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影响生育意愿的首要因素，是生产力和经济发展水平。

揭露出来很残酷，但是也很现实的一个话题是，人们养育下一代，初衷并不是为了爱，恰恰是因为自己。在生产力和经济不发达的时期，生育孩子是一个产出大于投入的“生意”，孩子越多，某个孩子长大后有出息的概率就越大，一个孩子就可能改变整个家庭，甚至大家族的境况。现在五十五岁左右的例子比比皆是，就不多举了。越穷越生的道理就来自这里。生育孩子还有一个需求是“养儿防老”，人类在衰老至死去的这个阶段不可避免会受到病痛的折磨，到那个时候，只能依靠别人的帮助，否则可能连救护车都叫不了，除非你已经大彻大悟，生死看淡，否则只能把自己的这段长短不一的“苟延残喘”时间托付给后辈。很多年轻朋友的父母还健康，不需要自己照顾甚至还能让自己“啃，他们也没有照顾隔代老人的经历，所以认识不到“养儿防老”。我在20多岁的时候，就是个“丁克”论者，还跟别人打了赌，说自己不会生育孩子。但是，我祖母两次住院、祖父两次以及入院，父亲和姑妈们陪护的“脚打屁股蛋”。祖母脑出血康复期认知出现障碍，全家一起上阵像教育小孩一样循循善诱。有了这样的经历，我改变了想法，可惜计划生育政策调整的太晚，我只能养育一个孩子，我现在已经能想到，如果我年老入院，会给她带来多大的负担。

其实生育率下降，避孕技术也有责任。由于生育和抚养下一代的任务过于艰辛，造物主给了人们一种不可替代的愉悦来进行补偿，那就是性（不是老司机开车，而是严肃谈性）。当然，这不仅是补偿，也是“糖衣炮弹”的诱惑，让人们在享受这个愉悦过程的时候不自觉的生育孩子。现在借助各种措施，人们可以把“糖衣”吃下去，把“炮弹”丢弃了。

我们提倡生育，是为了经济和社会的发展。恰恰又是生产力和经济的发展，使人们可以不用“投资”孩子来维系自己的生存；医疗政策的完善，又使人们对“养儿防老”的依赖大大降低。

这样看来，生育意愿的问题，有点悖论的意味，研究起来很复杂。

但是我们不能让房产来背这个锅，不仅是背不动，更是不应该。

九、房价大降了，老百姓的日子能有多好过？

房价并非是直涨不降，降价的时候还是比较多的，只是降价的幅度有限，基本在20%至30%之间，极个别的例子不在讨论范围。我们说的降价，是真正的降价，是与同类产品，甚至是同一个小区前期成交价格相比，而不是先定一个较高价格，然后在“全国75折”的销售打法。

为什么是这个幅度？是市场自发形成的吗？各地“限降”的文件为什么都要保住这个幅度？

其实，这就是“首付”的部分。

一套房子，市价100万，首付20万，按揭的80万先由银行给了房地产企业，这栋房子产权登记在购房者名下，购房者也可以装修使用。但是，80万的贷款本金以及约等于若干十万的利息，是由购房者在几十年里每月偿还给银行的，在没有还清之前，这套房子抵押在银行名下，如果有意外情况发生，银行可以依法处置。

先别说这种做法有没有人性，这是从美国起步，香港完善，大陆房地产市场从建立的时候就做了引进，运行至今，是目前房地产市场运转的规则。当然，我们也可以彻底打破，那就另外一个话题讨论了。

如果这套房子的市价降到90万，购房者要还银行80万（利息是为了借到这80万几十年偿还的代价，如果马上还款，除了违约金和手续费，利息就不收了），意味着除了首付20万作为“沉没成本”无可奈何之外，还能咬牙接受。但是如果房子降到了79万，就意味着购房者不还银行的贷款最合算，他可以再用79万买一套，还省了1万。

这位购房者不打算还贷款了，并且付诸了行动。那么银行就可以把你这套房子收回拍卖，拍卖款优先还银行，多的再给购房者。但是，怎么会有多的？市场价已经79万了，银行想要卖出，就要标的比79万低，假定是78万。这位购房者看起来省的更多了？错！因为他已经在银行有了不良记录，这套房子他找不到银行贷给他钱来买了。银行如果能把这套房子卖出78万，回头再找这位购房者补齐2万的差价，如果没有资金，就要拍卖他的其他资产。于是这位购房者“鸡飞蛋打”，沦为破产者。在降价潮下，这样的购房者人数众多，从而拖累整个经济，产生多米诺效应，经济崩盘。

