原标题：高景亚太：【对话】当前房地产市场问题解析
近年来，房地产仍然是中国经济发展的重要支撑，保证房地产市场的平稳是当前阶段经济发展的重要诉求。
为此，高景亚太特邀行业内知名专家郭老师进行对话，对当前房地产市场表达了自己的观点和看法。
1、我国房地产呈现冰火两重天现象比较明显，南北差距会越来越大么？
在国内GDP增长过程中，前10名的城市中北方区域只有一个北京。
首先从整体来看，无论是南方还是北方，国内地产发展金融化属性都是一致的；从供需的视角上来看，长江以南的东部沿海地区房地产需求量会越来越大。
在国内产业发展过程中，东部沿海地区、长三角、珠三角产业发展十分迅猛，包括创新驱动、供给侧结构改革实际上发生的很多重要区域在江苏、浙江和广东，在这样的背景之下，产业发展在东部沿海区域将会越来越活跃。那么，人跟着产业走的逻辑带来的问题就是人会向长江以南的东部沿海地区继续流动。
因此，从金融视角看，南方北方是一样的，从供需视角看，南方北方出现一定的分化。但在国内国际双循环体系建立后，南北方是否还会有差距并不能十分确定。
2、北方市场走势怎么看？
北方市场依然是分区域、结构化的状态。
近些年北方市场发生的一个现象是：在一个省份里，民众更多的是向省会城市进行聚集，比如辽宁省、黑龙江省、山西省、山东省、内蒙古自治区等都出现了向省会城市人口进行聚集，也就是说，人口即便不向长三角、珠三角、长江以南聚集，也会向核心省会级城市进行流动。
3、房地产投资规模见顶了么，十四五期间房地产投资规模走势怎么预判？
投资规模和投资金额是不一样的，从投资规模上来讲，2021年和2022年应该是与2020年基本保持持平，可能会有一定的下浮，大概在2%-3%左右。
房地产投资规模逐年以2%-3%的比例下调。
4、县域市场里，小型本地开发商有什么建议？
建议一：做刚需户型、快速去化、保持现金流充足
建议二：与本地银行做好贷款额度的谋划
建议三：不要承担太多政府给本地开发商额外的压力，比如供暖工程等公共服务项目建设，尽量聚焦自己的主业
5、海南未来地产走势怎么判断？
海南市场主要是三亚、海口以及周边文昌等区域。
我们认为，海南的房地产市场未来应该是相对比较平稳的态势，不会大起大落。自海南的全岛自贸之后确实带来了一些利好政策，但海南对于地产市场的监管相对比较严格的，人口流动实际上也不是很大，海南区域更多的是以消费为主导的产业，通过产业吸引人口的净流入并不是很大，更多的是间歇性的。
比如东北地区去海南旅游，是消费支撑的城市，因此海南的房地产更多的是一种具有补充性功能的房产投资。
6、京津冀区域内，县域市场有什么优势？
京津冀区域内，县域市场的优势就是主动承接北京地区的人口外溢。
在发展的过程中打差异化，北京无法购房的可以去河北买。
7、四五线城市，房价破2万，有什么看法？
四五线小县城，房价破2万，一般会分为两类：
第一类：东部地区，如浙江、江苏、广东等地
这部分区域的房地产主要依靠当地的产业，东莞下属的县顺德房价破2万的原因就是当地的产业确实好。
第二类：非东部沿海区域，山东潍坊等地
如果说不是东部沿海的四五线小县城房价破2万，其主要逻辑就是依靠于城市群以及周边主要的核心城市。
在房地产发展过程中，值得关注的是产业、人口、就业、收入之间的平衡问题，与此同时，还要了解当地购房主要人群的属性，是来自与周边县城；是农村的人口到城市做城镇化；还是属于周边城市人口外流。
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