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图源：日本银行、日本财务省

通货膨胀率推移：日本最近5年内，通货膨胀率最高时期是2018年1-2月份，达到了0.8%。此后，2020年日本的通货膨胀率逐渐下降，尤其是2020年年末，同比前一年下降至-0.3%，是近5年来的最低值。

长期利率推移：2016年后约5年间，长期利率最高值为2016年7月份的0.178%；其次为2021年2月的0.168%。相反，长期利率最低记录是2019年8月的-0.275%以及2016年6月的-0.237%。

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虽然日本各银行一直有表示“利率将在短期内提高”，2016年11月以来，利率呈增长趋势，但实际上日本仍处在低利率政策时代。对比来看，日本的通货膨胀率在2017年起也有所上升，由此可见，通货膨胀率会随着长期利率的上升而上升。

那么了解了通货膨胀率和长期利率的走势，最后我们再来看一下房地产价格是如何随着两者的变化而变化的。

日本房地产价格变化

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图源：KENBIYA HP

据数据统计显示，以投资公寓为例，2015年后，房产价格普遍以1,600万日元为上限波动，从长期水准来看，价格浮动在1,300万日元-1,600万日元之间，基本保持持平状态。

2019年2月-2021年4月间，房产价格呈上涨趋势，而2019年2月开始接近长期利率下降时期，同时房地产投资贷款利率同样下降了。

此外，2019年是通货膨胀率较高的时期，由此可见，在通货膨胀率高、利率低的时期，房产价格容易上涨。

日本房产需求量大增的秘密

虽然说起日本的房地产，很多人的第一反应还是“房地产泡沫”，以及泡沫破裂后的房价暴跌和居民财富急剧缩水，这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。但是现在提起日本房地产，更多的人关注的是“涨了多少”。

据仲量联行（JLL）最新的调查显示，疫情以来，东京的不动产投资额达到193亿美元（约2兆日元），居世界首位。排在东京后面的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。

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今天我们就来聊一下日地产的泡沫和复苏：

第一阶段：90年代泡沫经济破灭后，日本房地产市场陷入沉寂

1986-1991年“泡沫经济”破裂后，日本股价、房价暴跌给日本银行系统造成极大破坏，日本之后经历了“失去的20年”。

全球主要发达国家或地区的房地产价格在2008年金融危机后的宽松金融环境下积累了较大涨幅，而相比之下日本的房地产价格涨幅则显得比较温和，吸引力凸显。

泡沫经济始末：1985年9月，G5国家（美、日、英、德、法）签订“广场协议”，共同进行外汇干预以应对美元过度升值，导致日元快速升值。为防范“日元升值萧条”和扩大内需，1986年至1991年日本央行连续五年降息，热钱大量流入股票和房地产市场，催生资产价格泡沫。

在1986-1991年的5年时间内，日本全国房价虽然仅增加了40%左右，但增长最快的东京都在短短5年内房价增长了约300%。

随着资产泡沫越吹越大，居民和企业的负债率增高。1989年末，日本央行开始调高利率给市场降温，但这也成为了泡沫破裂的导火索。股价、房价暴跌，大量的坏账给日本银行系统造成极大破坏，日本进入了“失去的20年”。

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第二阶段：安倍经济学提振下，日本房地产市场逐渐进入复苏通道

安倍2012年底上台后，推出了金融、财政、结构性改革等一系列政策，给日本经济带来生机。

房地产市场也逐步进入复苏通道，受益于：

1、经济复苏，企业盈利增加，劳动力市场好转；

2、极低的利率，叠加物价走高，实际利率进一步走低；

3、开放入境游、放宽留学生、外来劳工政策等结构性改革推升房地产需求；

4、鼓励购房的政策刺激，包括加大住宅补助金发放、完善房贷减税制度和提高非课税额度等。

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第三阶段 劳动力市场回暖，带动住宅需求提升

经济复苏背景下，日本的劳动力市场出现明显好转，失业率持续走低同时国民收入呈不断增加的态势。

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国民收入的增加带动了日本的住宅需求，住宅价格也随之回升，其中公寓楼的价格涨幅较大。

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第四阶段：日本家庭购置住宅的实力较强，置业动力或有改善

在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后，日本人对房地产投资较为谨慎，因此日本的住房自有率较低。但是，日本家庭具备较强的经济余力购置住宅，因为：

日本房价收入比大幅低于全球主要城市；

1、房贷利率极低；

2、贷款占日本家庭资产的比重远低于世界其他大城市

3、劳动力市场持续好转、政府促进住宅购置的优惠政策或增强日本家庭置业动力。

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第五阶段：日本商业地产经济复苏，焕发生机

除了住宅地产市场的繁荣，日本经济的恢复也带来了商业地产市场的景气度提升，零售、办公地产表现尤为强劲。日本赌牌开放，2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入为日本楼市的走强打了一针“强心剂”，日本重点城市办公楼的空置率明显下降，办公楼租赁业的业况得到大幅改善。

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第六阶段：外国留学生及外来劳工政策变化推升日本房地产边际需求

安倍上台后日本政府对海外移民态度开放，赴日留学、工作甚至永居的签证门槛降低，日本的外国人数逐年增多。

2018年在日留学生总数达30万人，占日本高等教育总人数的近10%，应届生毕业后取得工作签证的人数也直线上升。

人才引进积分制度、申请永居的资格年限从5年变为3年/1年吸引了大量海外移民，推升日本房地产边际需求。

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慧侨有话说

日本房地产从90年代泡沫经济破灭后，进入“失去的20年”，在安倍经济学政策下，开始进入复苏阶段。经过一系列经济、金融、税务改革促进政策，很大程度上推动了日本劳动力市场的回暖，进而带动了居住型房地产的发展；随着居住型地产的发展及国民收入的提高既有效地拉动了消费、提振了经济，又促进了商业地产的繁荣，随着日本一些利好政策的推进，IR法案、世博会等，日本房地产进入完全复苏阶段，留学政策及高级人才的引进，将进一步推升日本房地产边际需求，日本房地产将进入快速发展时期。

无论是什么时期包括疫情期间，日本房产的需求量很大，尤其是东京大阪以及福冈这几个大城市，人口流动依然是全日本最高的。不仅是日本外县的人聚集城市，还有许多外国人因为留学，工作以及其他理由在日本居住。

稳定的租客，才可以促成房产投资的成功。当然，在做出购买日本房产的决定前，了解当地的租金行情也是很有必要的，真实数据更能使人信服。租金一般不会有“泡沫”，因为租金反映出来的就是实际的需求。

加上日本对外国人的购房约束少，日本本房产市场开放性强，购房政策宽松，无法律法规限制外国人在日本购房购地，我们国内的投资者在投资日本房产后也可以享受同日本人一样的房屋永久居住权和土地使用权。

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