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很多投资人把所有的资产都投资在国内，海外资产为零，一旦中国经济萧条，人民币贬值趋势形成，你所有的人民币资产都会贬值，风险处于不可控状态；如果你配置了海外资产，人民币贬值外币升值，此消彼长，不管情况怎么变，你的资产损失都不大，这就是 风险对冲。

最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业，手里有一些资金的人，也跟随着这些高净值人群的脚步，投身于投资海外房产的浪潮中。

海外置业的三大类人群

1、持续观望至今没有进行房产投资的人；

2、早期买了房产赚的盆满钵满的投资者；

3、虽然买了房产，但是一直处于焦虑状态，觉得自己可能买错了，或者错过了好的机会。

2、什么是“价值投资”？

价值投资顾名思义，就是买 低于本身内在价值的投资品，但是在实际操作中，有时候可能会落入价值陷阱。

如果你看到一个房子卖的特别便宜的时候，你的第一反应也是想问：为什么这个房子卖的这么便宜？

只有搞清楚了这个房子便宜的原因，你才能判断这到底是不是价值投资的机会。

如果你悟性够高，那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”，这是价值投资机会的根本来源。

3、重点来了！海外投资7要点

01

抛弃“中国房地产投资观念”

中国式买房思维在国外还依然奏效吗？贪图性价比不一定都是好货！

既然是投资，那么符合自己投资能力的是必然考虑的，但是不代表为了投资去挑一个便宜的，就自认为是“性价比”！

所谓性价比，必然是具备一定投资潜力，又符合一定的价格标的，这一类的投资标的，真的是不太多！

而我们可以选择的范围，必然是相对性价比合理，绝对不要因为便宜，而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。

说到底，不要被便宜的广告给轻易忽悠了，自古便宜无好货，好货自然不便宜，在海外投资市场，这几乎是一个铁律！

临近地铁商场就一定好吗？这或许是中国人购房的一个传统习惯，认为出门就是轨道交通或者餐厅、超市、大商场，这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗？

也许在中国是，但是在投资海外未必。

在日本和泰国，当地人的确也都喜欢交通便捷，出行便利的。

但在欧美国家，人们对于轨道交通几乎没有太大需求，他们更看重的是 住宅区域是否私密？是否安静？是否人流不那么杂乱？是否适合居住？

那些高端住宅的涨幅潜力可能远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。

02

紧跟宏观经济及产业和人口走向

经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的时机。

消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机；低利率则促使买家购买更多的房屋；低库存水平可制造购房者的投标战争。

每个城市都有自己的产业发展规划，产业发展带动人口的流动，人口流动的方向就是城市发展的方向，要在房产投资中最大获益，跟着城市的产业和人口走，有时候再新城区的投资可能比在市中心更易获益。

03

投资靠数据和逻辑，而非“博傻”

说麦当劳是餐饮公司，不如说它是房地产巨头，受益于当年精准的商业数据选址，麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下，仍然是财富500强之一。

麦当劳2015年年营收：授权经营收入大多源于租金

如何投资决策，房产收益才能最大化呢？可以从时间、地点、产品三个维度切入。

时间

就是选准一个入市的时机，房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话，挣钱的可能性将非常小。

地点

就是地段。至少十年内，无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈。位置就是一切。地段，这是房产未来升值的最重要保障。

产品

就是房子的户型，是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓，都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

总之，要做到对各区各地坐落分布，房价区间心中有数，这样就没人能够忽悠你了， 数据分析能够在市场信号还晦暗不明的时候，对决策者的市场预判起到辅助作用；但是这样的辅助作用是建立在数据分析团队了解商业逻辑的基础上才有效。

如果一开始分析的逻辑就错了，所有的数据分析都是无用功，甚至有害；请 记住，数据分析只是更快的刀，商业逻辑才是握刀的手。

04

把握时机，抓住需求

投资海外房产的人士除了自身要对房产和当地市场有一定了解之外，有时候也需要抓住买房者的心理，看准需求再下手；基于某些信息不对称或者经济学上的代理机制， 投资者如遇到以下机遇，大可抓住需求果断投资：

▫ 资金链断裂急需现金回流的商人；

▫ 家里突遭变故急于卖房还钱的人；

▫ 因为变故导致还不起房贷的人；

▫ 离婚后急于卖房清算资产的夫妻；

▫ 还不起银行房贷急于脱手的房奴。

05

现金流很重要

投资海外房产不可避免要加杠杆，但是在加杠杆的时候一定要谨记一点，小心驶得万年船，管理好自己的现金流量，杜绝资金链断裂的可能性。

不要盲目追求资本增值，在你的海外房产投资组合中除了需要配置升值空间较大的热门地区的独栋别墅之外， 不妨同时考虑加入一些能产生现金流量的房产产品，比如投资公寓获取租金——它可以源源不断的为你提供租金，不仅能在未来市场好的时候，可以用于购置新的投资产品，而且还能在二手房市场不景气的时候用于补贴现金流量差的独栋别墅。

06

关注房产的催化剂特质

一般来说， 房产价值是由以下三部分因素带来的：

▫ 房产本身的价值；

▫ 房产带来的盈利能力；

▫ 成长带来的价值。

通常来讲，房产盈利能力越强，房产价值越高，房产的盈利主要来自于房租，一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力； 租售比值越大，房产的盈利能力越强。

07

在未来大趋势中寻找确定性

在做投资决策的时候，建议能够把自己往后退十年，假设现在在2029年，从2029年往回看，你觉得这个房子值不值得买，如果是肯定的那就买，否则就别买。

我们无法知道未来会怎么样，所有的判断都只能基于目前的信息来分析和猜测未来一个最大概率的可能性。

虽然未来发展具有较大的不确定性，但是在以下几个趋势发生的概率比较大：

▫ 人工智能快速发展，未来人类的工作将逐步被人工智能所取代；

▫ 人类的寿命越来越长，老龄化会越来越严重；

▫ 人与人之间的连接，物与物之间的连接会变得越来越高效、便捷、快速、物理距离将不再成为一个大问题。

如果您同意以上这三种趋势的话，那么未来选房买房的逻辑或许就会发生很多根本性的变化。

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