这不是经济学界的推论，而是血淋淋的总结，2008年美国次贷危机就是这么引发的。

当然，我们中国是社会主义国家，我们的银行不会这么阴狠、毒辣、无情，我们的党和政府也不允许他们这样干。但是，我们要说但是了，真的出现这种“减去首付的部分低于房价”的情况，我相信，更多的人会真的选择“停供房贷”，也就是不还贷款了，这是人性使然，跟国家制度没关系。这种“停供房贷”的后果是不会自动消失的，只是由谁承担而已。不让购房者承担就要由银行承担，无论谁承担，都会对经济发展造成不良影响。

当然，还有一个办法，让房地产企业把钱掏出来，就当是退房了。房企说，我是真没现金，都买成地，盖成房了，银行爸爸们去执行我的财产吧。后果还是跟美国次贷危机一样。

我都能想到，领导层也想到了，所以，降价的幅度只能在首付之内，还要预留一个“安全缓冲区”。也许，随着时间推移，房贷已经还了一部分，这个允许降价幅度还会再提高。

当然，个别人会说，先不管他们，现在这套房子从100万降到40万了，我要去买。真到那个时候，恐怕你挣不到40万了，真的有40万存款也就不值40万了。这个话题涉及到经济发展和通货膨胀方面，就不多扯了。

十、黑心的房地产企业，利润有多高？

这个问题也不好准确回答，因为每个企业个体管理能力不同，“同行不同利”说的就是这个。我们可以从2020年统计局公布的数据中，换一种思路估计一下整个房地产市场的利润情况。

统计局公布的数据是2020年房地产销售收入17万亿，为GDP贡献7万亿。差额是怎么回事？

GDP虽然是“国民生产总值”，但并不是全部产值，列入GDP的是生产出来的有形货物价值（例如汽车），超过为了生产而投入的非固定货物（例如生产汽车的钢材和电器件）的价值。GDP是一个“增加值”的概念，既不是全部产值，也不是存量的固定资产。这辆车市场价20万，投入原材料5万，那么，这辆汽车创造的GDP就是15万。15万中间包括发出的工人工资、产生的利润，上交的税费，都是GDP。因为这些都是因为生产汽车这项经济活动产生的，如果不生产这辆车，人工、利润和税费都不会产生。但是那5万的原材料，“无论你产还是不产，它就在那里，不增不减”，所以不能统计进去。

那么，房地产贡献的这7亿GDP也可以这样理解，大头就是人工、利润和税费，银行利息、各种房租等等支出也在其中，但是建安成本（钢筋水泥和建筑公司收取的利润和管理费措施费）和土地出让金不在其中。

先说税费，按照销售额的15%左右，2.55亿。

从业人员工资，既然高薪行业嘛，狠狠心按照平均年薪20万计算。人数也估算一下，2020年底，房地产前四强碧桂园、恒大、万科和融创中国，合计销售额2.7万亿，员工人数40万，按照这个比例，算下来每位员工匹配销售额675万，再根据17万亿的销售额，算出来员工大约252万，但是很多中小企业员工对销售额的贡献度达不到四大房企的程度，往上修正一点，员工按照280万估算，薪酬是0.56万亿。

其他包括资金成本在内的费用按照销售额10%（其实很多中小企业远超），1.7万亿。

这样推算，利润大概是7-1.7-0.56-2.55=2.19万亿，销售净利润率12.88%

这只是提供了一个推算的思路，因为笔者掌握的信息有限，权当理论探讨，不做对文中本题目的回答。

十一、房地产预售制度是天使还是魔鬼？

无论房地产行业具体的利润率是多少，可以肯定的是，绝对并非畸高。那房地产企业的快速发展，尤其是头部企业的恐怖扩张，秘诀在哪里？

按照国家统计局的数据，2016至2020年全国房地产销售总额分别为：11.76万亿、13.37万亿、15万亿、15.97万亿和17.36万亿。

榜首企业和年度销售额则分别为：2016年恒大，销售额3731亿；2017年碧桂园，5500亿；2018年碧桂园，7286.9亿；2019年碧桂园，7715亿；2020年碧桂园，7888亿。2012年没有查到全国销售总额，但是那一年度的冠军是万科，1418亿。

