的约人民币1,265.6亿元增加14.7%至2020年12月31日的约人民币1,451.4亿元。
三、怕是转错了方向：多元化转型“大飞机”战略
众所周知，2020年和2021年的新房不太好卖。
而公司数千亿的存货，会带来多大的风险呢？
2020年，公司合约销售总面积为1,712.6万平方米；到了2021年， 公司待出售总面积约为3,096万平方米。
除了卖房，公司也尝试多元化转型，并称之为大飞机战略。
以物业开发为核心主体；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。
其中，以酒店业务为主。
截至2020年12月31日，世茂酒店布局核心城市，拥有27家（含筹建）国际品牌酒店，121家（含筹建及输出管理）自主品牌酒店。当中已开业的自持酒店有24家，包括上海外滩茂悦大酒店、上海畲山世茂洲际酒店及厦门康莱德酒店等，拥有客房数量逾7,600间。
在疫情反反复复的时期，酒店业务真的是一条正确的转型之道吗？
四、新收入准则的影响
如果留意港股房地产企业的财报，会发现2018年起，有一个明显的“腾飞点”。这是因为执行了新收入准则。
2017年7月，财政部发布了新收入准则，海外（含港股）上市公司在2018年启用，其余的上市公司在2020年启用。香港上市公司自2018年开始执行HKFRS 15号准则，该准则与内地新收入准则一致。
和原收入准则相比，新收入准则的收入确认环节，发生了一定的变化，对房地产企业影响重大。
比如，原准则下，必须等客户验房后，房地产企业才可以确认收入，实现利润。但在新准则下，房地产企业可以自行设置几个节点，比如竣工环节就可以确认部分收入。
这样带来的结果，是上市房地产公司有一定的“自主权”，可以调剂一部分收入的确认时间点。
2018年半年报发布的时候，有8家公司表示新准则对2018上半年的收入的影响在10%以上，有24家公司表示新准则对2018上半年的收入影响在1%-10%之间。
也就是说，在执行新收入准则后，上市房企的营收没有可比性，参考价值不大。分析房地产企业，还是从现金流、资金状况来看。
五、总结
无论是负债情况，还是利息支出情况来说，很显然世茂集团的负债情况在恶化，但公司通过巧妙的财技，规避了三道红线，并不代表公司的财务状况得到优化。
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