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如果从季度来看，截至2019年第三季度的一年中，住宅地产价格下跌了4.52%，这是迪拜房价连续第19个季度同比下跌。最近一季度，迪拜房价环比微涨0.31%。

到了今年第一个季度，迪拜房价季度环比下跌1.5%。

房价这几年都是负增长

在过去，迪拜曾经是房地产投资的热门地。朱美拉棕榈岛、杰贝阿里棕榈岛、迪拉人工岛一度成为全球房地产投资的热点，甚至成为迪拜的旅游象征。

棕榈岛

旅游业一直扮演着迪拜房地产市场的关键驱动力，每年超过1000万人次的游客记录，使迪拜跻身世界十大旅游目的地之列。迪拜国土部的统计数字所强调的，其中一些人正在投资房地产。

但是在2008年次贷危机之后到现在，迪拜的房地产市场一直是世界上最不稳定的市场之一。

从2008年第三季度到2011年第三季度，迪拜经历了世界上最严重的房地产崩盘，房价暴跌了53%。2011年底，房地产市场开始复苏，截至2014年第四季度，房价累计上涨67%。

此后，房地产市场一直低迷，过去几年，价格出现了下调。在过去5年迪拜房地产市值缩水23.4%。

标准普尔等行业分析师认为，这一不稳定的趋势将持续向下，直至2020年。预计到2020年，住宅价格会继续下降。

里维埃拉集团（Riviera Group）董事总经理阿卜杜勒劳夫拉扎克（Abdul Rauf Razzak）表示，回报率有所下降。

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供过于求是根源

迪拜房地产市场低迷的原因是经济增长乏力、投资者情绪低迷以及住房供应过剩。

其中迪拜房地产市场低迷的根本原因，在于供过于求。

2019年，超过35000套住宅竣工，创下迪拜单年交付量的最高纪录。

根据开发商宣布的竣工日期，2020年可能是又一个交付量创纪录的年份，增加了供应量。

开发商之所以这么拼命盖房子，是因为原计划2020年迪拜将召开世博会，所以算上2019年竣工的房子，2019年底前可能交付市场累计多达8万套。迪拜市中心等黄金地段的空置公寓数量也在增加。

但是迪拜的住房销量却远远小于供应量。

房地产数据提供商Property Finder上周表示，去年10月是迪拜房地产销售创纪录的一个月，因为2019年10月，迪拜土地部登记的房地产销售总量为4774套，创下2008年以来的最高纪录。但是不到5000套的销售，相比于数万的住宅竣交付工量，依然太少了。

大量楼盘卖不出去。

房地产市场被投资者冷落的另一大原因，自然是迪拜经济低迷。

标准普尔在一份新报告中说，自2013年以来，迪拜的宏观经济状况有所恶化，部分原因是油价下跌和地区政治关系恶化。

接连不断的地缘政治时间也给投资者的心理蒙上阴影。今年1月，海湾地区股市出现大跌，其中迪拜股指下跌3.1%，阿布扎比指数下跌1.42%。

股市波动，经济低迷，谁还敢轻易来迪拜砸钱买房？

迪拜主要股指连年下跌

到了今年，因为疫情因素的影响，迪拜可能会大规模临时停业或停工，包括在建筑工地停工，经济活动受到空前影响，住房库存积压会变得更严重。

《阿拉伯商业周刊》最新报告指出，迪拜房地产市场在2020年之前仍将面临供过于求的局面。

未来一年多，迪拜金融区的写字楼空置率将从12%上升到30%-40%左右，在迪拜的CBD，写字楼空置率可能将超过50%。

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预测

预计今年迪拜房价仍将保持低迷，主要原因是供应量巨大，库存也多。

据JLL MENA统计，2019年，迪拜住宅库存总量增加约5.6万套，供应总量达到57.5万套。在阿布扎比，大约增加了8000套，使总库存达到26.5万套。

贷款政策也影响迪拜房地产市场。

2013年推出的联邦抵押贷款上限，减缓了迪拜住宅价值升值的步伐。此外，迪拜国土部最近将房产登记费从2%提高到4%，以抑制房地产需求。最后，于2018年1月生效的增值税的实施是另一个因素。项目完成三年后的房屋销售将加收5%的增值税。这对于消耗多年的库存不利。

此外，阿联酋和迪拜经济增长继续低迷。

阿联酋央行数据显示，2019年阿联酋整体经济较上年同期增长2.9%，较上年1.7%的扩张有所改善。去年，该国油气行业增长了7.6%，而非油气行业增长了1.1%。

但是2020增长依然乏力，世界银行1月8日大幅下调对阿联酋、海合会、中东北非地区的2020年和2021年经济增长预期，主要原因是地缘政治紧张局势和全球增长疲弱导致石油需求下降。

世行将对阿联酋2019年、2020年和2021年的经济增长预期分别从2019年6月的预期下调了0.8％、0.4％和0.2％。

经济增长低迷

疫情到来，无疑让迪拜经济和房地产市场雪上加霜。

这其中影响最大的就是迪拜世博会。2020年世博会的筹备工作是迪拜实现了多元化增长的关键“操作”。甚至被迪拜看作是振兴经济、旅游业和房地产行业的救命稻草。

按照原计划，这项世界级活动预计将推动国内生产总值增长3.5%以上，并将在6个月期间带来2500多万游客，进一步刺激经济。迪拜作为全球商务和休闲中心的地位继续为其服务，吸引了所有核心部门的外国直接投资。

但是，突如其来的疫情给迪拜“泼了一盆冷水”。

根据媒体报道，2020年迪拜世博会将改在2021年10月1日到2022年3月31日举行，比原计划差不多晚一年时间。

多重不利因素叠加，所以不少分析机构预计，住宅价格的降幅将比我们之前预期的更大，下跌趋势将一直持续到2021年。

经济的救命稻草要迟到了，这让原本拼足了劲儿盖房子的开发商扑了个空。

目前迪拜房地产市场的供需失衡，因疫情大流行而加剧。预计，2020年旅游业和零售业等一些关键行业以及某些中小型企业的就业趋势将为负，这可能会对新楼盘的需求造成压力。考虑到全球压力，预计迪拜的国际房地产需求将受到抑制。

像Majid Al-Futtaim和Emaar Malls这样的私人零售房地产公司也可能不得不暂免租金，以允许租户管理自己的业务。但是这也产生副作用，那就是削弱了地产开发商的资金流动和抗风险能力。

当然也有一些地产商瞄准中低收入家庭，希望借此捞回一些利润，例如探索花园、迪拜生产城、Remraam、Jumeirah村、Greens和迪拜硅绿洲等较小公寓项目就是其中的案例。

今年之内疫情仍然在世界范围内产生持久影响，迪拜唯一的希望——世博会也被推迟，迪拜旅游部部长称旅游团数量降低，行业受到冲击。

今年迪拜的房地产市场，注定凶多吉少，所以投资者仍需谨慎。