但是新浪地产的一篇博文告诉我们，当年的第一名万科突破了500亿，被誉为传奇。

很多有识之士都指出，是“预售”制度为房地产企业插上了腾飞的翅膀，同时也酝酿了罪恶的鸩酒。

这其实是一个不怎么隐私的秘密，房地产行业的高周转、高杠杆，就是凭借着“预售”制度的规则以及金融行业支持才能实现的。销售利润率虽然比较低，但是内部收益率相对提高了。举个例子，卖出10亿的房子，要干三年，能实现1.2亿的净利润，平均静态年度收益率4%。但是，这10亿的房子，企业只需要准备3个亿的土地款，3个亿的工程款是陆续发生的，先让施工单位垫付，等房子盖到4层就开始销售（房子没盖好就可以卖，称之为预售制度），销售款用来支付工程款。更有甚者，三个亿的土地款企业自备2个亿，银行或是基金、保险等其他类金融机构，出资1个亿。这样算来，企业只拿出了2个亿，却挣了1.2亿。这就是“内部收益率”的概念。

但是，收益和风险总是伴随的，除了垄断，没有高收益低风险的买卖。预售制度结合高杠杆，内部收益率大幅提高的代价，就是承担了很大的融资风险。曾经的地产前十华夏幸福、前三十的蓝光发展以及前二的恒大，目前都出现了危机。是他们的运营出现问题了吗？只是当初看他们是“小甜甜”的银行以及其他债主（投资者）现在看他们是“牛夫人”，让他们立刻马上还钱。而按照以往的合作经验，这些钱是还要继续给他们用，所以他们的现金都买成了地（或者别的不易变现的资产）、建成了房，以至于还不上了。

投入房地产行业的资金，无论银行还是其他途径，只要这个企业没有冒着洗钱的嫌疑，去高价收购一些概念公司，资金流失的风险是最小的，因为他有实体的资产在。

一把枪，拿在盗匪手里就是凶器，拿在军人手里就是保家卫国的武器。预售制度可以是那一把枪，就看拿着他的人，是为了国家的经济建设，还是满足自己的欲壑难填。

十二、房贷是拉动了内需还是抑制了内需？

内需对于经济发展的重要性，随着“内循环”的提起愈加受引人关注。就有观点说，因为人们都被房贷剥削，根本没有能力再拉动消费。

那，当初买房是不是消费？

如果没有买房，目前大多数的国民，尤其是在1960至1975年度出生的人们，经历过物质匮乏的时代，他们的消费观念强，还是储蓄的可能大？

恰恰是房贷，让他们提前透支了消费，对于个人而言，是增加了压力，对于国家和经济建设而言，却是做出了贡献。

不仅如此，只要房地产市场运转正常，依然有投资的功能和属性（不是炒作和投机），这些社会的中流砥柱，依然会加入到改善和投资中来，这才是最大的拉动内需。

靠花呗活着的个别年轻人，拉动内需的绝对不是他们，那是风险。

消费不是“敢花钱”、“爱花钱”，消费的前提是“有财富”。

结语

站在个人的角度想了一些问题，自己水平有限，却没有答案，既是也是因为没有平台能获得权威数据。

那还是要总结一下自己东游西荡的思绪吧：

1、中国经济从2001年强势上行，不管是偶然还是使命所及，房地产行业和国家的经济发展同步，起到了助推器的作用，这是客观存在。

2、治大国若烹小鲜，说的不是决策者很牛，治国像做鱼一样容易。而是说烹调小鱼的时候不能老拿着锅铲乱翻，否则就变成鱼酱了。

3、房地产并非大而不能倒，如果它是一棵争夺整个花园里养分的恶树，让他倒的时候应该遵循两个原则：一是要慢慢的倒，让上面的依附的生灵能跳下来；二是在它倒之前，要载下一棵芝兰玉树，因为毕竟这棵恶树在争夺养分的同时，也还一直遮风挡雨。