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蚂蚁出事之后，央媒有句名言流传甚广——没有马云的时代，只有时代的马云。

这句名言其实套用在房地产行业同样适用——没有地产的时代，只有时代的地产。

过去20年房地产高歌猛进是时代的产物，是中国城市化大规模跃进的副产品，当中国城市化进程明显放缓之后，属于房地产的黄金时代其实已经结束。

特别是从2016年开始，高层旗帜鲜明提出“房住不炒”之后，这也是房地产时代结束的一个再明显不过的信号。

但是恒大在2018年之后依然在疯狂拿地，甚至是加杠杆（负债）拿地——这就是投机性很强的决策，在恒大决策者看来（其实也是房地产行业头部企业共识），中国房地产虽然黄金时代结束了，理论上还应该有个白银时代。

在竞争加剧的白银时代，应该遵循强者恒强，弱者恒弱的规律。恒大拼命拿地做大规模，不正是让自己变成那个“强者恒强”的强者吗？

但是，谁也没想到，从2020年年底开始，国家对房地产的重拳打压来得这么猛！

2020年底，银保监会发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是从金融机构卡住往房地产行业放水的额度。

接着，就是对房价涨幅较快的城市实施二手房指导价——这个指导价远远低于实际市场价，银行按照这个二手房指导价发放按揭贷款其实就是大幅度提高了买房的门槛。

这个二手房指导价政策堪称是给房地产销售降温的大杀器，这个政策实施之后，最火爆的深圳楼市二手房交易立刻就降了八成！

金融机构不贷款，终端销售迅速降温，这两项政策对于负债率很高的房地产企业堪称双鬼拍门，让恒大现金流立刻出现了重大问题。

恒大出了重大财务危机，不光如此，蓝光发展、华夏幸福、河南建业、富力地产。都相继出现重大财务危机。

这一现象不由得让笔者思考，国内楼市的预期到底是什么？发生了什么样的转变？

先说下大家最关心的核心要点，房产的发展大方向，其实之前也写过房产的发展方向以及行业的再细分。那这次就仅仅说下房产本身的行业。笔者认为未来我们国内的房子应该是会这么划分：

从民众的收入状况可以分为低收入人群，中低等收入人群，中等收入人群，高等收入人群

一、低收入人群，公租房（廉租房），这种房子是给城市中那些低保户或者是极低收入者居住用的，优点是房租非常低，缺点是环境比较差，而且距离比较远。

二、中低等收入人群，低收入群体的保障性租赁房，这种房子是给那些城市里低收入群体住的，这个低收入是指刚进入单位，或者是行业工资较低的存在，还达不到那种低保户的存在的人住的。优点是位置环境还行，缺点就是房租不算太便宜。

三、中等收入人群，他们住的是中高端保障性租赁房， 这些房子就不是给普通人住的，而是给那些行业里面还算是比较优秀，最少也是战胜了同龄人收入的那一拨人住的。优点是环境好，位置好，缺点是房租不便宜，基本上是旁边私人租房的8、9折。

四、高等收入人群，共有产权房，这是为了满足人们想要拥有自己房子的房子，你出一部分钱，政府出一部分钱，共同拥有这个房子。缺点是这种房子通常不涨价，真的只是为了住，优点是房价低，你只要出一半钱就行了。

限价新房，这是给那些高收入群体准备的，反正他们有钱，那他们就买这种房子。

还有一点值得指出的是购房主力已经变动

城镇化比例逐年推高，未来购房主力军逐年萎缩，农民工集中进城风潮已经过去，具体可以查相关数据。这两年房价疯狂波动性很大，几乎都来自于炒房者们造势，暴发户跟风。以后这种情况会越来越少，国家在这方面也管控的越来越严。

当民众的房子问题得到一定程度上解决，市场就会回归理性，当然这一转变需要引导。所以才会出现很多房企暴雷的情况。

当人们回归理性，当市场变得更加的公平，当投机者对房产产生不了兴趣，当楼市的金融光圈逐渐黯淡。房价一定就会缓慢回调。那么是不是就会下跌了呢？

下跌？有人可能会说，房价下跌是好事，但一旦大跌会引起动荡。笔者认为，不会大跌，长城不是一天建起来的，也不是一天就能垮掉的，这种跌会有一个过程，并且国家会宏观调控，阻止大跌。其实按照正常的市场规律，我国房产早就应该下跌了，就是因为国家的宏观调控才延缓了下跌时间。但这种下跌是必然趋势，因为市场规律无法阻止，泡沫始终是泡沫，终会化为乌有。

笔者预计2024年前后房价下跌将会很明显，这之后会持续下跌。但生命都有一个回光返照的时刻，在房价下跌之前还会有一个上涨期，这是资本在房产市场中的最后狂欢和割韭菜。不信，我们2024年附近见。

作者：姜子尘综合整理

编辑：小凯

校对：欧阳楠宫