原标题：中央定调2021：自立自强、反垄断，城市更新行动、促租赁！
中央经济工作会议刚刚闭幕，这是2020年最重要的一个总结，也是对2021年最重要的一个定调，凡欲有所作为者，不可不认真研读。从我的视角，最让我触动的就是题目所列的16个字： 自立自强、反垄断，城市更新行动、促租赁！
会议通报展现的是波澜壮阔的2020年。有喜：中国经济在经历过一季度-6.8%的负增长后，持续反弹，预计全年经济增速接近2%，成为 全球唯一正增长的经济体！有忧：产业供应链被“卡脖子”，金融市场隐忧不断“逃废债”行为成为一种现象，“ 资本无序扩张”、“金融创新必须在审慎监管的前提下进行”，存在“ 大城市住房突出问题”。这些说法的背后是我们记忆犹新的各种事件，成为世界的“唯一”让我们很幸福，也让我们很惶恐，这得来不易的胜利不能只是暂时的，我们必须居安思危。
国家的对策其实很清醒也很清晰：精准施控、自立自强、扩大内需、促进就业、加大“新基建”、实施城市更新行动、提高上市公司质量、保障粮食安全、死守耕地红线、强化反垄断、完善长租房政策、土地供应向租赁住房建设倾斜……这些都摘录于本次会议的“ 2021年八项重点任务”，你把这些信息串起来读，就会发现这么一条脉络： 因为国际环境的不稳定，因为“内忧外困”，所以发展经济的根本在于保障民生，让百姓安居乐业，打击豪强，保护创新活力，引导资源向解决核心技术问题流动。
显然，因为新冠疫情带来的全球经济突然停摆，让中国有机会在高速发展的时候来一次冷启动，就 必须正视过去过快发展留下来的隐患，必须及时制止泡沫化态势，回归经济本质，这样才好轻装前进，迎接真正属于中国人的21世纪。
2016年以来中央经济工作会与房地产相关内容
数据来源：中指研究院综合整理
今年也是近五年来对房地产着墨最多的一年，这却并不意味经济吃紧中央又想起来房地产这把“夜壶”，相反，五年里一以贯之的是“房住不炒”，是更加明确的“因城施策”。显然， 关于房地产的调控更加聚焦于“解决好大城市住房突出问题”，而且解决方案非常明确，就是以租赁代销售来解决住房保障问题，来抑制房价过快上涨。
针对租赁市场上出现的乱象，特别是蛋壳公寓爆雷后凸显的长租房市场痼疾，这次会议还针对性的提出了一些对策，比如鼓励国有建设用地、集体建设用地、企事业单位自有闲置土地转化成租赁住房用地，要“整顿租赁市场秩序，对租金水平进行合理调控”。可见， 房地产市场的主战场（至少在大城市）将是租赁市场，而主力军将是更有资格拿到鼓励政策和特殊租赁供应用地的国家队，国家不会允许房价的失控在租赁市场上重演，也绝不会允许居住上的不稳来影响整个国家的经济转型。对待房地产这个“池子”的态度，就是一个“稳”字。
特别需要引起重视的一点是，关于“ 实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系”这点并没有放在关于房地产问题的第七点中，而是放在战略意义更大的第三点“坚持扩大内需这个战略基点”中。这意味着 从中央层面就是将城市更新与房地产彻底划清界限，城市更新是需要鼓励投资的需求侧管理，而房地产则是需要严格防范风险的供应侧改革。旗帜鲜明，就意味着未来二者面对的政策环境也必然泾渭分明，聪明的资本自然知道该流向何方。至于什么叫“城市更新行动”，建议大家把住建部王部长的那篇讲话找出来好好研读，就明白下一步整个行业的重点该是什么了。
以上为本人的一些粗浅学习体会，不到之处还请大家多多批评指正。城市更新这条赛道我们已经重点研究了将近五年，通过已经开过三届的城市更新论坛也聚合了一批最优秀的行业精英，每年都会深入案例现场与最前沿的探索者深度沟通，在看过了国内外大大小小上千个案例之后，相信我们是可以帮助到更多希望进入到这个领域的人们。当然，大家所处的阶段不同，看到的世界未必一样，我们也只能说给那些和我们看见的是一样的未来的人们听。
未来只属于那些能看见未来的人们。
附：新华社摘编中央经济工作会议要点
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