原标题：十字路口的房地产 中南建设3个行业性尝试
6年前，资本信奉“风口哲学”——只要站在风口，猪都能飞起；
3年前，“会飞的猪”不得不回到地上奔跑，于是开始信奉“赛道哲学”，争相在好赛道中抢跑。
直到今天，面对政策的“刀口”，过往逻辑不再，中国资本正在反思和重新定义自己的角色，适应社会主义新时代的新要求。
这是一波漫长的资本轮动周期，没有一个行业能够独善其身，房地产也一样。
“供、求、融”都被叠加监管，人口红利、旧改红利等刺激的减弱带走了规模和利润的“高增长”，房地产走到了一个十字路口——
一方面是，销售和营收增速减弱、利润率指标持续下滑、城市能量调整等行业趋势，身在其中的企业，头部奋力逆市、中腰不退则进、尾部力求不被甩得太远。
一方面则是，摆正心态直面“制造业形态”，从管理求红利、从管控抠效益；在主业求稳步与长远，在产业链求延申与拓展。
站在现世行情中，再来审视每一个房地产企业，会有更客观的判断。尤其对于第二梯队房企，它们的发展可能性更多、变化空间更大。
其中，中南建设(SZ000961)是很值得分析的一个，因为不仅它的基本面变化，体现了对行业变化的最大感知；它在双轮业务、财务和布局等方面具有特色，也能给到行业一些有效启发。
基本面：站稳中位 抵抗“增收不增利”
房地产“回归”制造业的转型之路，第一个特征是“增收不增利”。
尤其就周期来看，2020年和2021年，房企结转的是2018年-2019年的卖房款，而那两年拿地价格普遍偏高、售价压力较大。加之2020年项目竣工入住受到疫情影响（影响至少两个月的结算），导致大多数房企在2020年-2021年面临利润下滑或滞涨的压力。
2020年以来，政策调控持续叠加，也不断促使房地产企业盈利指标下行，成为行业新常态。
据Wind统计，2020年房地产行业上市公司毛利率同比平均下跌5.74个百分点。反观中南建设的利润基本面，在“行业性疲软”中，也维持了稳定。2021年上半年中南建设综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点，主要受到建筑行业原材料价格上升影响，期内公司建筑业务毛利率8.28%，下降2.82个白分点，而其房地产业务的结算毛利率19.06%，仅下降0.34个百分点。
中南建设上半年归属于上市公司股东净利润17.5亿元，同比减少14.7%，更多由于其非并表项目结算规模减少而投资收益减少所致，其利润率并没有很大变化。
从中南建设今年上半年新获取的项目来看，平均成本约4100元/平方米，创新低，较2020年末（5000元/平）又低了22%，而这一数值远低于彼时全国土地均价（6763元/平方米）。
可见，中南从商业、产城、 城市更新等途径取地的货值规模提升，这部分土地相对摘牌挂溢价较低，对成本控制影响明显。
这也意味着，伴随购地成本的降低，中南建设未来1-3年（结转今年货值）产生的毛利率或有所回升。
潜力：将正确最大化 在城市“耕出”增长
当前利润疲软，不仅是行业性，也是产业性的。
在房地产全产业链上，不仅融资、销售等环节，受到政策持续调控、原始红利减少等因素影响，处于杠杆回缩状态。上游的原材料、工程等环节，也伴随“双碳”提升和价格上涨，持续压缩房企收益。
这一趋势还将继续，在未来，利润仍将是行业的难点和赛点。而大家普遍寻找的解法是“制造业论”，即习惯正常利润、向管理要效益、向效率要红利。
中南建设也是如此，一直在投资布局、管理运营方面求效益。
据了解，中南的投资策略是“土地紧平衡”，确保货地比。保持短期内供需大体平衡，土储量级与资金占用取得良好平衡。
在布局上，跟随轮动周期合理、适度下沉布局，围绕“近核不进核”的原则，规避追热点，一二线与三四线储备轮动互补，在长三角和山东地区极致深耕，在中西部、珠三角围绕优势城市向下扎根。
体现到数据上，2018年-2021年上半年，中南建设的销售金额中，一二线城市的销售金额贡献率从30%，波动增长至目前的36%；同期三四线城市的销售额贡献率由70%调整至64%，仍占主流。
对比三年间的宏观数据，可以发现，中南的布局调整，始终贴合市场趋势。
国家统计局数据显示，2016-2020年间，三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升到49%，三四线城市的市场韧性愈发凸显，对全国商品房市场起到长期支撑作用。但同时，2019年以来一二线城市的销售占比，波动微增，体现出住房改善激发的一定增长机会。
尤其在长三角区域，作为发家之地，中南建设多年深耕城市群、合理下沉，截止目前，长三角区域土地储备在公司4740万平方米的总土地建面中占据46%。今年上半年，长三角带给公司684.03亿元的销售金额，占总销售金额的62.8%，体现了深耕的优势。
正确布局、深耕投资，使中南建设走上了一条符合市场、也符合自己的路线。
升级：运营产品做效益 双轮特色做赋能
近年，中南建设的很大功力还花在“管理”上——通过精细运营，确保效率；通过产品创新，提升溢价；凭借供应链建设，优化成本。
从中报可见，中南建设从项目获取到销售，平均周期仅在7个月左右，销售去化率保持在70%以上，运营效率大幅提升。
这是规模快速增长的基础，在2021年1-6月，中南已实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。
尤其公司的平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%，这一定程度上体现了中南产品力的提升。
据了解，中南主要聚焦首置、首改市场的主流目标客户，提供标准化主流产品品类。2021年上半年推出“美好立方”全方位客户服务体系，客户满意度调研由2020年年度82%提升至2021年半年度84%（根据第三方住宅调研报告）。
实际上，不同于很多上市房企，中南建设主要涵盖房地产、建筑两大业务。“地产+建筑双轮驱动”模式并不多见，这给了中南提供了供应链的特长和成本优势。
例如，在业务方面，围绕地产和建筑，中南拥有完整上下游产业链布局，包括基础和公共设施建设、产业发展、住宅开发、商业运营、物业服务、实业投资、教育公益等，这使中南建设能参与更多“一二级联动开发建设与产城联动”，争取在城乡建设和运营领域方面的潜力。
近年中南新增的项目中，就不乏海门足球小镇、常乐张謇小镇、南宁那马项目、云南普洱项目等产城联动及文旅小镇项目。前期则有南通 CBD、盐城城南新区、海门城南新区等一二级开发项目。
金融方面，中南建筑板块和房地产板块，均可进行不同债券品种独立融资，相比于传统地产企业，增厚公司应对单一行业风险的安全垫。
双轮驱动的模式，作为中南建设的特色之一，也成为公司有效穿越周期，对抗波动的压舱石。
安全：不依赖有息负债 紧循三道红线发展
在新的房地产行情下，“安全”成为大多房企的首要之义。
当降杠杆、控负债成为衡量房企的重要标准，中南建设“不依赖有息负债”的发展模式，体现出较明显的优势。
举一个例子，截至2021年6月末，中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。
另外，其中的短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比，实债部分持续在优化。
同时，2021年6月末中南建设总负债率85.99%，比2020年末下降0.55个百分点。总负债中，基本没有偿付风险的合同负债1288.2亿元（即实际是收到的现金），占公司全部负债比例升至40.16%。
这意味着，中南在降债规模、结构优化方面的优势，还在继续拉大。
另外，基于“三道红线”审视，中南建设的降杠杆成效也比较显著。
截止2021年6月末，中南建设净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。
现金流方面，截至2021年6月末，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%。截至报告期末，公司共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。中南建设现金流充裕，这是平衡财务风险的第一基础。
中南建设的风控能力一向在行业属上游水准，且目前持续在平衡债务结构，安全边际较高。
对此，资本市场已经给了最直观的反馈。上半年穆迪、标普维持展望稳定，联合国际评级上调至BB，22家券商机构给出买入评级，其中15家给予的是最高级别评级。
责任编辑：